La nueva Ley de Vivienda de Galicia facilitará las condiciones de acceso a la misma

La protección de los derechos de los consumidores constituye una parte fundamental del contenido de la Ley de Vivienda en la que se está trabajando, con el objetivo de que el adquirente o usuario de una vivienda conozca claramente sus derechos, las características del bien que adquiere o arrienda, y las posibilidades de actuación ante cualquier cuestión que infrinja sus derechos como consumidor.

En tal sentido se delimita, desde una perspectiva cronológica en el proceso de construcción y entrega de una vivienda, un triple nivel de protección, diferenciando la fase precontractual, la de proyecto y construcción, y la de la vivienda finalizada.

Con tal fin, se regula la publicidad y la información en la oferta de viviendas, así como la documentación por los promotores en la venta de viviendas, tanto en construcción como finalizadas y la obligación de que la construcción responda al proyecto.

En este sentido, se regula la cantidad máxima a pagar como reserva de vivienda, que se fija en el uno por ciento de su precio; se prohíbe imponer al comprador de vivienda los gastos de escritura de obra nueva, división horizontal y cancelación de cargas; y se impide que se pueda condicionar la venta de una vivienda protegida con la imposición de la adquisición de bienes que no están vinculados a la misma en la calificación, como segundas plazas de garaje o participaciones en locales comerciales.

Otra de las novedades de la futura Ley de Vivienda será la creación de un Registro de Promotores de Galicia, con carácter informativo y como medida de fomento de la transparencia en el sector de la vivienda. La inscripción será necesaria para todos los promotores que quieran desarrollar su actividad en Galicia, pero el Registro será meramente informativo y recogerá los datos básicos sobre la personalidad y solvencia del promotor, las obras ejecutadas, posibles sanciones administrativas, sentencias judiciales, etc.

En relación con las fianzas, se introduce otra novedad, ya que si en la ley anterior solamente se regulaba el depósito de fianzas de viviendas, en el nuevo texto también se introduce las de los locales y otros predios urbanos.

Es decir, la nueva ley regulará el depósito de fianzas en arrendamientos de industrias o negocios que impliquen alquiler de locales (traspasos). Con esta medida se fomenta el depósito de fianzas estableciendo deberes a la entidad de intermediación inmobiliaria y posibilitando convenios con los colegios profesionales.

La nueva Ley de Vivienda introducirá una modificación en la Ley 7/2002 de medidas fiscales y régimen administrativo por la que los inquilinos que incluyan en su declaración del IRPF la desgravación por alquiler no estén obligados a acreditar el depósito de la fianza del alquiler, ya que dicha obligación corresponde a los arrendadores de la vivienda. En cualquier caso, los arrendadores seguirán obligados a depositar la fianza en el IGVS en el plazo de un mes a partir de la firma del contrato.

El IGVS tiene constancia de reclamaciones por parte de arrendatarios que pagaron la fianza, pero que su arrendador no la depositó en el IGVS o lo hizo tarde, por lo que el inquilino pierde su derecho de desgravación fiscal autonómica. Hace falta recordar que en la Ley 7/2002 de medidas fiscales y régimen administrativo se obligaba al arrendatario a acreditar el depósito de la fianza en el IGVS negándole la desgravación en caso contrario.

En el caso de las viviendas protegidas, la nueva Ley de Vivienda regulará su régimen jurídico, indicando su destino, ocupación, beneficiarios y las limitaciones a la facultad de disponer de las mismas. También regulará la prohibición de cualquier tipo de sobreprecio de las mismas por obras de mejora o instalación de mobiliario.

En la Ley de Vivienda se eliminará la confusión entre promoción pública y promoción privada del texto de 2008. Únicamente serán viviendas de Promoción Pública (VPP) las promovidas o cualificadas por el IGVS, sin ánimo de lucro. Por su parte, las viviendas de Protección Autonómica (VPA), podrán ser promovidas por promotores públicos, por promotores privados o por autopromotores.

Otra de las novedades que introduce esta nueva ley es la clasificación de nuevas modalidades de vivienda de promoción pública, con la creación de tres nuevas categorías que no estaban recogidas en la anterior ley de vivienda: viviendas de promoción pública concertada; viviendas de promoción pública de inserción o asistenciales; viviendas de promoción pública en copropiedad.

Las viviendas de promoción publica concertada serán viviendas construidas por otros promotores públicos o privados, que serán calificadas por el IGVS como de promoción pública y adjudicadas por este organismo de la misma manera que las viviendas que promueve el propio IGVS. Los adjudicatarios disfrutarán de los mismos beneficios que en el caso de las viviendas promovidas por el IGVS. En definitiva, permite optimizar los recursos y satisfacer de inmediato las necesidades de vivienda, evitando crear un stock de viviendas.

Las viviendas de promoción pública de inserción o asistenciales serán promovidas en colaboración con otras administraciones publicas o entidades sin ánimo de lucro para programas de carácter social. Dirigidas a colectivos específicos como: personas mayores, mujeres víctimas de la violencia de género o para realojos temporales.

Finalmente, se regula la posibilidad de establecer contratos de copropiedad para viviendas de promoción publica, con el objetivo de incrementar las posibilidades de acceso a la vivienda de los sectores con mayores dificultades. El IGVS o cualquier administración de carácter local podrán establecer contratos de copropiedad con los adjudicatarios de viviendas de promoción pública que no puedan acceder a la propiedad completa de la vivienda.

