La promoción residencial, excluyendo el efecto de la dación en pago, alcanza un margen operativo del 9,9%.
Los gastos de estructura se sitúan en 79,8 millones de euros. Los gastos generales, de 42,9 millones de euros (-29,6% respecto a 2008), continúan reflejando la nueva política de contención de gastos puesta en marcha recientemente por la compañía. Los gastos de personal, (36,8 millones de euros), también se han visto reducidos en un 18%, debido al proceso de reestructuración llevado a cabo durante el presente ejercicio.
El EBITDA, excluyendo la variación del valor de los activos, alcanza los 116,4 millones de euros, lo que supone una disminución respecto a los 226,2 millones de euros obtenidos en 2008 debida, fundamentalmente, a la venta de la Torre de HSBC y los centros comerciales La Maquinista y Habaneras en 2008, comentados anteriormente, y a una menor contribución del negocio de promoción residencial.
La partida de variación en valor de mercado en activos, que incluye revalorización de activos y gastos por mantenimiento, asciende a -702,5 millones de euros a cierre de 2009, como consecuencia de una expansión de yields generalizada en el mercado inmobiliario. El valor de mercado de los activos del Grupo se ha obtenido a partir de las valoraciones de expertos independientes al 30 de septiembre de 2009, habiéndose actualizado internamente dichas valoraciones al 31 de diciembre de 2009.
La partida de resultado por deterioro incluye, principalmente, el resultado correspondiente al ejercicio 2009 de 134,0 millones de euros por el acuerdo en relación a la salida definitiva del proyecto Walbrook. El 31 de julio Metrovacesa llegó a un acuerdo con Legal & General (L&G) para resolver el contrato existente mediante el desembolso de 100 millones de libras, al tiempo que L&G hizo suya la cantidad de 62,6 millones de libras abonada hasta ese momento. Por su parte, la partida de provisiones incluye 56,7 millones de euros derivadas de la evolución del valor de mercado de las existencias de promoción y suelo.
El balance de situación consolidado al cierre del ejercicio 2009 suma un total de activos de 8.626,2 millones de euros, frente a 9.527,4 millones de euros correspondiente al cierre del ejercicio 2008.
En 2009, las inversiones inmobiliarias en curso se han reclasificado desde Inmovilizado material a Inversiones Inmobiliarias y han pasado a valorarse, de acuerdo con las modificaciones de la NIC 40, a valor de mercado.
Las inversiones realizadas en 2009 ascienden a 138,8 millones de euros, sin tener en cuenta la adquisición de los activos procedentes de Sacresa Terrenos 2, siendo significativamente menores a las realizadas a cierre de 2008, de 334,1 millones de euros.
De las inversiones totales a cierre de 2009 (576,5 millones de euros) destacan:
- 122,8 millones de euros invertidos en proyectos en curso de patrimonio.
- 437,7 millones de euros por la adquisición de activos de Sacresa Terrenos 2, S.L.
- 16,0 millones de euros por la permuta parcial de un suelo por un activo en Madrid.
A lo largo del ejercicio 2009 cabe destacar la entrada en explotación del centro comercial Vilamarina y el aparcamiento Choupana.
El patrimonio neto de 879,5 millones de euros se ha visto influido principalmente por la aportación del beneficio en el ejercicio en curso (-879,8 millones de euros) así como de variaciones recogidas en reservas, incluyendo la variación del valor de mercado de instrumentos financieros, como coberturas de tipos de interés y otros.
Con fecha 16 de noviembre de 2009 se formalizó la conversión en préstamos participativos de dos líneas de liquidez otorgadas por seis bancos accionistas de la compañía, por importes de 126,0 millones de euros y 103,9 millones de euros, lo que asciende a un total de 229,9 millones de euros.
El patrimonio neto computable de Metrovacesa es de 165,9 millones de euros.
La deuda financiera neta se sitúa en 5.943,4 millones de euros, lo que supone una disminución de 112,3 millones de euros con respecto al dato de cierre del ejercicio 2008. Adicionalmente, las coberturas y la bajada de los tipos de interés han permitido reducir el coste medio de la deuda al 2,9%, desde el 4,6% al cierre de 2008.
La vida media de la deuda se sitúa en 4,0 años a cierre de 2009 (0,9 años menos que a diciembre 2008).
El margen operativo de alquiler alcanza los 175,6 millones de euros, un 30,5% menos que en 2008. Esta bajada es consecuencia, principalmente, de la venta de la Torre HSBC de Londres y de los centros comerciales La Maquinista y Habaneras. El margen bruto sobre ingresos del ejercicio ha sido del 88%.
En España, las rentas al cierre de 2009 ascienden a 185,1 millones de euros, con una disminución del 12,3% respecto a 2008. La ocupación media de los activos de patrimonio se sitúa en el 93,5%, lo que demuestra el resultado positivo del esfuerzo comercial de la compañía a pesar de la coyuntura económica.
Las rentas “homogéneas”, que corresponden a los activos que han estado en cartera desde el 1 de enero de 2008 al 31 de diciembre de 2009, con excepción de aquellos activos en situación especial, han disminuido un 4,9% en España. Destaca el buen comportamiento del negocio de oficinas que, a pesar de la situación de mercado, se ha mantenido prácticamente constante en comparación con el año anterior.
En 2009 se han realizado ventas de inmuebles maduros y/o no estratégicos por 125,0 millones de euros, con un margen negativo de 2,1 millones de euros frente al margen negativo de 54,8 millones de euros de 2008.
Entre las ventas realizadas en este ejercicio destacan las del edificio de oficinas Castellana 257 (Madrid), por 36,4 millones de euros, La Charnela en Madrid (12,2 millones de euros) y el hotel San Lázaro (Santiago de Compostela) por 7,5 millones de euros. En el último trimestre de 2009 se ha producido la venta del edificio de oficinas Gobelas (Madrid), por 17,7 millones de euros, el hotel Travelodge Las Rozas (Madrid) por 5,9 millones de euros y El Ferrol (La Coruña) por 5,8 millones de euros. El margen acumulado de las ventas realizadas en 2009, aunque negativo (-1,7%), ha superado el alcanzado en el ejercicio 2008 (-7,9%).
Tras llegar a un acuerdo a finales de julio con Legal & General para el abandono definitivo del proyecto Walbrook Estate, situado en Londres, la empresa prevé desarrollar 10 proyectos que garantizarán la generación de flujos de caja estables futuros, de los cuales, nueve se encuentran en España y uno en Francia.
En el ejercicio 2009 se han realizado unas ventas de suelo acumuladas de 49,1 millones de euros, con un margen bruto del -3,7%, a pesar de la difícil situación del mercado. Entre las ventas se incluyen los suelos de Valdebebas (residencial Madrid) y Meridiana 238 (Barcelona), éste último como dación en pago.
El 45% de la cartera de suelo de Metrovacesa, excluyendo participadas, está calificado como urbano quedando únicamente un 5% de las existencias en estado no urbanizable.
Los ingresos por venta de viviendas alcanzaron 312,5 millones de euros, con un margen bruto del 7,1%. En total, se entregaron 1.193 viviendas y se han prevendido 782 unidades hasta diciembre de 2009, de las que 159 corresponden al último trimestre, lo que, según Metrovacesa, refleja el buen resultado de las medidas comerciales que se están llevando a cabo.
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