El Banco de España estima que el precio de la vivienda está sobrevalorado entre un 24% y un 35%

La sobrevaloración de la vivienda continúa creciendo, ya que en 2003 la autoridad monetaria española estimaba que el grado de sobrevaloración de los pisos a mediados de 2002 se situaba entre el 8% y el 20%.

Pese a esta subida, el Banco de España considera como escenario futuro más probable una "eliminación paulatina y ordenada" de la sobrevaloración, basada en una desaceleración de los precios, que en el primer trimestre del año subieron un 15,7%, frente al 17,4% registrado a cierre de 2004, según datos del Ministerio de Vivienda.

La autoridad monetaria explica en su Informe Anual correspondiente al ejercicio 2004 que el mercado de la vivienda en España ha estado expuesto a una importante sucesión de shocks de demanda en los últimos años, derivados de los cambios registrados en variables como el grado de estabilidad macroeconómica, las expectativas sobre rentas futuras de los hogares, los tipos de interés, la demografía o la demanda de segunda vivienda por parte de residentes y no residentes.

La oferta, por su parte, ha respondido de una "manera ágil" pero insuficiente para absorber esta creciente oferta, lo que ha provocado el fenómeno de sobrevaloración de los inmuebles.

El Banco de España reconoce que ante esta situación el Gobierno ha puesto en marcha actuaciones sobre la oferta de suelo, vivienda protegida o vivienda en alquiler para aliviar el problema de encarecimiento de la demanda, pero subraya que la mayoría "están todavía en fases preliminares de implementación".

En este sentido, critica las medidas del Ministerio de Vivienda para fomentar el mercado del alquiler. "Se basan excesivamente en el recurso a la financiación subvencionada, y no abordan de forma suficiente aspectos relevantes para asegurar el funcionamiento de este mercado, como podría ser la revisión de la Ley de arrendamientos urbanos, o lo hacen de forma indirecta, a través, por ejemplo, de la cobertura de la suscripción de un seguro contra impago", explica.

Correcciones bruscas

El Banco de España advierte que como consecuencia de esta sobrevaloración del mercado inmobiliario "también se ha incrementado la probabilidad de que la corrección del desajuste actual pueda adquirir una intensidad significativa".

La autoridad que dirige Jaime Caruana explica que tradicionalmente la economía española se ha caracterizado por absorber de forma gradual estas desviaciones de precio, por lo que no prevé "correcciones bruscas" en este caso.

No obstante, reconoce que las familias cuentan ahora con un mayor nivel de endeudamiento y un colchón de ahorro menor, por lo que son "potencialmente más sensibles" a posibles perturbaciones que puedan afectar de manera negativa a su capacidad para hacer frente a los pagos derivados de las deudas contraídas.

Sin embargo hace hincapié en que esta mayor exposición de los hogares a hipotéticas perturbaciones no debe confundirse con síntomas de debilidad de su posición patrimonial. "Antes al contrario, la situación financiera de las familias, globalmente considerada, es sólida, como evidencia el elevado nivel de riqueza neta y el moderado peso de la carga financiera sobre la renta", explica el informe.

Además resalta como elemento positivo que los hogares españoles, al contrario de lo ocurrido en otros países, no han utilizado la revalorización de sus activos para solicitar créditos hipotecarios destinados a financiar su gasto de consumo corriente, "lo que contribuye también a moderar los efectos riqueza asociados a eventuales ajustes a la baja en el precio de la vivienda".

En cualquier caso, reconoce que el mantenimiento de los actuales ritmos de subida de la vivienda y de endeudamiento de los hogares "terminaría por agotar los márgenes de seguridad que todavía existen", por lo que el Banco de España indica que sólo si ambas variables inician pronto una senda de desaceleración, el gasto de los hogares será capaz de mantener una pauta de expansión sostenida.