Ignacio Uriarte

El año 2006 ha sido un muy buen ejercicio para el mercado de inversión en oficinas, se han realizado más de 35 operaciones, con una superficie superior a los 450.000 metros cuadrados, siendo los inversores españoles los que protagonizaron la mayor parte de estas transacciones, con rentabilidades medias inferiores al 4%.
El atractivo del mercado de oficinas en España se explica fundamentalmente por el potencial recorrido de las rentas de alquiler en un entorno de fuerte crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) del país, disminución del desempleo e incremento de la renta per cápita. El hecho de que las rentabilidades medias de las operaciones de inversión en inmuebles de oficinas de Madrid y Barcelona hayan sido inferiores al 4% parece, en principio, contradictorio con el incremento de los tipos de interés de referencia internacionales como respuesta al fuerte incremento del producto interior bruto mundial derivado de la globalización, y a las tensiones inflacionistas derivadas del incremento de precios de las materias primas y fundamentalmente del petróleo.
Varios factores explican esta aparente contradicción entre las rentabilidades exigidas por los inversores españoles a las operaciones de inversión en inmuebles prime localizados en el núcleo urbano de las ciudades y la tendencia de crecimiento de los tipos de interés internacionales. La razón más esgrimida por los especialistas es el desequilibrio producido por la escasez de oportunidades de inversión o de oferta y el exceso de liquidez o de demanda para este tipo de inmuebles que tensiona los precios al alza.
A este desequilibrio habría que añadir otra variable. Cuando los especialistas señalamos que las rentabilidades medias exigidas han sido inferiores al 4%, nos referimos a las rentabilidades obtenidas por el alquiler de los inmuebles durante el primer año. Las rentabilidades reales obtenidas por los inversores en los inmuebles de oficinas son claramente superiores a esa rentabilidad, dado que las rentas de los contratos de arrendamiento con los inquilinos se actualizan anualmente con el Indice de Precios al Consumo de manera automática. Al efecto del incremento de rentas contractuales por la inflación habría que añadir el incremento paralelo de las rentas de mercado muy superior en al actualidad a la inflación.
Las rentabilidades reales exigidas por los inversores españoles a la inversión en inmuebles de oficinas no son, por tanto, inferiores al 4% en ningún caso. Las rentabilidades exigidas a estas operaciones se miden por la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) de la operación que es claramente superior a las rentabilidades exigidas para el primer año. Por ejemplo, considerando una inflación anual a largo plazo del 3%, una duración del contrato de arrendamiento del inmueble de cinco años, y una revalorización de mercado de las rentas del 4%, la TIR equivalente a una rentabilidad exigida para el primer año del 4% sería aproximadamente del 7,25%.
Del mismo modo que la inflación mundial presiona al alza los tipos de interés de referencia internacionales, presiona al alza las rentabilidades exigidas a las operaciones de inversión inmobiliaria medidas por su TIR, el exceso de liquidez y la escasez de producto ejercen presión a la baja sobre la TIR, a través de una menor exigencia de rentabilidad a la inversión durante el primer año por debajo incluso del 4%. No obstante, las rentabilidades exigidas a las operaciones son superiores.