El mercado de inversión retail muestra signos de reactivación

La entrada en vigor del incremento del IVA coincidió con el inicio del periodo de rebajas de verano, lo que contribuyó a paliar la percepción de subida de precio, además numerosos comerciantes adelantaron las ofertas y promociones al mes de junio para animar al consumo.

Savills considera que en medio de este clima de estabilidad el apartado de rentas mantiene la misma línea. Las revisiones temporales siguen presentes en el mercado, si bien se ha detectado que el ajuste de los valores se ha reducido y el período de bonificación también es más breve. Estos descuentos son solicitados en su mayoría por pequeños comerciantes, aunque igualmente, las grandes cadenas y las locomotoras se benefician de recortes. En algunos de estos casos las bonificaciones temporales se establecen como estructurales.

La consultora adelanta que los procesos de comercialización de los nuevos desarrollos avanzan a buen ritmo ya que la situación del sector de los últimos años y el entorno económico, entre otros aspectos, han actuado de filtro natural y solo los buenos proyectos están saliendo adelante.

La ampliación del centro comercial La Maquinista, en Barcelona o el parque comercial Luz Shopping, en Jerez de la Frontera, por poner algún ejemplo, han centrado el interés de numerosos operadores nacionales e internacionales mucho antes de que abriesen sus puertas.

Además, Danny Kinnoch, director de inversiones internacionales de Savills, afirma: ‘’La disponibilidad de ubicaciones prime a precios asequibles ha permitido la incorporación de nuevas firmas en centros en funcionamiento”.

En total la nueva SBA (superficie bruta alquilable) prevista para 2010 es de 360.000 m², de los cuales el 10% corresponde a ampliaciones de centros existentes. Hasta el momento se han inaugurado 250.000 m², lo que representa el 68% del total. Como ya ocurrió durante el año pasado, los calendarios de entrega se han ajustado a medida que avanzaban los meses, así la cifra prevista a principios de año se redujo un 20%.

En los próximos dos años se espera que entre en el mercado cerca de un millón de metros cuadrados, pero la evolución del sector, el acceso a la financiación, los ritmos de comercialización y la situación económica determinarán qué proyectos se llevarán a cabo.

El mercado de inversión muestra signos de reactivación. Entre enero y octubre se ha registrado un 40% más de operaciones que durante el mismo periodo del año anterior. El volumen total acumulado asciende a 540 millones de euros, superando así en un 4% la cifra alcanzada entre enero y octubre de 2009. Las desinversiones de Eroski han favorecido que el producto inmobiliario tradicional del mercado (centros y parques comerciales) hayan quedado en un segundo plano a favor de las operaciones de sale & leaseback de varios lotes de supermercados e hipermercados. Este tipo de transacciones ha concentrado el 42% del total. Los internacionales siguen dominando las compras, fondos holandeses, británicos y estadounidenses han supuesto cerca del 90% del volumen transaccionado.

Eroski mantiene su actividad desinversora y hace apenas unas semanas ha firmado la venta del centro comercial Ballonti, en Vizcaya, con el fondo alemán DEKA Inmobilien. Así, a fecha de hoy, el mercado de inversión retail en España roza los 660 millones de euros y Eroski ha participado en el 63% del volumen total.

Danny Kinnoch declara: “El mercado marca una clara tendencia de ajuste a la baja en las yields de producto prime principalmente motivada por el creciente interés de la demanda y la escasez de la oferta en venta. En producto secundario todavía existe una marcada diferencia entre las expectativas de precio de compradores y vendedores, lo que está animando a los inversores de perfil oportunista a analizar estos activos siempre que obtengan atractivas condiciones en la financiación".

En centros comerciales prime, la rentabilidad bruta inicial se sitúa entre el 6,75% y el 7,00%. En centros consolidados las yields alcanzarían el 7,00% - 7,50%. Los parques comerciales prime se situarían en un nivel similar, entre el 7,00% u el 7,25%, mientras que los parques consolidados saldrían entre el 7,50% y el 8,00%