La inversión en inmuebles comerciales crece un 6% en Europa durante el primer trimestre

De nuevo Reino Unido fue el país que más contribuyó al volumen total de inversión en Europa, con una participación del 53%. El sector de retail, por su parte, superó al de oficinas por segunda vez en los últimos cinco años, con un 48% del porcentaje total. De esta forma, protagonizó importantes operaciones, especialmente de centros comerciales, en Reino Unido (la venta del centro comercial Manchester’s Trafford Park por 1.900 millones de euros), Alemania (1.400 millones de euros por una cartera de 45 Metro Cash&Carry y la venta del 50% del centro comercial Centro en Oberhausen) e Italia (La Rinascente de Milán fue vendida por 472 millones de euros).

Para 2011 se espera que prosiga la recuperación de Francia, Italia, Alemania y España aunque es previsible que la inversión retroceda en Reino Unido debido a la escasez de oferta prime y a la sobrevaloración de los activos disponibles en el mercado. Dada la importante participación de este país en el total, es posible que la inversión descienda a nivel europeo.

La persistente escasez de activos de calidad es la piedra angular del mercado de inversión terciario en Europa. Adicionalmente, pese a la ligera mejora de las condiciones de financiación y al avance del mercado de alquiler, se percibe aún una alta aversión al riesgo por parte de los inversores.

En Reino Unido, la inversión sumó 11.200 millones de euros durante el primer trimestre de 2011, concentrada en menos operaciones pero de mayor tamaño. Este resultado, que supone algo más del 52% del total europeo, está fuertemente distorsionado por la venta del centro comercial Manchester Trafford Park, que posiblemente se convertirá en la operación más importante el año. El volumen de operaciones en el centro de Londres se incrementó durante el primer trimestre de 2011 respecto al año anterior, aunque la sobrevaloración de activos y la incertidumbre de los inversores por el impacto de los recortes públicos pueden reducir el atractivo de Reino Unido para 2011.

Francia registró una inversión total de 2.200 millones de euros durante el primer trimestre de 2011. El objetivo principal de los inversores continúan siendo los activos prime del centro de negocios de París, aunque la caída de las rentabilidades observada en los últimos doce meses está animando a los compradores a considerar activos de mayor riesgo. Aunque aún son escasas, se han registrado algunas operaciones especulativas sobre plano durante el primer trimestre de 2011, como la compra por Area Property Partners del edificio Le Skalen en Châtillon por más de 80 millones de euros.

Con 5.700 millones de euros en inversión inmobiliaria terciaria, Alemania se consolida como uno de los mercados más dinámicos y atractivos de Europa. El crecimiento de la inversión foránea hasta el 45% evidencia que se trata de mercado que cuenta con la confianza de los inversores internacionales. La inversión en las seis principales ciudades alemanas ha sumado 2.200 millones de euros durante el primer trimestre de 2011, lo que supone un retroceso respecto al mismo periodo del pasado año aunque es previsible que las importantes operaciones en curso hagan crecer el volumen de inversión en los próximos trimestres.

Los mercados de Reino Unido, Francia y Alemania —el 90% de la inversión de los cinco principales países europeos— continúan beneficiándose de una sólida base económica que contribuye a que los inversores se animen a valorar activos a riesgo. No es el caso de Italia y España, considerados mercados de mayor riesgo en los que el único objetivo de los inversores sigue siendo los activos prime.

En Italia ha mejorado la confianza de los inversores y hay operaciones en curso que pueden mejorar los resultados de los trimestres venideros. Los inversores extranjeros, no obstante, están aún ausentes del mercado, y la tendencia positiva que se observa actualmente podría cambiar dependiendo de las consecuencias de la nueva regulación italiana sobre fondos de inversión.

En España, pese a que el volumen de inversión ha caído un 4% respecto al primer trimestre de 2010, los inversores —principalmente domésticos— están buscando activamente oportunidades ahora que los precios de los inmuebles se han corregido. La inversión en España sumó 778 millones de euros durante el primer trimestre de 2011. En Madrid, la inversión alcanzó los 364 millones de euros —279 millones de euros durante el primer trimestre de 2010—, con predominio del segmento logístico e industrial (31%) seguido de oficinas (22%) y retail (21%). Las rentabilidades de las oficinas prime se mantuvieron en el 5.5%. En Barcelona la inversión sumó 154 millones de euros durante los primeros tres meses del año —79 millones de euros durante el primer trimestre de 2010—, con un claro predominio del segmento de retail, al que correspondió el 57% de la inversión. Las rentabilidades de las oficinas prime también se mantuvieron estables, en este caso, en el 5,75%.

Al igual que en España, la escasez de activos prime está también frenando la recuperación de Bélgica y Austria. En Irlanda, el mercado de inversión está paralizado en espera de que la agencia gubernamental que gestiona los activos inmobiliarios libere producto de calidad que está bajo su control directo. Por otra parte, falta financiación adecuada para facilitar operaciones inmobiliarias y los inversores se muestran asimismo preocupados por la propuesta legislativa que podría revisar las rentas de forma retrospectiva. Del mismo modo, los mercados inmobiliarios de Portugal o Grecia se encuentran prácticamente paralizados debido a la situación económica y financiera.

La inversión en el segmento de retail ha crecido de forma más rápida que en el mercado inmobiliario global, sumando 10.000 millones de euros en el primer trimestre de 2011. Durante el ejercicio 2010, con un total de 27.900 millones de euros invertidos en retail (+69% respecto a 2009), la participación de este segmento inmobiliario se incrementó del 32% al 34%, aunque se vio aún superada por la inversión en oficinas (45%). Esta tendencia ha variado y, con un 25% más de volumen de inversión que la media de los últimos cinco años, el segmento de retail superó al de oficinas durante el primer trimestre de 2011.

La fuerte competencia en el reducido mercado de activos prime ha forzado a la baja las rentabilidades a lo largo de 2010, aunque el ritmo de ajuste ha sido especialmente lento en la segunda mitad del año. Durante el primer trimestre de 2011, se han registrado cambios en las rentabilidades de las oficinas prime en casi todos los mercados, aunque en menor medida. En este periodo, las rentabilidades de las oficinas prime se redujeron sólo en 6 de las 28 ciudades analizadas —Bucarést, Bratislava, Marsella, Lyon, Milán y La Haya— y permanecieron estables en las 22 restantes, entre ellas, Madrid y Barcelona.