Comienza a recuperarse la inversión en locales y centros comerciales de Europa

La repercusión de la crisis financiera se ha dejado sentir en el mercado de inversión en retail en Europa. Después del record máximo alcanzado en 2007, el volumen de inversión cayó en 2008 en la mayoría de los mercados y alcanzó su nivel más bajo de actividad en el primer trimestre de 2009, debido a la falta de liquidez, las estrictas condiciones de financiación, las expectativas de crecimiento de las rentabilidades y la actitud de ‘wait and see’ de los inversores privados. En la segunda mitad del pasado año se empezó a observar un cambio de tendencia y el volumen de inversión comenzó a crecer de nuevo respecto a los trimestres precedentes. Esta tendencia positiva ha continuado en el primer trimestre de 2010.

Las correcciones de precios registradas en los dos últimos años han favorecido que los inversores vuelvan ahora al mercado en busca de oportunidades. Los operadores se muestran cautos dado que el mercado de usuarios no ha salido aún de la crisis y los locales sin inquilino pueden permanecer vacíos un tiempo prolongado. Los activos ocupados y bien localizados son los que hacen surgir la competencia entre operadores.

Todos los países analizados han visto reducir la actividad inversora en inmuebles terciarios, especialmente España (-56%) y Alemania (-49%). Sin embargo, en el mercado de retail se han observado incrementos en 2009, que han alcanzado el 31% en Francia y el 13% en España gracias a operaciones de portfolios y centros comerciales. La inversión en locales comerciales ha retrocedido fuertemente en Italia (-46%) y Alemania (-54%), que también ha visto descender la actividad en operaciones de portfolios (-88%). No obstante, durante el primer trimestre de 2010 la inversión en retail se ha recuperado notablemente debido a la venta del portfolio de centros comerciales de Multi Development a Corio por 1.100 millones de euros.

En el volumen total de inversión en inmuebles terciarios, el segmento de retail varía por países aunque en promedio supone el 30%. En España representa el 66% del volumen total. En Francia, por su parte, la inversión en retail, que ha sido históricamente del 10% del total, en 2009 ha alcanzado el 19%.

Las rentabilidades de los locales prime se sitúan en rangos desde el 4,60% de Alemania hasta el 6,50% en España. En contraste, las rentabilidades prime de locales en centros comerciales o retail parks se mantienen alrededor del 6,50% en Italia y Reino Unido.

El crecimiento de la inflación observado en 2008 se ha visto paralizado por la crisis. Aunque algunos analistas estaban esperando la deflación, como en Japón en la década de los años 90, ésta no ha llegado a producirse. En los próximos dos años el incremento de los precios no se espera que sobrepase el 1,3%, lo que contribuirá a la recuperación de las familias, el consumo y la economía en general.

En España, el segmento de retail mostró un crecimiento en 2009 del 13% en el volumen de inversión, que superó los 1.900 millones de euros. Si en 2008 el retail suponía un cuarto de la inversión inmobiliaria terciaria en nuestro país, en 2009 esta proporción alcanzó los dos tercios. Y ha ido a más, ya que en el primer trimestre de 2010 ha llegado a representar el 75% del total debido a la operación de ‘sale&lease’ del Banco de Sabadell por parte de Moorpark Capital, por un importe de 403 millones de euros.

El comportamiento del segmento de retail no ha sido, sin embargo, la tónica general. El volumen de inversión en inmuebles terciarios en España ha retrocedido un 56% durante el pasado ejercicio, registrando unas caídas del 74% en el segmento de logística y almacenaje y del 81% en oficinas.

En España, el mercado de inversión en retail continúa siendo atractivo para los inversores extranjeros. Así durante 2009 el 96% del volumen ha procedido de empresas foráneas, especialmente alemanas (60%). Los vendedores, por su parte, han sido principalmente nacionales (98% en 2009).

En cuanto a la distribución geográfica, se observa un cambio de tendencia respecto de 2007, cuando los operadores tenían dentro de sus estrategias de inversión otras ciudades, además de Madrid y Barcelona. Ese año, de hecho, se distribuyó el 93% del volumen de inversión en el resto de España. Actualmente, son Madrid y Barcelona las que atraen mayoritariamente la atención de los inversores institucionales e internacionales. Así, Madrid concentró el 45% del volumen de inversión en retail durante 2009 con el cierre de operaciones destacables en centros comerciales —Nassica, Plenilunio y Príncipe Pío—, que representaron el 65% del volumen total. A éstas se ha sumado la transacción, en Madrid, del ‘Proyecto Árbol’, el ‘sale&lease’ del portfolio del BBVA.

Las rentabilidades prime se han incrementado en los últimos cuatro años, provocando que los locales españoles resulten más atractivos. Para 2010 se prevé una continuidad en el comportamiento de las rentabilidades prime.

El consumo en España, que estaba entre un 3% y un 4% por encima de la media de la zona euro hasta 2007, se mantendrá en valores negativos en 2010 y cercanos al cero en 2011. No cabe duda de que la crisis ha impactado fuertemente en la economía española, afectando particularmente a dos sectores que eran el motor español en los años 2000, el inmobiliario y el sector de la construcción, y con una notable repercusión en el empleo.