Una burbuja inmobiliaria de la que todos hablan y no existe

Luis M. Lianes
Madrid

El consejero delegado de Ferrovial, Javier Ayuso, estima que actualmente hay una demanda real de entre 350.000 y 400.000 viviendas, que está muy relacionada no con necesidades reales de pisos para vivir, sino con el hecho de que los españoles consideran al sector inmobiliario como la inversión estrella, y la más segura, frente a la bajada de la Bolsa o los activos financieros.
A partir de ahí, el debate existe y, si existe, es porque hay motivos, al menos, para debatir el momento en que se encuentra el sector inmobiliario y si la situación actual puede derivar en la que se vivió a finales de la década de los ochenta, cuando después de un crecimiento incontrolado, el mercado inmobiliario hizo crack, y cayó a plomo.
Los ministros de Economía y Fomento, Rato y Cascos, han insistido en que no ven ninguna "burbuja inmobiliaria" y hasta el banquero Emilio Botín ha salido al paso para negarlo y mostrar su confianza en la buena salud del mercado.
La más seria advertencia ha venido del Banco de España. Es cierto que en su último boletín económico no habla de la existencia o no de una burbuja, pero denuncia la confabulación de elementos que hacen que los precios de los pisos suban año tras año sin solución de continuidad.
Según esta versión del Banco de España, parte de la culpa de la subida "artificial" del precio de la vivienda la tienen las sociedades de tasación que tasan los pisos por encima de su precio real para que las entidades financieras concedan a los compradores más dinero en los préstamos hipotecarios y poder financiarse así más allá del 80% del precio de la vivienda.
El ministro de Fomento, Francisco Alvarez-Cascos, aprovechó su presencia en Barcelona Meeting Point para negar la existencia de una burbuja inmobiliaria. Aunque no ha podido justificar el motivo de la subida en vertical de la vivienda, más allá del argumento que empleó en el Parlamento, según el cual, los precios suben porque los españoles tienen ahora más dinero que antes y pueden comprarlos.
Otra de las voces autorizadas en sumarse al debate ha sido el presidente del SCH. Dice Botín que el Banco de España no habla de una burbuja inmobiliaria, y que él tampoco ve la burbuja por ninguna parte. Entiende que la hipótesis de una supuesta burbuja se desmorona porque no se está produciendo un flujo masivo del dinero invertido en ladrillos a la Bolsa, y no existe ese trasvase porque no se vislumbra la famosa burbuja.
Tampoco los constructores adivinan la burbuja por ningún lado. "La demanda continúa vigorosa; no hay un stock de vivienda y todo lo que se construye se vende; luego, no se puede hablar de una burbuja", afirma Apolinar Cuesta, vicepresidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCE.
Javier Ayuso, consejero delegado de Ferrovial, rechaza también la existencia de la burbuja. En una reunión con la asociación de periodistas económicos, Ayuso afirmó que si por burbuja se entiende algo que se pincha y estalla, no se puede decir que el sector inmobiliario corra riesgo de vivir esa situación porque "siempre hay activos detrás que no van a desaparecer".
A juicio de Ayuso, no se puede hablar tanto del problema del precio de los pisos como del coste del suelo, que supone más de la mitad del precio final de una vivienda. En este sentido, considera que, mientras no se acometa su liberalización, no se resolverá la cuestión de fondo.
Desde el Instituto de Estudios Económicos tampoco se confía en exceso en que se amortigüe el precio de la vivienda. Su vicepresidente, Arturo Gil, considera que "en España estamos a unos niveles de renta comparables al resto de los países europeos y eso ha hecho que la vivienda también suba hasta esos precios".
Tampoco ve Gil riesgo de que una eventual subida de los tipos de interés pueda conllevar la asfixia financiera de las familias. "Los tipos de interés están a unos niveles históricamente bajos y eso, en buena medida, explica la demanda crediticia y el hecho de que las familias puedan endeudarse para comprar una casa, pero en ningún caso eso podría suponer que una subida del precio del dinero entre un punto y un punto y medio pueda afectar a la autonomía de una familia endeudada por la compra de una vivienda", dice.

El riesgo.- No comparte esta opinión el presidente de la CNMV. Blas Calzada ha sido el último en advertir de las consecuencias que puede traer una subida de los tipos de interés que, en su opinión, podría producirse en un futuro cercano.
Calzada insinúa que el encarecimiento del precio del dinero y, por tanto, de las cuotas hipotecarias puede tener un efecto perverso en el sector inmobiliario, y advierte de la conveniencia de diversificar las inversiones y dejar de apostar tanto por el ladrillo para volver a confiar en la Bolsa.