El cambio en el sector implica apostar por la vivienda en alquiler, la vivienda protegida y la diversificación

Fernando Rodríguez-Avial, presidente de Testa Inmuebles en Renta, se refirió en la ponencia “La Gestión de Patrimonio”, a la misión de las empresas patrimoniales: “crear valor para el accionista”, lo que explicó como “generar ingresos recurrentes, estables y con adecuada rentabilidad”, a lo que añadió “Incorporar plusvalías de futuro y producir solvencia”.

Rodríguez-Avial destacó como imprescindible para nuestro país “que haya vivienda en alquiler”, ya que en España no supera el 10% del total y la tendencia es a cero, mientras en Europa se sitúa en torno al 30%. Esta medida favorecería, en opinión de Rodríguez-Avial, la creación de empleo al facilitar la movilidad geográfica y la producción de bienes de consumo doméstico, entre otros.

Al analizar la inversión en activos inmobiliarios, Rodríguez-Avial citó todos los segmentos: Viviendas, también de protección oficial en alquiler y reiteró “la necesidad de inversión en viviendas de alquiler”. Al seguir enumerando la tipología de inversión inmobiliaria destacó los mercados de oficinas en Madrid y Barcelona, que “están soportando aceptablemente la crisis” y locales y centros comerciales, además de parques de ocio, segmentos en los que aludió a la dificultad de gestión, industrial, aparcamientos, hoteles, deteniéndose sobre los tipos de contrato, renta fija o variable, y las residencias de la 3ª edad y de estudiantes.

Sobre la gestión económica de los activos inmobiliarios, Rodríguez-Avial se refirió a la rentabilidad por productos, para destacar “el riesgo y las revalorizaciones de inmuebles, localización y contratos de alquiler”. Sobre la explotación de inmuebles Rodríguez-Avial expuso la necesidad de “incrementar los ingresos, contener los gastos, analizar el estado de los inmuebles y las posibles mejoras, con una gestión activa de la posible morosidad y la mirada puesta en la cuenta de resultados”.

La ponencia “Inversión Institucional en Vivienda en Alquiler”, a cargo de Concha Osácar, consejera delegada de Lazora, ha tratado el tema de la vivienda protegida de alquiler como salida para algunas empresas inmobiliarias. La ponente incidió sobre el incremento del precio de la vivienda en España en los últimos años y su relación con el desempleo y los tipos de interés. Destacó la pérdida de protagonismo de la VPO en los últimos años y las diferencias que existen con el resto de Europa.

Por otra parte anunció que “La situación actual del mercado hace necesario impulsar el parque de viviendas protegidas en alquiler” y que las medidas del Gobierno deberían ir en ese sentido ya que, si comparamos a España con Europa, en nuestro país sólo el 8% del total de las viviendas son en régimen de alquiler, mientras que en Europa ascienden al 33%. Asimismo adelantó que la inversión en vivienda protegida en alquiler exige una elevada inmovilización de productos financieros a largo plazo. Y uno de los principales problemas es que cuesta poner en marcha este tipo de planes debido, en parte, a que se hace necesario pactar con cada Comunidad Autónoma por separado.

Concha Osácar subrayó que las medidas deberían enfocarse a “consumir el stock existente”, para liberar a la banca de todos esos activos. Además apuntó que debería haber más coordinación y clarificar los objetivos.

La ponencia “Refinanciación de Deuda”, a cargo de Juan Santodomingo vicepresidente de GBS Finanzas, puso de manifiesto cómo durante los últimos 12 meses las operaciones de refinanciación de deuda han proliferado entre el tejido empresarial español y más concretamente entre las compañías inmobiliario-constructoras, destacando que las principales operaciones de refinanciación -por tamaño- estuvieron motivadas fundamentalmente por préstamos de adquisición en operaciones corporativas.

Según Santodomingo, se ha generado “una caída muy importante en la venta de viviendas y un ajuste en precios de venta para dar salida al producto, con la consiguiente reducción de ventas y estrechamiento de márgenes”.

Para Santodomingo, “el objetivo de la refinanciación de deuda es dotar a la compañía de una estructura de deuda a largo plazo de manera que se garantice la viabilidad, la estructura esté diseñada en base al plan de negocio y a la generación de caja de los próximos años, todas las entidades del ‘pool’ bancario estén alineadas bajo un mismo paraguas y bajo unos objetivos comunes (condiciones, garantías, etc.), se eviten decisiones unilaterales por parte de las entidades financieras que dañen la solvencia de la compañía (no renovación de líneas, reducción del riesgo, etc.), la compañía dedique sus recursos a la gestión del negocio en lugar de a la renovación constante de líneas con el riesgo que ello conlleva, y se consigan los fondos necesarios para mantener el funcionamiento de la compañía”.

Al mismo tiempo, como destacó Juan Santodomingo “es necesario que exista viabilidad del negocio con independencia de la situación con las entidades financieras, ya que si no hay viabilidad operativa no tiene sentido la refinanciación”.

