El turismo residencial copa ya el 12,2% del parque nacional de viviendas

Pablo Sola.

Madrid

La celebración en Madrid de la Feria Internacional del Turismo (Fitur) ha dejado patente la importancia del turismo en nuestro país, con 694 millones de visitantes en 2003, un 1,2% menos que el año anterior, según la Organización Mundial del Turismo (OMT).

Así, el stock de vivienda vacacional para alojar a toda la horda de visitantes de la zona VIVE (Vivienda Vacacional en España) es de 2,545.222 unidades, el 12,2% del total nacional de viviendas. La zona VIVE está integrada por 116 municipios distribuidos por las costas catalanas, valencianas, murcianas, andaluzas, baleares y canarias, según el informe de Mercado de la Vivienda Vacacional en España elaborado por Grupo i.

“Hace unos años las grandes promotoras no actuaban en la costa, pero actualmente las 50 primeras promotoras del país por facturación sí promueven vivienda turística. Lo hacen como método para diversificar.”, dice Raúl García, director de la división de Investigación de Mercado y Consultoría de Grupo i. “Estas empresa suelen ser las que se centran en desarrollar grandes urbanizaciones, pues no les merece la pena construir un edificio de 30 ó 50 viviendas”, añade García.

En lo últimos tres años, el promedio de viviendas iniciadas en los municipios con más de 10.000 habitantes de la zona VIVE ha sido de 81.000, lo que supone el 16% de la producción nacional. La producción total de vivienda vacacional en España se estima entre un 25% y un 28% del total.

También refleja la importancia de este segmento de la construcción que el incremento medio anual del parque residencial turístico creció un 3% entre 1991 y 2001, con unas 53.640 nuevas viviendas, por encima de la media anual de crecimiento nacional, que fue de un 2% en el mismo periodo, con un total de 320.297 viviendas.

Esto quiere decir que el 14,8% de las viviendas medias terminadas en la última década pertenecían al mercado residencial.

Este crecimiento se debe, en parte, a los buenos resultados a la hora de la venta, ya que “la rentabilidad media para un promotor de vivienda turística está en el 25%”, dice Ramón Dávila, presidente de Promotur, asociación que agrupa a 40 compañías andaluzas de viviendas turísticas y golf.

Reparto territorial.- Por comunidades, Andalucía y la Comunidad Valenciana dominan el sector, agrupando a más del 50% del stock total de la zona VIVE, y, además, son las zonas donde mayores incrementos absolutos se produjeron. Murcia, por su parte, registró el mayor aumento relativo, mientras que los municipios de la Costa Brava fueron los que menos aumentaron su stock.

En cambio, fue esta costa la que mayor incremento de viviendas iniciadas registró, con un 34% entre 2000 y 2002, a la que siguió la Costa Cálida, con un 26%, y la Costa del Sol, con un 23%. El resto de los litorales registraron descensos en la producción de los últimos tres años, salvo la Costa del Azahar.

A nivel global, el conjunto de los municipios costeros mayores de 10.000 habitantes experimentaron un decrecimiento de un 7,3% en su producción de los últimos tres años, lo cual está influenciado en gran medida por las islas.

En cuanto a la población, el 10% de los residentes de la zona VIVE ha nacido en el extranjero, sumando un total de 377.100 personas. Así, el mayor volumen de residentes extranjeros se encuentra en Málaga y Alicante, pero es Murcia donde se ha producido un mayor incremento en la población nacida en el extranjero entre 1991 y 2001.

Existe un predominio de residentes nacidos en Reino Unido, Alemania, Francia e Italia, por ese orden, siendo los británicos los que más abundan en la Costa del Sol, Costa Blanca, Costa de la Luz y Costa Cálida, y los alemanes en Baleares, Canarias y Alicante.

“Tras un periodo de estancamiento y desmotivación, un estudio reciente indica que el 13% de los alemanes entre 30 y 60 años piensa adquirir un inmueble en el extranjero, aproximadamente 1,2 millones de personas, y de ellos el 30% piensa hacerlo en España”, dice Henning Wegener, antiguo embajador de Alemania en España, en su presentación “El merado alemán: dificultades y estrategias”. “Eso sí, el ciudadano alemán se ha vuelto más exigente, el concepto clave ahora es la calidad”, añade Wegener.

Tipos de vivienda.- En cuanto a la tipología de viviendas vacacionales, se ha producido un incremento en la superficie media, que ha llegado hasta los 87,2 metros cuadrados por unidad. Así, la vivienda más frecuente dispone de cinco habitaciones, equiparable a tres dormitorios. Las viviendas con mayor superficie se sitúan en Baleares, mientras que Andalucía y Canarias cuentan con las casas más pequeñas.

“El 78% de las viviendas turísticas que se construyen son en altura, el 20% unifamiliares y el resto pertenecen a otras tipologías. Pero depende de las zonas, pues, por ejemplo, en Murcia está repartido al 50%”, dice Raúl García, de Grupo i. “Pero a la hora de construir, se siguen haciendo edificios de apartamentos, no necesariamente grandes urbanizaciones”, explica García.

Para el presidente de Promotur, el modelo de vivienda más extendido es el denominado “pueblo mediterráneo”, compuesto por piso bajo y una o dos plantas en un conjunto de 8 a 10 apartamentos por edificio no pareado. “Después predominan los pareados, los adosados y los unifamiliares, en ese orden”, dice Dávila.

Por grandes urbanizaciones hay que entender aquellas que ocupan entre uno y tres millones de metros cuadrados y que dan lugar a unas 1.000 ó 1.500 viviendas, con capacidad para 2.500 ó 3.000 habitantes.

“El modelo de grandes urbanizaciones de costa no sólo lo hay de iniciativa pública, como pueden ser Costa Ballena, en Cádiz, o El Toyo, en Almería, sino que también existe iniciativa privada. Generalmente, son las grandes empresas constructoras, tipo Prasa o Fadesa, las que adquieren grandes extensiones y crean suelo finalista. Entonces es cuando entran en juego las medianas promotoras que realizan promociones dentro de esa urbanización de entre 50 y 100 viviendas”, afirma Dávila.

“Normalmente este modelo gira en torno a un campo de golf y también se combinan con algún hotel o el cada vez más extendido SPA o balneario. Igualmente están presentes los deportes tradicionales, como el paddle, el tenis, las piscinas o alguna conexión indirecta con puertos deportivos”, añade Dávila.

La tendencia constructora actual es la de quitar presión al litoral y entrar hacia el interior. “Estas grandes actuaciones suelen hacerse alejadas de la costa, en zonas de sierra, debido a que la primera línea de costa está agotada. Por ello se crean mini-ciudades a las que se dota con todo tipo de servicios y una amplia gama de ocio, siempre con buenas comunicaciones”, dice Raúl García.

El precio medio de una vivienda del total nacional es similar al que poseen los municipios costeros entre 50.000 y 99.999 habitantes, es decir, 1.403,47 euros por metro cuadrado. El incremento de los precios en los últimos diez años a nivel nacional fue del 127%. Pero fue a partir de 2000 cuando se notó un mayor incremento de los precios en los municipios costeros que, a largo plazo e independientemente de su tamaño, se comportan igual.