La caída de la oferta y la demanda mantienen el stock de vivienda en España en 2010

Este aumento se corresponde con un volumen de nuevas entradas de 258.000, suma de las viviendas acabadas el año pasado, y de salidas de 243.000, resultado de 200.000 operaciones de compraventa y de 43.000 viviendas acabadas en régimen de autopromoción (por particulares y por comunidades de vecinos). Cabe destacar que del total de viviendas acabadas en 2010, un 22% se corresponde con el régimen de protección oficial, por lo que el descenso en la vivienda libre continuó siendo muy sustancial.

En conjunto, el volumen de demanda de viviendas, medido a través de las operaciones de compraventa, aumentó el año pasado en un 6%, gracias al impulso del 30% en el segmento de segunda mano. Y eso fue así por la mayor corrección acumulada en los precios en este mercado, que, según diversos indicadores, se situaría en un rango del 15-25% frente al 10-15% en la primera mano. También influyeron los cambios fiscales, la subida del IVA el pasado julio y la eliminación de las deducciones por compra al IRPF, aspectos ambos con mayor impacto positivo en la vivienda usada, ya que en el primer caso no le afectó y en el segundo lo habría hecho de manera menos intensa, al ser los precios de adquisición menores.

Respecto a las perspectivas de precios, el informe presenta un ejercicio sobre parámetros de accesibilidad para determinar posibles ajustes adicionales. Para ello se toman como referencia los hogares con personas de 25 a 39 años y con mayor nivel de calificación, que se consideran los segmentos de la población con probabilidad más elevada de convertirse en demandantes reales de vivienda. El retorno a niveles de accesibilidad considerados razonables supondría, de media, un ajuste adicional de alrededor del 10% sobre los precios del primer trimestre de 2011, que representaría una caída desde el máximo, equiparable a la registrada en la anterior recesión inmobiliaria a principios de los noventa. Este ajuste se debería producir de una forma marcadamente heterogénea segundos territorios, con lugares en lo que tendría que ser significativamente superior a la media, mientras que en otros el ajuste de precios ya se puede considerar como prácticamente concluido.

Con relación a la evolución del excedente de vivienda nueva en los próximos años, el volumen de obras iniciadas en 2009 y en 2010 condiciona una entrada en el stock de unas 150.000 viviendas en 2011 y de unas 125.000 en 2012. Estas cifras se sitúan ligeramente por debajo de la previsión de nuevos hogares a medio plazo, estimada en unos 138.000 por año hasta 2015. A partir de estas proyecciones, el informe realiza un ejercicio de previsión sobre la capacidad de absorción del stock de vivienda principal en este horizonte, considerando movilidad intraprovincial de población, pero no interprovincial. Con estas hipótesis, de un excedente de 695.000 viviendas principales a finales de 2010 se pasaría a un stock de 186.000 en 2015. La diferencia entre los nuevos hogares y el excedente absorbido, de 198.000 viviendas en el periodo 2011-2015, sería la demanda insatisfecha, determinada por las diferencias de stock entre territorios y las restricciones en la movilidad. Este escenario es compatible con la eliminación del stock en la mayoría de provincias ya a partir de 2011, generándose necesidades de nueva producción en un número significativo de territorios, sobre todo en Madrid y en Andalucía. Por el contrario, importantes desequilibrios persistirán en otras zonas, como municipios del litoral mediterráneo, con un elevado peso de la segunda residencia, como los casos de Castellón, Murcia, Tarragona y Alicante.

La dinámica del mercado de la vivienda en Cataluña presenta algunas diferencias destacables con el conjunto de España. La primera está referida a la evolución del stock en 2010. Así, ante el moderado aumento en el conjunto de España, el excedente de vivienda se redujo en Cataluña en 2.000 unidades, situándose en 103.000 en el cuarto trimestre del pasado año. Esta cifra es equivalente al 2,7% del parque total, una décima menos que en idéntico periodo de 2009. Respecto a los factores en la evolución del stock, el flujo de salidas, determinado por las operaciones de compraventa y por la autopromoción, se redujo a 22.000 unidades, mientras que las entradas, las viviendas acabadas, se situaron en 20.000, con un 21% de protección oficial, porcentaje similar al del conjunto de España.

La segunda diferencia con el resto de España está relacionada con la dinámica de absorción del stock en próximos años. Por una parte, en Cataluña se espera que el volumen de viviendas acabadas en 2011 y 2012 sea de unas 20.000 unidades, valores superiores al rango de 12.000 a 16.000 nuevos hogares por año proyectados en el horizonte hasta 2015. De esta forma, pese a mostrar en 2010 una evolución más favorable que el conjunto de España en materia de stock, las perspectivas agregadas son algo menos favorables. La estimación del excedente de vivienda principal se sitúa en 94.000 al final de 2010, mientras que la previsión supone una reducción de hasta 32.000 al final del 2015. Por otra parte, la demanda no satisfecha de vivienda principal en el periodo 2011-2015, aproximación a las necesidades de nueva producción en el corto y el medio plazo, se estima en sólo mil unidades en el caso de Cataluña. Esta cifra es un porcentaje marginal de las casi 200.000 previstas para el conjunto de España, muy lejos de su peso en el parque total (del 15%).

Por provincias, los resultados para 2010 muestran una caída absoluta del stock de obra nueva en Barcelona (2.000 viviendas hasta 55.000) y en Tarragona (1.000 viviendas hasta 27.000), mientras que se mantuvo en Girona (16.000) y en Lleida (5.000). En términos relativos, Tarragona se mantiene como la provincia con la mayor ratio (4,8%, una décima menos que en 2009), seguida de Girona (que la mantuvo en el 3,2%), mientras que Barcelona y Lleida muestran los menores valores (2,2%, con una caída de una décima en Lleida).

Un análisis territorial más desagregado muestra los mayores excedentes en el litoral sur de Tarragona y en la segunda corona metropolitana de Barcelona, con menor acumulación de stock en el área más próxima a la capital catalana. Entre las áreas urbanas más grandes, las que presentan mayor stock relativo al parque total son las de Tortosa (9,1%), Figueres (4,4%), Vilafranca (4,2%), Vic (4,2%), Manresa (4,2%), Granollers (4,0%) y Reus (3,9%). También por encima del promedio de Catalunya se sitúan las áreas urbanas de las capitales de Girona (3,8%) y Tarragona (3,2%). Por el contrario, las ratios más bajas se corresponden con el área urbana de Barcelona (0,5%), Sant Boi de Llobregat (1,2%), Badalona (1,5%), L'Hospitalet de Llobregat (1,7%), Lleida (1,8%), Mataró (2,4%) y Pineda (2,5%).