Los inversores toman el pulso a las grandes superficies

La sequía crediticia afecta a todas las actividades, pero el negocio del retail se encuentra en una situación más favorable que el conjunto del sector inmobiliario. Pese a que los operadores interesados en promover nuevos proyectos encuentran más trabas a la financiación, a lo largo del año está previsto que la superficie bruta alquilable (SBA) se incremente en 650.000 metros cuadrados.

Las cifras ofrecidas por la patronal del sector, la AECC, apuntan a una moderación en la actividad inmobiliaria acorde con lo que está experimentando el conjunto de la economía. Casi dos tercios de las inauguraciones de centros comerciales durante 2009 tendrán lugar en la primera mitad del año.

En una situación tan volátil como la actual, hacer previsiones a más largo plazo resulta arriesgado pero hay quienes no temen errar el tiro. Jeremy Eddy, responsable de mercados europeos de inversión retail de Jones Lang Lasalle cree que hacia mediados de 2009, tras un periodo de reflexión y análisis del mercado, muchos inversores volverán a poner su dinero en el sector para aprovechar un entorno de precios más bajo.

Desde Savills ratifican este punto de vista. Los analistas de esta consultora creen que en los primeros meses del 2009 viviremos un periodo de espera en el cual se estudiará cómo reacciona el sector ante la escasez de financiación. A lo largo de este periodo se verá el remate de proyectos que se empezaron a construir cuando la crisis financiera no se había declarado. El inicio de estos proyectos se sitúa poco antes de que el escándalo de las hipotecas subprime afectase a la capacidad de las empresas por encontrar liquidez.

Desde la conmoción de las hipotecas-basura americanas, la financiación de los centros comerciales se ha complicado. Si en 2008 la inversión total alcanzó los 2.400 millones de euros, este año la cantidad total se reducirá. No en vano, se calcula que la actividad promotora estará un 43% por debajo del año anterior.

Pese a este recorte, los empresarios del sector lo tienen claro: aún es interesante invertir en España. El presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales, Javier García-Renedo, afirma que el mercado no está saturado "en absoluto". En datos comparativos con el resto de Europa, "todavía hay potencial de crecimiento" porque actualmente en España hay un "buen número de proyectos de centros comerciales y de modernización urbana que lo corrobora, que vendrán a completar la oferta existente", asegura el presidente de la patronal.

Aparte del potencial del mercado español, en la actualidad aún se pueden encontrar ubicaciones atractivas para instalar nuevos centros comerciales, entendiendo por tales las que se sitúan en las cercanías de nudos de carreteras o de infraestructuras de transporte que las ponen “a un tiro de piedra” de poblaciones importantes.

Prueba del interés por el mercado español es la cantidad de proyectos en cartera, que están a la espera de inversores para echar a andar. Según datos de la AECC, existen en la actualidad más de 150 proyectos de nuevos centros, lo que supondría la creación en los próximos años de casi cinco millones de metros cuadrados de nueva SBA. Las comunidades que concitan mayor atención por parte de las promotoras de centros son Andalucía, Valencia y Madrid.

La existencia de una amplia cartera de centros comerciales en fase de proyecto no quiere decir que todos ellos vean la luz. Fuentes del sector reconocen que el empeoramiento de la situación financiera internacional incrementará el número de iniciativas que tendrán que dormitar en “la nevera” a la espera de condiciones favorables. “Los proyectos seguirán ahí, pero es posible que sea necesario más tiempo para llevarlos a cabo”, afirman estas fuentes.

Los principales problemas que amenazan el futuro del sector en España proceden principalmente de dos ámbitos. La cortapisa tradicional que las empresas vienen criticando desde hace años son las políticas de ciertas comunidades autónomas, que se han dotado de moratorias para proteger al comercio minorista de lo que consideran una lucha desigual. Las regiones que lideran este movimiento proteccionista son Cataluña, País Vasco y Baleares, que no sólo controlar férreamente la promoción de nuevos centros sino que se han situado como las mayores defensoras del horario comercial tradicional.

Estas resistencias, sin embargo, chocan con la política comunitaria, que emitió la Directiva de Europea de Servicios en un intento por contener la inflación. Además de este primer objetivo, la normativa comunitaria tendrá una segunda utilidad en nuestro país: anular la segunda licencia comercial, un trámite que detenía muchos proyectos.

La transposición de la directiva europea es considerada una buena noticia en el sector, justo en un momento en el que se necesitan incentivos para mantener la actividad promotora de los centros. Para la patronal española, la implantación de la citada directiva supondrá un apoyo para la promoción de la industria de centros comerciales, ya que reducirá los requisitos para la apertura de un negocio comercial y a la puesta en marcha de la ventanilla única, que agilizará los trámites administrativos necesarios para la aprobación de proyectos.

