El volumen de contratación de oficinas en Madrid aumentó un 77% en el primer trimestre

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al primer trimestre de 2010, los precios de alquiler han descendido considerablemente en comparación al mismo periodo de 2009. Así, el precio mínimo en el CBD ha descendido un 23%, mientras que en la zona Secundaria ha sufrido una bajada de alrededor del 22%. Los precios mínimos de la zona Satélite, por su parte, han disminuido un 25%. “En los próximos meses es de esperar que se produzca una estabilización en los precios si se mantiene la tendencia actual en la contratación y no se efectúan grandes desocupaciones de espacio no programadas”, señaló José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle.

En cuanto a la oferta, el informe de la consultora señala que a lo largo de este primer trimestre de 2010 han llegado al mercado 80.000 m² de oferta nueva, que han supuesto una subida del 0,5% sobre el stock total con respecto a finales de 2009, alcanzado casi 14,5 millones de metros cuadrados. La zona de Periferia aglutina el mayor porcentaje de la oferta disponible con el 35%.

La tasa de disponibilidad ha aumentado seis centésimas con respecto al anterior trimestre, y ha alcanzado el 9,07%, y roza ya el nivel de mediados de 2004. “Es la menor subida acontecida en el último año, si bien la subida ha sido sólo ligeramente inferior a la del trimestre previo. La falta de crecimiento en la superficie contratada por los demandantes supondrá que esta tasa de disponibilidad continúe creciendo, o a medio plazo, se mantenga estable”, añadió José Miguel.

De acuerdo a datos extraídos del informe, el tamaño medio de la demanda durante el primer trimestre de 2010 ha aumentado un 12% con respecto a los meses precedentes, si bien el volumen de demanda en número absoluto se ha mantenido estable. La demanda de gran usuario (superior a 3.000 m²) continúa siendo muy escasa, así como la demanda en compra para usuario final, concentrada mayoritariamente en el CBD. “El mayor motivo de salida al mercado de la demanda sigue siendo el ahorro de costes, seguido muy de lejos por las necesidades de reagrupación o mejora de las oficinas actuales. Los propietarios seguirán manteniendo una fuerte competencia a fin de atraer a la demanda existente con grandes incentivos vía carencia o subvenciones a las obras, lo que unido a la situación de precios, ofrece grandes oportunidades a los potenciales arrendatarios”, destacó José Miguel.

De acuerdo con el informe, la demanda en el mercado de inversión de oficinas de Madrid se ha centrado en activos con ubicaciones céntricas, muy consolidadas, con contratos a largo plazo e inquilinos de reconocido prestigio y solvencia contrastada. También ha predominado el interés por la adquisición de activos de grandes entidades bancarias, instituciones o multinacionales mediante la fórmula del Sale & Leaseback con contratos a largo plazo.

En cuanto a la tipología del inversor, los inversores institucionales se han asentado definitivamente con vocación de comenzar a realizar alguna compra. Los particulares también se han mostrado activos como demuestra la operación realizada por uno de ellos, que ha adquirido Alcala 17 a BBVA Seguros en una operación de Sale & Leaseback por casi 20 millones de euros.

La oferta en este mercado, en línea con los últimos trimestres, se ha situado principalmente en ubicaciones secundarias o periféricas, donde los niveles de desocupación y renta continúan siendo variables importantes que afectan al valor de los activos. Las operaciones de Sale & Leaseback que incluyen activos de gran calidad, contratos a largo plazo y ubicados en zonas Prime de Madrid, han continuado una vez más centrando el interés inversor.

La rentabilidad prime se ha ajustado hasta el 6,15% desde el 6,25% durante este primer trimestre del año, mientras que la rentabilidad en las zonas secundarias o incluso periféricas se mantienen estables respecto al trimestre anterior. El nivel de actividad de este periodo ha sido muy alto y los inversores no han dejado de realizar oportunidades de inversión. Sin embargo, el volumen de transacciones cerradas ha sido especialmente reducido, llegando a los 43,2 millones de euros.