Desciende la contratación de oficinas en Madrid y Barcelona en 2009

El ejercicio 2009 se ha cerrado en el mercado de oficinas de Madrid con una absorción de 296.000 m², la más baja registrada desde 1995.

Durante el pasado año se ha consolidado la tendencia de los usuarios a trasladar su actividad a espacios más reducidos y aprovechar la mejora de su posición negociadora. Los propietarios, por su parte, se muestran reacios al ajuste de rentas aunque dispuestos a mejorar otras condiciones contractuales. El 93% de los contratos cerrados el pasado año ha correspondido a operaciones de alquiler y el resto se ha repartido en igual proporción entre ventas y prealquileres.

Durante el segundo semestre de 2009, casi todas las zonas han registrado una variación negativa de la absorción que ha oscilado entre el 30% de la Zona Centro y el 67% de la Descentralizada, a excepción del Central Business District (CBD), que ha tenido una absorción notable de casi 40.000 m², que se explica en buena parte por operaciones ‘atípicas’.

La superficie media contratada continúa retrocediendo, y ha pasado de los 921 m² del segundo semestre de 2008 a los 881 m² de 2009. La Zona Periferia se queda por debajo del umbral de los 1.000 m², mientras que Centro y Zona Descentralizada han conseguido mantenerse por encima.

Dos terceras partes de la superficie contratada en 2009 han sido demandadas por empresas de los sectores de servicios (15%), público (15%) y legal-consultoría (35%). La absorción generada por empresas financieras ha cedido terreno, del 19% de 2008 al 12% de 2009, y destaca asimismo el comportamiento del sector legal-consultoría, que ha crecido un 17%.

La renta media de las oficinas de Madrid también se ha reajustado a la baja, como reflejo de la caída de la actividad empresarial y del empleo. En concreto, han retrocedido un 14% en 2009, hasta situarse en 17 euros por metro cuadrado al mes. Las zonas de mayor ajuste han sido CBD y Periferia, donde se han contraído las rentas medias un 20% y un 14,8%, respectivamente. Por su parte, las rentas prime -máximas- del segundo semestre de 2009 descendieron hasta 32 euros por metro cuadrado al mes, lo que supone una caída interanual del 22% e intertrimestral del 6%.

El parque de oficinas de Madrid suma una superficie de 11.536.000 m² después de la incorporación de 260.000 nuevos metros cuadrados en 2009, un volumen de nueva superficie ligeramente inferior a la de 2008. La ciudad cuenta con 1.440.000 de metros cuadrados de espacio disponible, lo que eleva la tasa de disponibilidad media al 13%, siendo mínima en CBD (4%) y en torno al 15% en el resto de zonas. El tiempo requerido para ocupar el parque disponible a tenor de la tasa de absorción ha pasado de los dos años de 2008 a los cinco años de 2009.

En cuanto a la oferta futura, se prevé la entrega de 254.000 m² a lo largo en 2010. El 35% en CBD —Torre Caja Madrid— y el resto en las zonas Descentralizada y Periferia. Para 2011 y 2012 están previstos algo menos de 200.000 m². El 90% de esta oferta prevista se localiza también en las zonas Descentralizada y Periferia.

En el mercado de inversión, las transacciones de 2009 han sumado un volumen total de 500 millones de euros, equivalente al 16% de la inversión de 2008 y al 26% de 2007, aunque si se descuenta la operación de la sede del Banco Santander supondría un 40% de la inversión de 2008.

Durante 2009, el interés inversor se ha dirigido a activos ubicados en CBD con contratos a largo plazo de obligado cumplimiento. El volumen medio por operación ha rondado los 30 millones de euros, inferior al de ejercicios anteriores, con unas rentabilidades entre 5,5% y 6%.

La baja actividad del segundo semestre de 2009 —50 millones de euros— refleja las alejadas posiciones de oferta y demanda de activos en rentabilidad. Entre los operadores en 2009 destacaron los fondos de inversión y las empresas inmobiliarias, en cuanto a las ventas. Las adquisiciones provinieron principalmente de fondos de inversión (25%) e inversores privados. La mayoría de las transacciones tuvieron operador nacional.

La contratación de espacio de oficinas en Barcelona ha registrado un descenso del 44% durante 2009, según BNP Paribas Real Estate.

El 90% de la superficie contratada el pasado ejercicio -180.000 m²- lo fue en alquiler, debido al esfuerzo de las empresas por reducir costes y a la falta de liquidez. A la zona Descentralizada ha correspondido el 43% de la absorción, como consecuencia del fuerte desarrollo de las áreas de negocio de Plaza Europa y 22@, vinculadas a las nuevas tecnologías.

La tendencia a la reducción de espacios se observa en la superficie media contratada, que ha pasado de los 1.200 m² de 2008 a los 785 m² de 2009. El 48% de las operaciones cerradas durante 2009, de hecho, ha correspondido a superficies de menos de 300 m². Por sectores, las empresas de servicios, con el 45% de la superficie absorbida, han sido las principales contratantes de espacio de oficinas en la capital catalana, seguidas de las compañías consultoras, industriales y financieras, con el 12% en cada caso.

En la actualidad, la oferta de oficinas disponible en Barcelona -717.000 m²- supone un 13,3% del parque total -5.400.000 m²-, un ratio que se ha incrementado un 60% el pasado año. La nueva oferta de 2009 ha sumado 223.000 m² -el 98% de esta superficie se ha localizado en las zonas Descentralizada y Periferia-, a los que previsiblemente se añadirán 106.000 m² previstos para 2010 y otros 131.800 m² programados para 2011.

La contracción económica y el descenso de la contratación de oficinas han empujado a un reajuste a la baja de los precios de alquiler. Así, las rentas máximas han pasado de 25,2 euros por metro cuadrado al mes de 2008 a los 22,8 euros por metro cuadrado al mes de 2009. Contrasta, sin embargo, la evolución de las rentas máximas de las oficinas ubicadas en 22@, que se han incrementado un 5% por la excelente reputación de los inmuebles de la zona. Las rentas medias de la ciudad, por su parte, han presentado un descenso del 11%.

El volumen de inversión de oficinas en Barcelona registrado en 2009 -260 millones de euros- ha supuesto un retroceso del 70% respecto al año anterior. El rango de inversión se situó entre 10 y 80 millones de euros, similar a 2008. Dada la ausencia casi total de operadores internacionales, los inversores privados nacionales coparon el mercado durante 2009.