La oferta de proyectos nuevos de oficinas en Madrid volverá a los niveles de los años 90

La zona más afectada de la capital de España en cuanto a rentas continúa siendo la "satélite", salvo el área de Las Rozas. “Las oficinas más alejadas de la M-30 o más allá de la M-40 siguen manifestando una tendencia al ajuste en sus rentas. Aunque en muchos casos se están realizando esfuerzos muy importantes en concesiones a los inquilinos por parte de los propietarios, por ejemplo, carencias y ayudas en obras. Creemos que los precios seguirán suavizando su caída en las zonas más activas”, señaló Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle.

En cuanto a la oferta disponible de oficinas, el informe señala que ha aumentando ligeramente, alcanzando un stock total de 1.940.000 m² este cuarto trimestre de 2010, un 13.6% más que hace un año. La tasa de disponibilidad supera ya el 10%, lo que supone un aumento de 109 puntos con respecto al mismo periodo del año anterior, pero con una tendencia a la estabilización.

La oferta de oficinas nuevas en 2011 y 2012 será muy limitada, con probabilidades de volver a niveles no vistos desde los años 90. El 50% de la oferta de oficinas que se terminará en 2011, unos 50.000 m², se concentra en el proyecto del Parque Empresarial Avenida de América 115. Para 2012, se estima que el 67% de la superficie prevista de finalizar se encuentre ya prealquilada o sea un proyecto diseñado para ocupación propia.

Siguiendo con la tendencia de los últimos meses, el informe señala que la demanda de oficinas en Madrid ha continuado siendo limitada durante el cuarto trimestre de 2010, descendiendo incluso la de mayor tamaño. Los grandes demandantes a corto plazo siguen escaseando, aunque el informe destaca que no descartan opciones de reducir costes o reagrupar sedes a medio plazo.

“Creemos que a corto plazo seguiremos notando una ausencia de grandes demandas dada la ausencia de un número significativo de grandes corporaciones buscando espacio. La contratación continuará mayoritariamente copada por empresas pequeñas y medianas, como hasta ahora”, añadió José Miguel Setién.

El estudio de Jones Lang LaSalle publica que el volumen de contratación total en 2010 ha sido de 422.000 m², un 36% superior que el año anterior. Los m² de oficinas contratados durante el cuarto trimestre de 2010 han supuesto el 22.63% de todo 2010, destacando la operación más grande del año (más de 21.000 m² de PWC en la Torre Sacyr de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid).

Las operaciones pequeñas (menores de 1.000 m²) han sido las protagonistas del mercado en 2010, representando el 73% del total de operaciones en los pasados trimestres, y casi el 80% en el último. Se ha producido una disminución de operaciones medianas (18,5%), mientras se ha mantenido el número de operaciones totales. En total en 2010 se han producido 410 operaciones, de las que 97 fueron en el último trimestre.

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2010, la mayor demanda por parte de los inversores son los edificios situados en las mejores ubicaciones de "Prime" y "CBD", así como oficinas situadas en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas, como el entorno de la M-30 o Campo de las Naciones. La demanda se centra también en oficinas en buen estado y con una situación arrendaticia muy estable.

La principal oferta existente son sale&leasebacks, continuando así la tendencia iniciada hace ya un par de años, y existe producto de todos los tamaños – desde una o varias plantas hasta edificios y sedes corporativas – y en todas las zonas de Madrid. La novedad está en que ahora se encuentran inmuebles de cierto volumen –más de 50 millones de euros- y empiezan a aparecer en el mercado oficinas propiedad de los bancos, y los provenientes de deuda de activos con entidades financieras.

Con respecto a la rentabilidades, el informe señala que en zona Prime se encuentran en un 5,5%. “Los inversores privados siguen muy activos en esta zona y, como ya hemos visto en operaciones cerradas este último trimestre de 2010, siguen dispuestos a ajustar sus rentabilidades, incluso por debajo de estos parámetros, si la oportunidad es especialmente atractiva. Las operaciones firmadas confirman la preferencia de los inversores por dos tipos de producto: Prime y sale&leasebacks”, dijo Jorge Sena, director de inversión de oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid.

Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con una ligera tendencia a la baja en las mejores ubicaciones.