En otro momento de su exposición, Juan Santodomingo puso de manifiesto: “la alternativa del concurso voluntario debe valorarse en profundidad y la responsabilidad de los administradores pasa por preservar el patrimonio y garantizar la viabilidad de la compañía”.

En cuanto al momento de la refinanciación Juan Santodomingo destacó: “Es fundamental acometer la refinanciación con caja suficiente para financiar el proceso”, a lo que añadió: “Muchas entidades financieras cortan el riesgo de las líneas de circulante al inicio del proceso”.

Tras analizar el momento y la transparencia, Juan Santodomingo se refirió a la necesidad de la compañía debe tener activos con Valor suficiente para permitir la presentación de un plan de viabilidad realista y creíble que transmita confianza a los financiadotes.

Como principales claves de refinanciación, Juan Santodomingo, citó “el análisis exhaustivo sobre la compañía y su plan de negocio, adaptar operativamente la compañía a la nueva realidad del mercado en un ejercicio de transparencia para convencer a la entidades financieras de la viabilidad del negocio”. Al mismo tiempo, se refirió a “diseñar una estructura de refinanciación que alineé los intereses de todo el ‘pool’ y tener en cuenta que para una nueva financiación se deberán ajustar los fondos a lo estrictamente necesario para mantener la actividad de la compañía”, a la vez que “establecer un paquete de garantías suficientes que soporten la propuesta de refinanciación”.

La ponencia “La Gestión de Activos Adjudicados en Ahorro Corporación”, a cargo de Enrique Portuondo, subdirector general de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias, filial de gestión de activos inmobiliarios de Ahorro Corporación, se centró en explicar las áreas de trabajo en Consultoría: Due Diligence, Valoraciones, Vehículos de inversión, Análisis de viabilidad y Análisis de Riesgo, para lo que el Análisis Estratégico requiere “Conocer la situación del activo y su posible viabilidad”.

Según Enrique Portuondo, el campo de Gestión: de suelo, de promociones, de patrimonio y Project Monitoring, cuya Gestión Operación requiere “una Gestión para el cumplimiento del plan de viabilidad”.

Finalmente, Portuondo destacó que en Desarrollo de negocio: Mandatos de venta, de compra, Estrategias de Marketing y comercialización, Sale&LeaseBack (S&LB) y Gestión de colectivos, la Comercialización requiere “Asesoramiento en la estrategia de venta y gestión de la desinversión”.

La ponencia “El Concurso de Acreedores”, a cargo de Fedra Valencia, del bufete Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, realizó una somera descripción del procedimiento concursal y de las cuestiones más relevantes y destacó la novedad que introdujo la Ley Concursal en cuanto a los efectos del concurso en relación con los actos jurídicos celebrados con anterioridad al Concurso, con la posibilidad de rescindir los Actos prejudiciales para la masa activa, realizados en los 2 años anteriores y la no rescisión de los Actos Ordinarios de la actividad empresarial realizados en condiciones normales, así como las Leyes especiales a considerar”.

Al mismo tiempo, en cuanto a los Acuerdos de refinanciación, Fedra Valencia se refirió a “la introducción de la Disposición Adicional Cuarta de la Ley Concursal en la reforma de la misma aprobada el pasado día 27 de marzo y a los Requisitos de los Acuerdos de Refinanciación, que deben suponer la Ampliación significativa del crédito disponible o modificación de las obligaciones”. La experta del bufete Cuatrecasas, Gonçalves Pereira destacó que “los Acuerdos deben responder a un plan de viabilidad y que deben cumplir los requisitos señalados en la citada disposición para no estar sujetos a rescisión”.

Fedra Valencia incidió en que la reforma de la Ley Concursal modifica las normas relativas a los Convenio “mejorando las condiciones de presentación”, y destacó la posibilidad de comunicar al Juzgado la negociación de una propuesta anticipada de convenio, lo que supone la ampliación del plazo de solicitud del concurso”. Además “La liquidación anticipada se podrá solicitar en los 15 días siguientes a la presentación del informe de la administración concursal, con ventajas al reducir costes, vender activos y transferir unidades de producción”.

En la presentación de la Jornada, el director del Master MDI, Jaime Rubio se refirió a la evolución del Master, por el que en 22 ediciones han pasado 7.200 alumnos, un proceso en el que se ha vivido la constatación de “los períodos de euforia, para llegar a los 2 últimos años en que se advertía el peligro de hundimiento”.

Por su parte, Miguel Maldonado, director del Master MDI en Madrid, manifestó “Nos dirigimos sin duda hacia un nuevo escenario en el sector. España debe hacer frente a una importante autocrítica de lo realizado en los últimos años y revisar algunos conceptos importantes. Tales como la transformación del suelo, la financiación de las operaciones, los regímenes de propiedad y alquiler y otros”.

Miguel Maldonado destacó: “Este año, nuestra jornada de antiguos alumnos intenta analizar los asuntos que hoy en día están encima de las mesas de decisión de las empresas inmobiliarias y también de las entidades financieras”.