Las empresas del sector rehúyen la confrontación política que la decisión de Bruselas puede acarrear a nivel autonómico y prefieren enfocar el asunto desde el punto de vista económico. "En nuestro país, algunas comunidades autónomas regulan en exceso el comercio minorista, provocando aumentos de precios e impidiendo la creación de empleo.

Pero lo más importante es que los consumidores demandan servicios adicionales y horarios adaptados a sus necesidades. En consecuencia, Bruselas obliga a reducir la regulación sobre establecimientos, registros y licencias que sufren las empresas", afirma García-Renedo.

El segundo ámbito que ensombrece el panorama de los centros comerciales es la crisis económica, que está reduciendo el nivel de consumo en España. En Experian Footfall, empresa dedicada a la medición de la afluencia a los centros comerciales, lo tienen claro: la convulsa situación económica, el constante aumento de los niveles de desempleo y el miedo al futuro más cercano están agarrotando a los consumidores.

Este cóctel explosivo se hizo bien patente durante las Navidades, el periodo comercial por excelencia. Los registros de Footfall revelaron que las mencionadas causas, más la promesa de importantes rebajas para enero, redujeron en un 6,9% la afluencia a los centros comerciales y de ocio. El número de visitas se situó incluso por debajo del registrado en diciembre de 2006.

Los niveles de afluencia a los centros comerciales ya sorprendieron en noviembre, cuando el índice interanual retrocedió un 6,6%, con un comportamiento contrario a la tendencia alcista habitual de ese mes. Pese a que en términos mensuales el número de visitantes fue en diciembre un 19,4% superior al registrado en noviembre, con la semana del 15 de diciembre marcando el pico de afluencia con un aumento del 10,9% respecto a la semana anterior, el último mes del año 2008 no terminó en niveles similares a los alcanzados en la Navidad de 2007.

En cuanto al índice acumulado, Footfall destaca que si a lo largo del pasado ejercicio se apreció paulatinamente un estancamiento en el crecimiento del número de consumidores que se acercaban a los centros comerciales, el mes de diciembre registró por primera vez en el año un retroceso del 0,5%.

El índice de consumo es uno de los valores básicos a la hora de promover nuevos proyectos comerciales, por lo que no es raro que la caída de visitas sea motivo de alarma para todo el sector. Desde la patronal se intenta quitar hierro al asunto y se afirma que, pese a los malos resultados de la campaña navideña, 2008 fue un año positivo. Según los datos facilitados por la asociación, durante el pasado año, la afluencia a los centros comerciales superó los 1.700 millones de visitas, lo que representa un incremento del 8% en relación con el año anterior. Las ventas alcanzaron 40.650 millones de euros, un 5,4% más que en 2007.

Los intentos de la AECC por despejar las dudas sobre el futuro han sido insuficientes para aquellos que señalan que un crecimiento de las ventas de un 5,4% no es satisfactorio para un incremento del 11% de la superficie bruta alquilable. Daniel Orero, gerente de uno de los centros de Avantis, es uno de los que se apuntan a la cautela y cree que, a la vista de la situación actual, los operadores que puedan retrasar la apertura de un centro, lo harán. “Si yo tuviera que abrir un centro ahora tendría miedo, porque es evidente que tendría que afrontar una comercialización más complicada”, afirma Orero.

No todo el mundo tiene un punto de vista negativo. Pese al evidente endurecimiento de las condiciones del mercado, la multinacional Unibail Rodamco anunció recientemente su intención de poner en marcha la promoción del Faro del Guadiana, un centro de 180.000 metros cuadrados en pleno Badajoz, que abriría sus puertas a finales de 2010 o principios de 2011.

El futuro centro comercial contará con una inversión global de 150 millones de euros, contando las cantidades que tendrán que aportar los comerciantes, de los que 70 se dedicarán a su construcción y seis a las medidas de sostenibilidad medioambiental. El vicepresidente de la empresa, Francisco Javier Cernuda, desecha el temor ante la crisis y se muestra seguro del éxito de la iniciativa, que cuenta con un Corte Inglés de 23.000 metros cuadrados. Poco más se sabe de los futuros inquilinos del centro, ya que la promotora no ha querido revelar más nombres para “mantener el misterio y la sorpresa”.

El proceso de comercialización de los nuevos centros no escapa a la situación del mercado. Diversas fuentes consultadas reconocen que los operadores comerciales, sabedores de la caída del consumo y por tanto de los ingresos de sus tiendas, han comenzado a exigir mejoras en los contratos de alquiler de sus tiendas. El asunto cobra más importancia en el caso de las grandes empresas de distribución, que tienen una posición de fuerza como emblemas de numerosos centros comerciales.

