2004: un buen momento para invertir en el mercado de oficinas, según los expertos

Pablo Sola.

Madrid

El mercado de inversión en oficinas se ha mostrado muy activo durante 2003, tanto, que se ha superado en un 40% la cifra registrada un año antes, hasta alcanzar los 2.580 millones de euros. De éstos, 572 millones correspondieron a Barcelona y 2.008 a Madrid, según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. En el conjunto de transacciones se incluyen las operaciones llave en mano y se excluyen las compras de solares para edificar oficinas.

“Esto se ha debido a la bajada de los tipos de interés, mezclado con una situación económica favorable, una alta liquidez de los inversores y las previsiones optimistas sobre la recuperación del mercado de alquiler”, dice Vanessa Gervers, directora de Capital Market de la consultora Jones Lang LaSalle.

Sin embargo, excluyendo también los productos llave en mano, la inversión habría caído un 10% respecto a 2002, ya que el conjunto de operaciones sumaría 2.128 millones de euros, de los que 1.600 corresponderían a la capital, un 17,9% menos que el año anterior, y 528,72 a Barcelona, con un incremento del 24,05%, según los expertos inmobiliarios de Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB). “Se han realizado menos transacciones que en 2002 debido a que aquel año salieron carteras inmobiliarias como las de Telefónica, SCH, Endesa o Iberdrola”, explica Lola Martínez, analista de mercados de CWHB.

Entre un 80% y un 85% de las operaciones de compra venta fueron realizadas por inversores nacionales, si bien los extranjeros protagonizaron las de mayor volumen.

“En Madrid las inversiones se han centrado en zonas céntricas, como el paseo de la Castellana o la calle Serrano, en definitiva, zonas bien comunicadas y con un contrato de arrendamiento a medio-largo plazo”, afirma Javier Kindelan, del departamento de Inversión de CWHB.

La oferta atractiva de oficinas escaseó durante todo 2003, algo que los analistas esperan que mejore este año, ya que algunos propietarios han visto que éste es un excelente momento para sacar al mercado sus inmuebles, pues podrán obtener por ellos buenos precios. En cuanto a la demanda, España es, desde hace años, uno de los países preferidos por los inversores internacionales y continuará siéndolo.

Las rentabilidades se han mantenido, tanto en Madrid como en Barcelona, a lo largo del cuarto trimestre de 2003, a pesar de que han bajado respecto a 2002. “Esto se ha debido a la caída de un 10% de los precios de compra en el último año”, afirma Gervers. En Madrid, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios de la zona prime, fluctúan entre el 5,75% y el 6%, y para las zonas secundarias, entre el 6,25% y el 6,5%. En Barcelona, en la zona prime se mantienen en el 5,75%, mientras que en la periferia continúan entre el 7,25% y el 7,5% para edificios alquilados. “Definitivamente, es un buen momento para invertir, ya que no está previsto que suban los precios de venta por lo que las rentabilidades no caerán”, aconseja Gervers.

Alquiler en Madrid.- Respecto a los precios de alquiler de las oficinas, los grandes ‘gurús’ no se ponen de acuerdo. Por un lado, los expertos de Aguirre Newman y King Sturge prevén que los precios continuarán bajando a lo largo de 2004, mientras que las consultoras Jones Lang LaSalle, CWHB y CB Richard Ellis creen que los precios se estabilizarán durante la segunda parte del año e “incluso volverán a subir en 2005”, como asegura Pedro de Churruca, director de Jones Lang LaSalle.

Durante 2003 los precios máximos del distrito de negocios de Madrid descendieron algo menos del 15% -un 3% a lo largo del cuarto trimestre- una caída considerablemente menor que la registrada en 2002, cuando cayeron un 22%. La bajada media para toda la capital fue del 12%, respecto al 18% de 2002. “Hay zonas como San Sebastián de los Reyes o Tres Cantos donde el exceso de oferta está haciendo caer mucho los precios y allí continuarán bajando”, dice Alicia Puertas del departamento de Oficinas de CWHB. “Pero el volumen de oferta irá descendiendo a partir de verano en Madrid. Antes saldrán al mercado unos 270.000 metros cuadrados, pero luego se paralizará el mercado hasta 2006, cuando lleguen otros grandes proyectos”, añade Puertas.

