Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona continúan sin grandes cambios

En Madrid, todo apunta a que la tasa de disponibilidad retrocederá ligeramente por segundo trimestre consecutivo y es que la moderación en la entrega de los nuevos desarrollos por fin se refleja en el mercado de oficinas de la capital. El nivel de vacío podría situarse en torno al 11%, que, si bien se mantiene próximo a la cota máxima de la serie histórica, disminuye medio punto porcentual respecto al registro de marzo. La tasa de disponibilidad en el CBD apenas ha variado y continua en torno al 5%.

Entre abril y junio se entregaron poco más de 25.000 m² de oficinas, de los cuales casi el 40% entraron con usuario y 16.000 m² pasaron a engrosar la oferta disponible. Entre los espacios en comercialización destaca el edificio propiedad de DEKA que completa el Parque Empresarial Cristalia.

Respecto a los indicadores prime, continúan estables respecto a los valores del trimestre anterior. Las rentas CBD en el centro de la ciudad sufrirán todavía ajustes a medida que se incorpore nueva oferta en el mercado, pero de momento no se han producido cambios significativos. En cuanto a la rentabilidad, igualmente han mantenido el mismo nivel del primer trimestre. Desde finales del año 2010 el nivel de yield en el primer tramo del eje Recoletos – Castellana se sitúa entre el 5% y el 5,25% debido principalmente a la ausencia de operaciones en la zona, pero, como ya ocurrió durante el ejercicio anterior, un edifcio prime que cupliese todos los fundamentos de inversión podría incluso cerrarse por debajo de este nivel.

En cuanto a la actividad inversora, varias operaciones se encuentran actualmente en fase de estudio o en avanzado estado de negociación, pero todo apunta a que el volumen del segundo trimestre de 2011 quedará entre los registros más discretos de la serie histórica, incluso por debajo de los 50 y 46 millones de euros firmados respectivamente en el primer y tercer trimestre del año pasado.

Ha incrementado considerablemente el número de activos disponibles y la relevancia de los mismos, incluso han entrado en escena algunos de los inmuebles más representativos del parque madrileño (como Torre Mahou o una de las Torres KIO) lo que seguramente contribuirá a animar el mercado de cara a la segunda mitad del año.

En Barcelona, el segundo trimestre de 2011 ha trazado las líneas de un mercado inherte con sus principales indicadores prácticamente sin cambios.

La entrega de nuevos desarrollos ha sido escasa, con tan solo tres proyectos entregados entre los meses de abril y junio. Dos de ellos corresponden a edificios desarrollados para albergar las sedes corporativas de iGuzzini y Bassat Ogilvy. El tercero es el único proyecto que se entrega 100% disponible y que corresponde a la segunda fase del complejo de oficinas de Catalana Occidente, ubicado en Sant Cugat del Vallès, con 29.500 m².

La escasez de nueva oferta facilita una cierta estabilidad en la tasa de disponibilidad que finalizará el trimestre ligermente por encima del 13%, tan sólo un cuarto de punto porcentual por encima de los niveles alcanzados en marzo.

Los valores de renta por su lado, han sufrido leves correcciones en todas las zonas. La renta prime es la que ha mostrado mayor resistencia a la baja en estos últimos tres meses, con un descenso intertrimestral del -2,5% y que la sitúa en los 19€/m²/mes.

El mercado de inversión catalán continúa en standby, a la espera de que aparezca producto distressed a precios que reflejen importantes descuentos o bien trophy assets, por los que los inversores están dispuestos a pagar ciertas primas de acceso. La total inactividad en el mercado de inversión de Barcelona durante este trimestre ha mantenido los niveles de rentabilidad en el 5,75% por sexto trimestre consecutivo.