El precio de la vivienda

Los encontramos estos días en diversos medios de comunicación, que la vivienda a va descender un 30% más. Los argumentos que sostienen esta tesis son inexistentes y solo se menciona a alguna conferencia ó algún “ guru” con ganas de acaparar algún titular.

La realidad es bien diferente. Para ello deberíamos plantearnos cual es el precio de la vivienda a partir del cual los compradores deciden no esperar a más posibles bajadas.

La respuesta es sencilla por repetitiva; cuando el comprador observe que para la adquisición de una vivienda tiene que pagar una hipoteca, cuyo importe sea equivalente a un alquiler, más algo razonable de entrada, no dudará en la compra sobre el alquiler.

Algunos analistas piensan que la cultura del país en este sentido va a cambiar y nos acercaremos a relaciones compra/alquiler parecidas a los países de nuestro entorno. Yo no creo que esto pueda cambiar tan fácilmente en un país que generaciones tras generaciones se han hecho la siguiente pregunta: ¿Por qué voy a alquilar una vivienda si por un poco más la puedo comprar y con ello ahorro para el futuro?

El problema surge cuando el precio de venta de las viviendas crece rápidamente y la pregunta anterior deja de ser válida. En el momento actual, si nos basamos en una promoción media de calidades medias y tamaño 100 m², se pueden comprar viviendas a valor hipoteca más un poco más. Estos préstamos hipotecarios, a los tipos de interés actuales, suponen un pago mensual entorno a los 900 euros. ¡Como un alquiler! Esto nos lleva a concluir que no hay razón objetiva para que siga descendiendo el precio de la vivienda salvo situaciones coyunturales de alguna entidad bancaria ó promotora que necesite desinvertir lo antes posible, pero eso puede ser una oportunidad puntual y por tanto no puede considerarse precio de mercado.

Otros factores importantes a considerar en el precio es la sobreoferta que existe en este momento en el mercado. Se habla de en torno a 800.000 viviendas sin vender lo que supone tres años para su absorción, lo cual no es exacto pues una parte importante de este stock se encuentra en ubicaciones dónde probablemente no se recupere nunca al estar basada la promoción con fines inversionistas pero sin una posible demanda que pueda sostenerlo.

Si hacemos un repaso de los parámetros más importantes que afectan al mercado de la vivienda nos encontramos con unos precios razonables, unos tipos de interés bajos, desconfianza en la renta variable que ha sufrido descensos superiores al 60 por ciento, en definitiva unos buenos síntomas salvo el más importante “ el empleo”. Mientras no se consiga controlar los cuatro millones de personas que están en paro y unas peores perspectivas, el mercado no se va a recuperar y por ello también afectan otros factores ajenos al sector.