Así, el número de operaciones creció en 2003 un 15%, absorbiéndose 630.800 metros cuadrados, algo menos de lo esperado -unos 650.000- pero un 24% más que el año anterior. En 2004, la expectativa de un incremento de las rentas, podría acelerar la demanda. “De hecho, ya hay síntomas de que los precios están dejando de bajar; en Las Rozas, por ejemplo, se están manteniendo y eso animará a los arrendadores”, dice De Churruca.

Sin embargo, la tasa de desocupación se sitúa en Madrid en el 9%, con casi 800.000 metros cuadrados de oficinas vacías, según Aguirre Newman.

Alquiler en Barcelona.- Entre octubre y diciembre del pasado 2003, las rentas se mantuvieron estables respecto al tercer trimestre en Barcelona, bajando en el conjunto del año entre el 3% y el 5%, en contraposición a la estabilidad vivida en 2002.

Así, las mejores ubicaciones en la zona prime se sitúan en 274 euros por metro cuadrado al año. Con estos precios, la contratación anual superó las expectativas, con la absorción de 240.000 metros cuadrados, aunque fue un 15% menor que en 2002.

De esta manera, durante el último trimestre del año, la oferta disponible en la Ciudad Condal se incrementó en torno al 3%, situándose en 308.000 metros cuadrados por alquilar, colocando la tasa de desocupación en el 7,2%, que era del 6,2% hace un año, según Aguirre Newman. Además, durante 2003 se entregaron 197.000 nuevos metros cuadrados, de los cuales el 50% fueron en la zona periférica. Para 2004, se prevé la entrega de otros 200.000 metros cuadrados.

La nueva oferta que salió al mercado en los tres últimos meses del año correspondió a los 14.000 metros cuadrados del proyecto Sarriá Forum, de Lar Grosvenor; los 18.000 metros cuadrados de Avila-Badajoz en el distrito 22@, prealquilados por T-Systems; y los 7.224 metros cuadrados de Torre Llacuna.

En cuanto a la oferta futura, el informe de CWHB recuerda que en 2004 se concluirán proyectos importantes, como la Torre Agbar y el complejo Diagonal Mar, con lo que la superficie alquilable aumentará en 300.000 metros cuadrados, aunque sólo 146.000 saldrán al mercado, porque el resto ya está comprometido.

Bolsa y elecciones.- El buen momento que parece estar llegándole a la Bolsa hace pensar que los capitales inversores podrían desviarse hacia el mercado bursátil en detrimento del mercado de oficinas. “Podría afectar, pero no mucho -afirma tajantemente De Churruca-. Si existe posibilidad de entrar en el mercado inmobiliario, se hará. La decisión vendrá determinada más por los tipos de interés y por la oferta que por la Bolsa”. “Además, los fondos de inversión tienen muy clara su cuota de inmobiliario, a lo mejor son los pequeños inversores privados los que desvían capital, pero estos no alteran el total de inversión”, añade el director general de Jones Lang LaSalle.

En cuanto a la influencia que pueda tener la celebración de la elecciones generales del próximo 14 de marzo en el mercado de las oficinas, Jaime Alonso-Allende, director de Oficinas e Industrial de CWHB, opina que “somos un país maduro y responsable en el que estas cosas ya no afectan de manera importante”, aunque dice que “es posible que este año el sector público esté menos activo en cuanto a la absorción de oficinas por la celebración de los comicios, teniendo en cuenta que en 2003 la Administración contrató el 15% del total”.

Así, la Administración ha sabido aprovechar el buen momento para los arrendadores y ha alquilado varios edificios en zonas céntricas, como los 7.500 metros cuadrados en la calle Ortega y Gasset del área de Asuntos Sociales del Ayuntamiento de Madrid, o los 4.200 de la calle Francisco Gervás que ha arrendado la Consejería de Justicia de la Comunidad de Madrid.