El mercado de oficinas consolida los cimientos de su recuperación

Los datos publicados por las distintas consultoras referentes al segmento de oficinas durante el primer trimestre de 2006 confirman que este periodo ha sido uno de los más activos de los últimos años. En Madrid, por ejemplo, Jones Lang Lasalle afirma que se han superado los 200.000 metros cuadrados contratados. “El mercado está muy activo”, reconoce Vanessa Gevers, directora de Inversión de Oficinas en Madrid de la consultora. “En los últimos tres meses ha habido trece operaciones, cuatro de ellas han superado los cien millones de euros, y tres se han cerrado por encima de los 60. La media a la que el mercado nos tenía acostumbrados, de entre cinco y diez operaciones por trimestre, ha quedado pulverizada tanto por cuantía como por volumen negociado”.

Perfil inversor.- La demanda da signos de fortaleza y prueba de ello es que el volumen de inversión alcanzado representa el 60% del total invertido en el ejercicio pasado y supera los 1.250 millones de euros, según los datos de Jones Lang Lasalle. Los informes de las consultoras coinciden en señalar los altos niveles de absorción. La superficie bruta contratada en Madrid oscila entre los 189.000 metros cuadrados de Atisreal y los 249.000 de CB Richard Ellis, mientras que en Barcelona los datos más conservadores vuelven a ser los de Atisreal, con 77.000 metros cuadrados, y los más atrevidos los de Jones Lang Lasalle, que asegura que se han registrado contrataciones sobre 98.500 metros cuadrados de oficinas. En cualquier caso, un comienzo de año muy animado.

Se han registrado pequeños cambios en el perfil del inversor. Siguen siendo mayoritariamente operadores locales o nacionales los protagonistas del mercado, pero las gestoras de fondos y los fondos de inversión se han vuelto más activos. Los inversores extranjeros tienen una presencia residual en nuestro mercado que, por otro lado, cuenta ahora con mayor oferta como consecuencia del creciente atractivo de Europa Central y del Este. Francia, Bélgica, Polonia, Hungría o Chequia son ahora los mercados que provocan suspiros entre los grandes capitales.

Mejora inminente.- Las expectativas de mejora inminente de la rentabilidad hacen que se prodiguen los movimientos en el mercado. Según CB Richard Ellis, los precios máximos subieron un 9,6%, en Madrid, en tasa interanual hasta situarse en 28,5 euros por metro cuadrado y mes. En Barcelona, se situaron en los 24,5 euros por metro y mes en la zona prime y la rentabilidad cayó al 4,5%, por encima del 4,25% registrado en la capital.

El mercado de la Ciudad Condal se ve lastrado por la escasez de oferta de oficinas en el centro, que ha motivado que la tasa de disponibilidad se situé en marzo en mínimos del 2,4%, según los datos de Jones Lang Lasalle. A pesar de todo, destacan la venta del inmueble situado en Paseo de Gracia, 1, que ha sido adquirido por Monteverde, y la de la Torre Fira, diseñada por Toyo Ito, un proyecto de 32.000 metros cuadrados ubicado en la futura Plaça Europa de l´Hospitalet de Llobregat, cuyo comprador ha sido Realia. Ambas operaciones han superado los 250 millones de euros, y han contribuido a que la inversión registrada durante los tres primeros meses del año se sitúe en 312 millones de euros en Barcelona. En la capital, por su parte, las compras más “sonadas” han sido la de Morgan Stanley en la calle Santa Hortensia, cerrada en 240 millones de euros, la de Pontegadea en el número 65 del Paseo de la Castellana, y la de ING, en la calle Anabel Segura, en Arroyo de la Vega.

La actual coyuntura, con tipos de interés al alza, podría restar rentabilidad a las oficinas frente a la renta fija, aunque todo indica que la rotación de activos se consolidará a lo largo del año. “No tiene sentido mantener inmuebles en cartera cuando la actividad principal es otra”, afirma Vanessa Gevers, de Jones Lang Lasalle. La consultora es optimista y cree que se mantendrán los niveles de inversión por lo que el volumen total se triplicará a cierre de ejercicio. Los precios seguirán subiendo, mientras las rentabilidades bajarán, al menos, un trimestre más. La tasa de disponibilidad, que Atisreal sitúa en torno al 9% en Madrid y en el 5,8% en Barcelona, seguirá cayendo, a pesar de que este año se incorporarán al mercado 361.000 metros cuadrados. Cerca de 200.000 ya están comprometidos, por lo que la nueva superficie disponible será testimonial.