El reciente informe de Gestha -elaborado a partir del cruce de los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria y del Ministerio de Vivienda, revelaba que más de la mitad de los alquileres no se declaran. Además, dicho estudio cifraba en un mínimo de 3.000 millones de euros anuales las rentas sumergidas derivadas del arrendamiento de vivienda calculadas con las reducciones aplicables que no se han llevado a la base imponible del IRPF.
Posteriormente, La Agencia Tributaria negaba que con ese estudio pudiera asegurarse que los alquileres ilegales pudieran suponer más del 55% del mercado. Hacienda venía a decir que el estudio cruzaba magnitudes "no homologables" y argumentaba que los alquileres de viviendas no habituales (por ejemplo a estudiantes o de periodos vacacionales) no estaban incluidos en la estadística de la Agencia Tributaria, y que los declarantes de IRPF pueden tener una o varias viviendas en alquiler para explicar el desfase entre los pisos alquilados y las declaraciones de impuestos.
Sin profundizar en cómo se han obtenido unas u otras cifras, lo cierto es que existe un fraude en el alquiler de la vivienda y que, seguramente, el mismo es numeroso y notorio. No obstante, si pensamos detenidamente en dichas cifras, parece difícil que el importe del mismo pueda ser tan importante. Por otro lado, aún cuando la cantidad defraudada pueda ser significativa, tampoco creo que deba ser la prioridad del fraude fiscal por lo que se refiere a la vivienda y menos aún si hablamos del fraude fiscal en general en este momento.
Para hacernos una idea de cuál es el importe del fraude del que pueden estar hablando, hay que pensar en cómo se calcula el importe neto de la renta a declarar en el IRPF por dicho arrendamiento de vivienda.
En ese sentido, conforme a lo que establece la norma, de los ingresos de los alquileres se podrán deducir una serie de gastos entre los que están:
- Los intereses que se puedan pagar por haber adquirido dicha vivienda vía préstamo
- Los gastos de reparación y conservación, es decir todos aquellos arreglos que supongan una mejora para el inmueble así como, arreglo de instalaciones, sustitución elementos, pintura, etc.
- Los tributos como el IBI (antigua contribución) o la tasa de basuras o de residuos urbanos.
- Servicios personales como los gastos del administrador, el vigilante, portero, piscina, etc.
- Gastos de formalización y defensa.
- Saldos de dudoso cobro.
- Primas de seguros.
- Servicios y suministros, si los paga el propietario, que no suele ser el caso.
- Amortización, que supone poderse deducir por el inmueble un 3% sobre el mayor de o el coste de adquisición o sobre el valor catastral, descontado en ambos caso el valor del suelo. Asimismo, sobre el mobiliario alquilado por un período superior al año conjuntamente con el inmueble, se puede deducir el importe resultante de aplicar sobre el coste de adquisición satisfecho los coeficientes establecidos por las tablas de amortización simplificada aplicable a los bienes afectos a actividades económicas en el régimen de estimación directa simplificada.
Además, en el caso de existir un gasto que se justifique como necesario para la obtención de rendimientos de capital inmobiliario, podrá conceptuarse como gasto deducible de los ingresos.
Por otro lado, la suma de los gastos por intereses y los de conservación y reparación no podrán superar el importe de los rendimientos íntegros
Por último, el rendimiento neto calculado como resultado de restarle a los ingresos los gastos antes mencionados, se reducirá en un 50%, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda y desde enero de 2007, dicha reducción es del 100%, cuando el arrendatario tiene entre 18 y 35 años y sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo son superiores al IPREM.
Es decir, si pensamos en un inmueble en Madrid por el que se cobren unos €900 al mes y suponiendo que la vivienda estuviera pagada en su totalidad, que ya no estuvieran pagando intereses por la misma, lo más posible es que por dicho inmueble como poco pudiera tener los siguientes costes:
- IBI + tasa de basuras = €500/año
- Conservación/reparación= €200/año
- Administración del inmueble= €90 al mes= €1.080/año
- Seguro vivienda= €220/año
- Amortización= dado que el valor de los pisos en Madrid está como media en más de 300.000 y que el suelo es más de un 60% del valor total, el 3% supondrían unos 3600 euros al año. Además se podría incluir el coste de la amortización del mobiliario que suponiendo que no tiene mucho valor porque es alquilado, podría añadirle otros €400 al año de amortización.
Es decir, tendríamos unos ingresos totales de 10.080 euros y unos gastos de 6.000 euros. Esto es, la base a tributar sería de 4.080 euros que quedaría reducida en un 50% por ser vivienda (suponiendo que no pude aplicar el 100%) y supondría unos 2.040 euros que a un tipo medio de tributación del 20% serían 408 euros que dejaría de pagar el citado contribuyente.
Eso supone que para que lleguemos a los 3.000 millones de rentas no incluidas y eso sin contar los alquileres estacionales, estaríamos hablando de un parque de viviendas en alquiler defraudadas de más de 1.25 millones y para las mismas el fraude total sería de unos 500 millones de euros, cifra que no es para nada desdeñable.
No obstante, a pesar de que la detección de dicho fraude sea más fácil a partir de ahora ya que la nueva Ley de Prevención del Fraude Fiscal les va a obligar a las compañías eléctricas a facilitar los consumos de los inmuebles, así como a identificar a los titulares del contrato de suministro, la referencia catastral y su localización, aún así el trabajo de detectar el más de 1 millón de viviendas puede ser ingente.
Es decir, el fraude en el alquiler de vivienda existe pero, aunque es sano que lo combatan, creo que sería más efectivo si los Técnicos del Ministerio de Hacienda se concentrasen en otro tipo de fraudes, como los que se producen en el IVA o en otros sectores.
Sin ir más lejos, en el sector de la vivienda podrían dedicarse a controlar todo el dinero negro que se mueve mediante la venta a precios de mercado de viviendas de protección oficial o precio tasado. Es más, como es algo que nadie persigue, los propietarios ponen dichos pisos a la venta sin preocuparse siquiera de que están poniendo dichos precios de mercado en anuncios en prensa o a través de internet.
En ese sentido, al igual que se establece por Gestha, considero necesario que se aprueben todas las medidas necesarias para que dichos Técnicos del Ministerio de Hacienda realicen todas las funciones que sean necesarias en la lucha contra el fraude fiscal y en el control de las subvenciones.
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