Los inversores prevén años complicados para el sector

La recuperación del sector inmobiliario, según el informe realizado por Urban Land Istitute y PwC, será una recuperación lenta, retardada por la cautela de los inversores y por la falta de deuda en el sistema. El estudio señala una gran incertidumbre sobre el momento en el que cambiará la tendencia contractiva actual del mercado, un giro que puede producirse a finales de este año.

Los expertos auguran, no obstante, que “ésta es una crisis de crédito, no de capital”, por lo que muchos inversores esperan encontrar oportunidades en el sector, dando prioridad a la seguridad de los mercados más grandes, con expectativas de mayor liquidez a medio plazo, sobre todo, Alemania, “el mejor lugar para refugiarse en la tormenta actual”.

Los analistas señalan que “hay suficiente capital reservado” para invertirlo en el sector, cuando llegue el momento, a través de los fondos inmobiliarios, oportunistas, vehículos privados, compañías aseguradoras y los fondos de pensiones, pero reiteran que esa inyección de capital no se producirá hasta que se culmine la corrección de los precios que espera el mercado. Como referencia, en el Reino Unido los precios están ya un 31% por debajo del techo de 2007, y se prevé una caída del 24% en 2009.

En lo que se refiere al precio de la vivienda en nuestro país, el consejero delegado de Inmobiliaria Colonial, Pere Viñolas, considera que no existe "tanto desajuste" en el precio de la vivienda en España. El directivo de Colonial afirmó que el precio de la vivienda "ya se está ajustando", en tanto que el desajuste entre la oferta y la demanda de inmuebles debe ser purgado, algo que es cuestión de tiempo.

El director de RREEF de Deutsche Bank, Ismael Clemente, durante su comparecencia en la presentación del informe, aseguró que "no se deben esperar caídas del precio mucho más significativas de las que ya se ven". A juicio del consejero delegado de Colonial, la actividad promotora en España "no está tan mal como parece" a largo plazo, por lo que "hay que tener paciencia y dejar al mercado inmobiliario que encuentre su vía", porque se trata de descubrir "cuál es el precio real de las cosas".

No obstante, los expertos que presentaron el estudio coincidieron en reconocer que el sector de la inversión en patrimonio inmobiliario (oficinas, hoteles, centros comerciales, entre otros activos) afronta aún "años durísimos", porque la financiación se ha "esfumado", el valor de los activos se ha "desplomado" y los inversores están a la espera de que estabilicen los precios. "La cosa se pondrá bastante peor antes de mejorar", apuntaron. En cuanto a la recuperación, apostaron que vendrá en mayor medida por parte de la inversión nacional que por la extranjera, y casi descartan que tengan papel alguno los tan apelados fondos árabes soberanos, dado que, según destacaron, también se han visto afectados por la crisis.

A lo largo de 2009 “empezará a producirse una huida hacia la calidad. En los próximos tres años, aumentará la aversión al riesgo y cada vez tendrán más peso los activos de alta calidad, los arrendamientos largos, las buenas ubicaciones, el bajo endeudamiento y los mercados más al capital humano, los empresarios del sector constatan la pérdida de experiencia, conocimientos y talento.

Creen que habrá despidos masivos y muestran su preocupación por cómo mantener motivada a una generación de profesionales jóvenes que sólo ha conocido un entorno fácil de trabajo.

El ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas refleja el descenso de Barcelona y Madrid, que caen hasta la vigesimoquinta y la vigesimosexta posición de la lista, respectivamente, frente al vigésimo y decimonoveno puesto alcanzado el año pasado, y sólo por delante de Dublín. Madrid y Barcelona siguen perdiendo atractivo frente a ciudades como Munich, Hamburgo, Zúrich y Londres, y frente a nuevos mercados como Estambul y Moscú.

En el caso de Madrid y Barcelona, las opiniones de los expertos son muy negativas. El informe destaca que “España es uno de los mercados con más problemas y también el más endeudado”. Además, señala que “el desplome de los precios de la vivienda y de la construcción, con la desaceleración del turismo, harán mella en ambas ciudades y en el resto de España”. Ambas ciudades han experimentado fuertes caídas en los índices de inversión y de promoción y desarrollo.

Desde el punto de vista de la inversión, en Madrid y Barcelona se recomienda "esperar antes que malvender", porque en el ranking de capitales interesantes para invertir, ambas ciudades españolas están a la cola junto con Dublín. En este sentido, el socio de PricewaterhouseCoopers Javier Lapastora explicó que los bancos buscan vender los activos que se han adjudicado a precios con descuento "pero no se van a volver locos".

Entre los posibles inversores, Lapastora añadió que "habrá fondos oportunistas en busca de ventas forzadas en 2009", por lo que los compradores "muy endeudados" tendrán que hacer algo o acabarán entregando sus llaves al banco.

Si atendemos la clasificación que valora el riesgo asociado al mercado inmobiliario de las diferentes ciudades europeas, Madrid desciende hasta la posición vigesimoquinta y Barcelona se coloca en la vigesimocuarta, sólo por delante de las dos últimas capitales de la lista, Dublín y Moscú. En este ranking, Múnich, Zúrich y Hamburgo figuran en los primeros puestos.

El informe revela que muchos inversores están apostando por inversiones más seguras de primera línea, un paso atrás respecto a los movimientos más arriesgados y los intereses por el mercado secundario que aparecían en la edición del informe del año pasado.

Cuatro ciudades alemanas aparecen en el top ten de perspectivas de inversión para 2009. Y Londres, que ha mejorado tras la fuerte caída del año pasado, se sitúa en el quinto puesto del ranking de inversión. Según los expertos, la capital londinense será una buena elección a medio-largo plazo. Los entrevistados comentan que, a partir de este año, la disponibilidad de capital y sobre todo de financiación será más nacional que transfronteriza. Este factor explicaría la fortaleza de Zúrich, dado que su mercado es muy nacional, un argumento que también podría aplicarse a Múnich.

Por segmentos de negocio, los centros comerciales serán, por quinto año consecutivo, los que ofrezcan mejores perspectivas de inversión debido a sus cualidades defensivas, seguidos por los hoteles, las propiedades de uso mixto y los pisos de alquiler. El informe subraya que las expectativas de inversión son inferiores a las del año pasado en todos los segmentos y, dentro de los subsectores, detecta una clara preferencia por las oficinas del centro de las ciudades respecto a las de extrarradio y por las zonas comerciales en la ciudad.

Unos días antes de la presentación del estudio sobre el mercado inmobiliario, el presidente del grupo constructor OHL, Juan Miguel Villar Mir, participaba en el Foro Español Innova, presentado por el ministro de Industria, Turismo y Comercio, MIguel Sebastián. Villar Mir adelantó que el sector inmobiliario español tardará tres años en normalizarse, el tiempo necesario para absorber el "stock" de un millón de viviendas sin vender. También destacó que la crisis del sistema financiero "debería estar resuelta" este año.

Villar Mir explicó que en España durante muchos años se ha construido el doble de la demanda previsible, que cifró en unas 350.000 viviendas anuales, un fenómeno que fue posible por la existencia de dinero "abundante a interés bajo". La crisis financiera internacional provocó que el esperado ajuste del mercado inmobiliario derivara en el estallido de la burbuja,
al caer bruscamente las ventas, lo que ha dado lugar a un excedente de vivienda terminada sin vender cercana al millón de inmuebles, que tardará tres años en ser absorbida, según Villar Mir.