La corrección de precios en Madrid capital se sitúa, desde máximos de 2007, en un 21,75%

Se mantienen los amplios márgenes de negociación ya observados en el periodo 2008-2010. En este aspecto, los promotores están aceptando márgenes medios que varían entre el 5% y el 20% sobre el precio oficial de salida. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie media de 87 metros cuadrados, un precio medio del metro cuadrado de 3.644 euros y un precio medio final de 318.042 euros. Para hacer frente a su
compra, y considerando un préstamo hipotecario al 3,0% de interés, debe pagarse 65.496 euros en concepto de entrada, y desembolsar mensualmente 1.125 euros durante 25 años ó 1.069 euros durante 30 años.

Los analistas de Aguirre Newman aseguran que, con estos datos, la tasa de esfuerzo (porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinado al pago de la hipoteca) se sitúa en una media del 26%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, según el ratio de accesibilidad a la vivienda (derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta bruta disponible del hogar), desde la consultora inmobiliaria observan como éste se sitúa en 6,4 veces la renta bruta disponible del hogar, una cifra que consideran todavía lejana a la de un mercado sano, que no debe superar más de 4,5.

En el caso de los municipios analizados de la corona metropolitana de Madrid, el ajuste del precio medio en los últimos 12 meses ha sido del 5,48%, con un acumulado desde los máximos obtenidos en 2007 del 15,25%, para la vivienda plurifamiliar (pisos). En el caso de las viviendas unifamiliares el ajuste ha sido del 5,09% en los últimos 12 meses, siendo el acumulado del 10,5% desde 2007.

El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid capital (55 viviendas de media) es de 58,8 meses, frente a los 48,7 meses del año 2010, lo que supone un incremento de los plazos de comercialización en el periodo 2009-2011 mucho más suave que en periodos anteriores. En este aspecto, los municipios de la corona metropolitana presentan unos plazos de comercialización prácticamente iguales a los de 2010. En la vivienda plurifamiliar (78 viviendas de media), el plazo medio de comercialización se sitúa en los 47,4 meses, frente a los 47,1 meses de 2010. Mientras, en el caso de las viviendas unifamiliares (22 viviendas de media por promoción), el plazo medio de comercialización ha
crecido desde los 48,6 meses de 2010 hasta los 50 meses de 2011.

En línea con lo que ha ocurrido en el resto de España, la compraventa de viviendas libres nuevas ha estado condicionada por las medidas fiscales tomadas por el gobierno. El primer semestre de 2010 ha habido un incremento en las transacciones frente al mismo periodo del año 2009 ante el efecto que supuso el incremento del IVA el 1 de julio. Mientras, en el cuarto trimestre de 2010, se ha observado en la tasa interanual un incremento en el número de transacciones ante la desaparición el 1 de enero de 2011 de la desgravación por la adquisición de vivienda habitual.

Desde Aguirre Newman consideran que la actividad promotora muestra una importante contracción para no incrementar el stock de viviendas en el actual contexto de baja demanda. Por otro lado, esta reducción de la actividad promotora, tendencia que se mantiene desde hace años, es también consecuencia de las dificultades de los promotores para obtener financiación para el desarrollo de proyectos residenciales. “Las entidades financieras exigen a los promotores que desean desarrollar un proyecto, como condición para dar la financiación, unos niveles de preventas muy difíciles de conseguir en el actual entorno de mercado”, aseguran los analistas de Aguirre Newman.

Esta baja actividad promotora está provocando a su vez un descenso en el stock de viviendas de obra nueva disponibles tanto en Madrid capital como en los municipios de su corona metropolitana. Desde la consultora aseguran que la entrada en el mercado de nuevas promociones residenciales está por debajo de la demanda, lo que unido a la venta progresiva de viviendas, la paralización de proyectos o su comercialización bajo el formato de alquiler con opción de compra, está reduciendo progresivamente el stock de viviendas disponibles.

En determinados mercados, principalmente en las áreas de Madrid capital, el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años, y se corre el riesgo en el corto y medio plazo de situarse en niveles residuales si no se inician nuevos desarrollos. “En estos mercados, el interesado en adquirir una vivienda debería, en su caso, acudir al mercado de segunda mano, donde la oferta a nivel general es amplia en todos los distritos de Madrid”, asegura el estudio de Aguirre Newman. Ejemplos de distritos con bajo stock disponible de vivienda nueva son Moncloa, Centro o Chamberí.

Se mantiene la tendencia mencionada en 2010 por la que las entidades financieras se han convertido en competencia directa de los promotores a la hora de comercializar las promociones que se están adjudicando. “Las posibilidades de las entidades financieras de vender el producto eliminando el margen del promotor es una posibilidad a la que la mayoría de los promotores no puede acceder”, afirman en Aguirre Newman. En muchos casos, las entidades financieras llegan a bajar incluso aun más el precio desde ese limite, ya que les interesa recuperar liquidez lo antes posible aun a costa de asumir pérdidas controladas, a la vez que sigue colocando el producto de manera progresiva para evitar un desplome en
los precios. Por otro lado, siguen ofreciendo préstamos hipotecarios con condiciones más ventajosas para la financiación de las compras a sus propias promociones que a proyectos ajenos.

Los escasez de ventas sigue provocando el interés del promotor por el alquiler con opción de compra como fórmula de comercialización del stock. De esta forma, se ha observado que el 14,5 % de las promociones que se encontraban en venta en Madrid capital lo estaban también en alquiler con opción de compra. Este porcentaje supone un ligero descenso respecto al porcentaje registrado en mayo de 2009 y en mayo de 2010, que situaba respectivamente en el 16,6% y en el 14,7%.