Cajasur compra del 3% de Metrovacesa

El secreto para haber llegado a esta situación esá en una gestión plenamente consensuada y en la mano izquierda de Joaquín Rivero, un empresario agresivo y arriesgado en los negocios que sus seguidores defienden a capa y espada, porque aseguran que sus aparentes saltos al vacío al emprender opas del estilo de las realizadas sobre Zabálburu y sobre Metrovacesa son riesgos muy controlados porque al final son apoyados por el mercado.

Por el momento, esos doce accionistas que conforman el núcleo duro controlan el 55,9% de la sociedad, tras haberse incorporado al grupo recientemente Cajasur, con un 3% del capital.

Sin embargo, varios de los accionistas ya han mostrado su intención de ir aumentando sus participaciones. Así, Expo-An pretende elevar el 6% que actualmente tiene de Metrovacesa hasta el 10% en un plazo de dos años. El grupo de accionistas que se aglutina en torno a Rivero quiere pasar del 4,2 al 6%, Bancaja también quiere duplicar su participación y pasar del 3 al 6%, la CAM incrementaría en medio punto su parte hasta el 3%, CCM subirá del 1,3 al 3%, mientras que Caja Granada aumentará del 1,1 actual hasta el 2%. De cumplirse estas intenciones, el núcleo duro pasaría a controlar el 70% de la compañía, lo cual, mientras se mantenga la actual estabilidad, alejaría cualquier operación hostil.

Por el momento, la evolución del beneficio neto ha pasado a ser un 24,6% superior en 2002 respecto a 2001, y será de un 62,3% de incremento en 2003 si se alcanzan los 203 millones de euros estimados para el pasado ejercicio. Además, Rivero hizo la promesa ante la junta general de accionistas de situar el beneficio entre los 260 y los 280 millones en el ejercicio de 2007.

El precio actual de la acción está rondando los 30 euros, 29,63 exactamente, y no muy lejos de los 32 que alegaba Rivero que valía durante la opa de los italianos, si se tenía en cuenta el valor neto de los activos de la inmobiliaria. El beneficio por acción se ha incrementado desde 2002 de 1,91 a 3,56.

Aún así, algunos de los analistas consultados estiman que el precio de Metrovacesa sigue estando barato, puesto que la estimación de su PER en 2003 se situó en 8,7, uno de los más bajos de las principales inmobiliarias europeas, y apuntan que si este ratio se pusiera al mismo nivel que alcanzó en 2002, justo antes de la opa de los italianos, y que era de 10,52, la acción se elevaría hasta casi los 40 euros. Asimismo, el descuento sobre NAV (valor neto de los activos) es del 17%, cifra bastante más elevada que la mayoría de las principales inmobiliarias europeas. La parte negativa de los datos pasa por el aumento de la deuda de Metrovacesa tras la fusión de Bami. Si tenemos en cuenta el GAV (valor de los activos a precio de mercado), Metrovacesa ha subido de un 27% hasta un 44%, un ratio que ha pasado de ser excelente a situarse en la media de endeudamiento de las inmobiliarias europeas.

Por lo que se refiere a la rotación de activos, los últimos datos facilitados por la compañía a fecha 30 septiembre indicaban que se habían invertido 461 millones de euros, cifra de la que el 31% se destinó a la compra en suelo para viviendas y el 69% restante en la adquisición en activos de alquiler. Además, indicaban que Metrovacesa había obtenido unas plusvalías de 90,5 millones por la venta de inmuebles, lo que supone un margen del 67% respecto al valor de venta de 134,5 millones.

Metrovacesa continúa siendo la primera inmobiliaria pura por valor busátil, 1.766 millones de euros, y la que tiene una mayor cartera de alquiler por valor de sus activos, 2.781 millones. Mantiene esa misma posición en lo referente a ingresos por alquiler (165 millones) y la que cuenta, entre las cotizadas, con una mayor cartera de suelo, al alcanzar los 3,7 millones de metros cuadrados. No obstante, la inmobiliaria prevé una actualización de su plan de negocio, que se comunicará en breve, y que contempla la posibilidad de vender una parte de la reserva de suelo actual en función de una visión más cauta del mercado de la vivienda los próximos años en España.

Hace un año

Tan sólo un año después de que el magnate italiano Francesco Gaetano Caltagirone y su aliado, el empresario Alfio Marchini, revolucionaran el sector inmobiliario español al lanzar una OPA sobre Metrovacesa, este grupo no sólo ha recuperado el pulso, sino que ha conseguido salvar el año más agitado y conflictivo de su historia con una revalorización del 46,5% desde el cierre del ejercicio de 2002 hasta hoy.

Por el camino se queda la OPA de Caltagirone, primero a 25 euros y después a 27, el intento frustrado en última instancia de Fadesa por adelantarse a Caltagirone en la contraopa, la sanción impuesta por la CNMV a los cuatro consejeros de Bami que desembarcaron en Metrovacesa antes de la fusión y la exigencia del organismo bursátil para que la antigua inmobiliaria de Rivero lanzara una oferta pública por el 10% de Metrovacesa para justificar su control. A todo esto hay que añadirle el baile continuo del accionariado durante todas estas operaciones, con acusaciones de presuntas irregularidades.