Mejores oficinas y más estables

A diferencia de otras fases alcistas del mercado de oficinas, la que acaba de comenzar va a caracterizarse por algunos aspectos inéditos y de muy hondo calado. De entrada, la distribución de las oficinas en la ciudad va a ampliarse hacia la periferia. El actual distrito de negocios tenderá a expandirse hacia la prolongación de la Castellana y las futuras torres de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, y todo indica a que protagonizará, además, un segundo movimiento expansivo que tendrá su siguiente corona de desarrollo a lo largo de los parques empresariales de las autovías de Burgos y Barcelona, y que se cerrará por los de la autovía de La Coruña.

La expansión se fundamenta en una mayor demanda, y sobre todo en el interés por ocupar superficies mayores y de más calidad. Entre enero y marzo de este año, la absorción bruta de oficinas en Madrid ascendió a 249.000 metros cuadrados, con un incremento trimestral del 55%. La mayor absorción de superficies se produjo en la autovía de Barcelona y sobre todo en la de Burgos, en lo que ha supuesto el pistoletazo de salida hacia un mayor protagonismo de toda la periferia en el mapa de oficinas de la capital.

Además, el 53% de la superficie total alquilada en estos tres primeros meses se contrató para oficinas de tamaños superiores a los cinco mil metros. Hay un creciente interés entre las empresas por dotarse de instalaciones adecuadas, mayores y de calidad antes de que los precios comiencen a subir de forma significativa, en un proceso que va a mantenerse con firmeza en los próximos trimestres.

El resultado de todos estos factores nuevos que han entrado a formar parte del mercado será obligatoriamente positivo. Los precios máximos se han incrementado un 4,6% en el primer trimestre, hasta 28,5 euros mensuales por metro cuadrado, equivalentes a un alza interanual de casi el 10%, y a medio plazo podrían alcanzar los treinta euros mensuales con relativa facilidad. La absorción seguirá dando signos de una singular fortaleza, apoyada por la demanda y por la menor incorporación de nuevos proyectos de oficinas al menos hasta 2008. Parece lógico que la tasa de disponibilidad descienda desde el actual 8,5%, y que lo haga sobre todo en las zonas periféricas.

La principal conclusión que podemos extraer de los datos, una vez superado el primer trimestre del ejercicio es que tenemos un mercado que da signos de caminar hacia una envidiable madurez. Las expectativas son prometedoras en un contexto en el que los precios se animan, la oferta ha ido privilegiando conscientemente la calidad y ha favorecido los cambios de uso de los edificios más obsoletos y empieza a dibujarse la línea del cielo que definirá la ciudad del siglo XXI, de manera que las buenas noticias no han hecho más que empezar.