Los adjudicatarios tendrán la propiedad de por lo menos el 60 por ciento de la vivienda y pagarán las cuotas correspondientes a ese porcentaje. El resto será propiedad del IGVS o de la administración titular del contrato de copropiedad. En cualquier momento el adjudicatario podrá adquirir la parte del otro copropietario, haciéndose con la propiedad total de la vivienda. Para poder transmitir la vivienda el adjudicatario deberá ser previamente propietario de su totalidad.

Sin duda, este régimen permite una mejor adaptación a las circunstancias económicas del adquieriente, que demora parte de lo pagado. Esta medida de aplazamiento de lo pagado va en consonancia con el arrendamiento con opción de compra, por el que se regula el arrendamiento de vivienda con opción de compra, con apoyo de la administración pública. De este modo, la parte del importe de las rentas ya pagadas será deducido en el precio de la vivienda.

El propósito de la Xunta es facilitar el acceso de los gallegos a la vivienda, por eso otra medida para conseguir este reto es el aplazamiento de pago, cuando se den unas circunstancias económicas que pongan en dificultad hacer frente al pago de la vivienda de promoción pública (enfermedad, situación por desempleo...) puede surgir la posibilidad de que se conceda el aplazamiento de pago de cuotas o fraccionamento de pagos, evitando situaciones de desahucio.

También se regularán los períodos de protección a los que estarán sometidos las viviendas protegidas y las posibilidades de descalificación de las mismas, ajustándolos en función del tipo de vivienda y de la zona geográfica en la que se encuentre la misma.

De este modo, en zonas donde la diferencia de precio entre la vivienda libre y la protegida prácticamente está equiparada, el período de protección variará entre los 15 y los 25 años, permitiendo su descalificación una vez transcurrido la mitad del plazo de protección y siempre que se devuelva previamente la totalidad de las ayudas percibidas.

En todo caso, para aquellas viviendas que disponen de más ayudas públicas como son las de promoción publica o las que cuentan con una intervención pública en la gestión del suelo, se mantiene el período de protección de 30 años y la imposibilidad de descalificación.

La nueva ley también establece deberes para los ciudadanos. La posibilidad de expropiación estará contemplada en la nueva Ley de Vivienda en lo referido a la vivienda de promoción pública por no ocupación, falsedad o disponer de otra vivienda protegida.

Al mismo tiempo, para todo tipo de viviendas también se contempla la posibilidad expropiación por dos motivos: por una parte, por motivos de accesibilidad, se ejecutaría una expropiación de elementos privativos o comunes de un edificio cuando es necesario la ejecución de obras o implantación de instalaciones para garantizar la accesibilidad.

El segundo caso es por motivos de rehabilitación, se llevaría a cabo la expropiación en el caso de edificios de viviendas o parte de ellos cuando presenten condiciones de deterioro grave de funcionalidad, seguridad o habitabilidad que supongan ruina económica de la edificación o riesgo grave para las personas.

La Ley de Vivienda establecerá mecanismos para ajustar el tipo de vivienda protegida que se construya en el suelo de reserva al tipo efectivo de viviendas que se demande en cada ayuntamiento.

Hasta ahora la ley establecía un porcentaje mínimo de reserva de suelo para viviendas protegidas, sin especificar a que tipo de vivienda se debería destinar, mientras que el anteproyecto de ley de vivienda establece que la reserva de suelo para vivienda protegida se realizará en función de los porcentajes de demanda de cada tipo de vivienda protegida (régimen especial, general o concertado) que se acredite en cada ayuntamiento a través del Registro Único de Demandantes de Vivienda de Galicia.

De esta manera se garantizará que los suelo destinado obligatoriamente a la vivienda protegida sirva para dar satisfacción a las necesidades reales de las familias gallegas, mientras que por el sistema implantado en la ley de 2008 la mayor parte de este suelo se destinaba exclusivamente a viviendas de régimen concertado, cuando la realidad es que la mayor parte de la demanda de vivienda protegida en Galicia corresponden a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), a las que se dirigen fundamentalmente las viviendas de promoción pública y régimen especial.

Tal y como se explicó en el Consello del pasado jueves, en el anteproyecto se recogen medidas pensadas para movilizar y reactivar el sector de la vivienda, así como otras actividades relacionadas con la vivienda. Se proponen la creación de una bolsa de vivienda (en venta o en alquiler con opción a compra) que será gestionada por el IGVS y en la que se integrarán aquellas viviendas finalizadas y en primera transmisión. La bolsa de vivienda tendrá vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014 y podrá ser prorrogada por acuerdo del Consello da Xunta de Galicia.

Esta medida se articulará a través de un convenio marco al que podrán adherirse los promotores o entidades financieras interesadas, con el fin de facilitar la puesta en el mercado de viviendas; al tiempo que los precios máximos serán limitados reglamentariamente y se facilita el inmediato acceso de solicitantes a las viviendas al tiempo que se elimina el stock.

Según los datos del Ministerio de Fomento, en Galicia existen en el mercado más de 32.000 viviendas que no tienen salida. Se abrirá un proceso de diálogo con entidades financieras y con promotores para firmar el convenio marco que permita establecer condiciones atractivas a las personas que quieren acceder a un hogar y que, según la Xunta, tienen en ese stock de 32.000 viviendas una posibilidad para lograrlo.