La renegociación de los contratos ha obligado a algunos centros a firmar acuerdos de colaboración en los que se sacrifica parte de la renta a cambio de un compromiso de permanencia por parte de las tiendas. Este hecho denota la importancia por mantener las firmas prestigiosas, ahora que muchos operadores internacionales han congelado sus estrategias de expansión hasta que pase la crisis. “Algunas firmas dedicadas al retail no han detenido su expansión, pero sí que la han enfocado hacia países preferentes. Y no nos engañemos, España no está en ese grupo”, explica Daniel Orero. El cambio de estrategia de las grandes empresas de distribución se refleja en el hecho de que alguno de los centros que se han abierto últimamente tenga una tasa de desocupación del 80%, cuando lo habitual eran tasas superiores al 85%, indican desde la consultora Savills.

Los arrendatarios que no están en posición de renegociar las condiciones de sus contratos están viendo como sus márgenes se reducen. Algunos, tras examinar las perspectivas de negocio, echan el cierre, pero son sustituidos por nuevos operadores con relativa facilidad. Profesionales del sector del retail afirman que la comercialización de espacios en centros comerciales es más complicada que años atrás, pero se mantiene el nivel de actividad. “En el fondo, es un buen momento para entrar en un centro, ya que las rentas resultan ahora más accesibles”, afirman.

El sacrificio que las promotoras están haciendo en los precios de alquiler está reduciendo la rentabilidad de los centros. Recalcular la tasa de retorno de los nuevos proyectos ha llevado a más de una empresa ha frenar nuevos proyectos, a la espera de una mejor situación del mercado. Esta decisión toma aún más fuerza si la inmobiliaria que hay detrás no pasa por un buen momento, como ocurrió en el caso de Atlantys, el complejo emblemático que Metrovacesa y Colonial querían construir en el nuevo barrio madrileño de Valdebebas.

En vista de los riesgos de promover nuevos centros en un panorama de consumo a la baja, las empresas con liquidez rastrean el horizonte en busca de proyectos ya consolidados y con buena proyección. Así pasó el año pasado con la sonada operación de Unibail Rodamco, que adquirió a Metrovacesa La Maquinista (Barcelona) y Habaneras (Torrevieja), por más de 420 millones de euros.

Este año, el descenso de rentabilidad y las dificultades para encontrar financiación para grandes operaciones dificultan la realización de compraventas. Pese a esta traba, la necesidad de lograr liquidez por parte de algunas empresas no hace impensable que se ponga el cartel de “se vende” a parte de la cartera más consolidada (y por tanto, más interesante para los inversores).

El capital extranjero también apuesta por la cautela
Las principales operaciones de inversión en el sector de centros comerciales se originaron, el año pasado, fuera de las fronteras españolas. El ajuste que están sufriendo muchas inmobiliarias nacionales explica que la iniciativa compradora haya tenido en los últimos meses acento extranjero. Pero, ¿qué se puede esperar del año 2009?

Los expertos consultados por Negocio Inmobiliario coinciden en señalar que los rigores de la sequía financiera no sólo se notan en España. En este sentido, cabe esperar que los compradores, tanto nacionales como extranjeros, moderen sus intenciones compradoras. “Las caídas de la Bolsa y del consumo no difieren mucho en los países europeos”, afirman estas fuentes, que añaden la cautela como el principal criterio rector de las empresas especializadas en el sector comercial. “Los compradores se han vuelto muy selectivos” declaran. Daniel Orero coincide con este punto de vista: “el mercado de inversión es menos dinámico que en años anteriores, debido a las dificultades que se encuentran a la hora de conseguir financiación”.

Desde la consultora Savills se explica que “los inversores institucionales están a la espera de ver cómo evoluciona el mercado, por lo que momentáneamente no están en posición compradora”.

A pesar de la timidez inversora, desde el sector se mantiene que España es un buen destino para el capital, como lo ha demostrado en las últimas décadas. “Yo estoy seguro de que seguiremos siendo un punto de referencia internacional”, sostiene Orero. Javier García-Renedo secunda esta opinión, ya que, según él, “la industria de los centros comerciales ha aportado a nuestro país la creación de un innovador formato comercial que ha permitido generar riqueza, crear de empleo y controlar los precios. Un conjunto de factores que acerca a España a la convergencia real con la Europa más competitiva".

Las declaraciones del presidente de la patronal vienen avaladas por datos de estudios como el de la consultora Jones Lang Lasalle, que revelaba recientemente que España fue en 2008 el segundo país de Europa en actividad inversora en superficies comerciales, sólo por detrás de Alemania. Los resultados de Jones Lang Lasalle muestran no sólo la estima del mercado español por parte del capital extranjero, sino que el descenso registrado en la cantidad de inversiones afecta a todos los países comunitarios por igual: el volumen de operaciones con inmuebles comerciales contabilizado en Europa en 2008 se situó en 12.400 millones de euros, el 56% menos que el año anterior. Sólo en el cuarto trimestre del año, la inversión en superficies comerciales en Europa ascendió a 1.500 millones de euros, algo más de la mitad que en el trimestre anterior (2.900 millones).