La crisis pone en entredicho la utilidad de los Reits españoles

Durante años el sector inmobiliario ha estado pidiendo la regulación de las sociedades cotizadas de inversión, pero el Gobierno sólo ha pensado en su creación cuando la crisis ha aprieta. La implantación de los ansiados Reits, que en España adoptarán el nombre de Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), ha sido recogida con cierta cautela por los expertos, que reconocen sus ventajas frente a los ya existentes fondos de inversión inmobiliaria, pero que albergan dudas acerca de la idoneidad del momento en que se van a sacar al mercado y de su efectividad, que vendrá marcada por cómo sean regulados finalmente.

El principal beneficio de esta figura reside en su accesibilidad: cualquier persona interesada en invertir en inmuebles puede hacerlo a través del parqué, lo que amplía las fuentes de entrada de capital. Su liquidez, por tanto, es mayor que la de los fondos inmobiliarios, cuyos reembolsos se realizan cada tres o cada seis meses normalmente y, además, resultan más atractivos ya que aseguran una rentabilidad mínima mediante la percepción de un dividendo anual.

El director de Research de CB Richard Ellis, Edward Farrelly, explica que “a un particular le resulta muy difícil invertir, por ejemplo, en el sector terciario de una forma directa, dado el volumen de inversión que eso significa; la cantidad mínima para entrar en algunos fondos inmobiliarios puede ser también un obstáculo. Al estar cotizados en Bolsa, se pueden comprar acciones de los Reits como cualquier otro valor”.

A pesar de abrir la posibilidad de invertir en bolsa a los consumidores retail, los expertos coinciden en que la coyuntura actual no es la apropiada para lanzamiento de las nuevas Socimis. “No hay que olvidar que se trata de un producto financiero y como tal es muy sensible a las condiciones del mercado”, señala Sánchez Recio, socio del grupo inmobiliario Landwell-PwC, quien advierte de que “va a salir al parqué en un momento en el que las bolsas de todo el mundo experimentan turbulencias”.

Recio indica que el contexto económico es importante: “cuando Francia sacó sus SIIC en 2003 lo hizo con bastantes limitaciones y aún así han tenido éxito, sin embargo ese escenario es bastante distinto al que se han encontrado Alemania, Reino Unido o Italia, que los crearon el año pasado y que no terminan de arrancar”.

Sobreoferta significativa.- Un handicap de la situación actual son las bajas rentabilidades que están ofreciendo. Según Reuters Ecowin, la rentabilidad mundial de los Reits cayó espectacularmente en 2007 al pasar del 39,57% de 2006 a sólo el 4% del año pasado. Referido al mercado residencial, existe una sobreoferta significativa que impacta sobre el precio. La compra de viviendas por parte de las Socimis para destinarlas al alquiler ayudará, aunque no será al precio actual.

Todo Reit tiene que aportar un beneficio a sus accionistas, que no estarán dispuestos a invertir a rentabilidades bajas en el entorno actual”, expone Edward Farrelly. De esta forma, desde que sean regulados habrá que esperar varios meses (hasta que bajen los precios) para que se cree la primera sociedad de este tipo en España. En cualquier caso, el director de Research de CB Richard Ellis aclara que “los Reits no son instrumentos para aprovechar el ciclo a corto plazo”.

Una de las cosas que más preocupaba al sector tras el anuncio de Zapatero es qué tipo de limitaciones iba a aplicar el Gobierno a las nuevas Socimis. Existía preocupación por que fuera una medida orientada sólo al segmento residencial, aunque el Ministerio de Economía y Hacienda no ha impuesto condiciones al tipo de activo. Sí ha condicionado la participación máxima de un solo accionista y, sobre todo, el porcentaje obligatorio que deberán destinar al arrendamiento de inmuebles propios: un 75%.

A este respecto, Sánchez Recio considera “necesario que haya flexibilidad en la regulación por parte del Ejecutivo, y que los límites los imponga el mercado; si en un momento determinado un Reit destina menos del 75% al arrendamiento porque el mercado marca que emplees el dinero en otra cosa, no sería conveniente que ese hecho concreto provocase que la sociedad dejase de ser considerada como Socimi y perdiese sus ventajas fiscales. Tampoco es adecuado poner límites al control de un determinado accionista porque dificulta la entrada de capital extranjero”.

Preocupan los morosos. Entre las medidas que podría adoptar el Ejecutivo para mejorar el negocio inmobiliario y que afectaría positivamente a la consolidación de los Reits españoles destaca la regulación del alquiler. “Hay que seguir mejorando la ley de arrendamientos de forma que alquilar no suponga tanto riesgo para el propietario, garantizándole una buena diligencia en caso de impago”, incide Borja Feal, director financiero de Boj Inmobiliaria.

Farrelly indica que “la situación actual protege al inquilino y perjudica al propietario”, lo que supone “un freno para el alquiler de viviendas”. Y es que para los expertos consultados resulta absurdo invertir en un sector que no ha solucionado el problema de los desahucios.

Borja Feal opina que para garantizar el éxito de las Socimis, éstas “deberían ser competitivas respecto a los Reits que operan fuera de España para que los inversores extranjeros ya habituados a este tipo de sociedades vean nuestro país como una buena alternativa”. Por ello, cree que “la fiscalidad, ya no sólo del Reit, sino de los dividendos que se reparten a los accionistas debe ser atractiva”.

En cualquier caso habrá que esperar para conocer cuál va a ser su normativa definitiva y para ver si son útiles para ayudar a salir de la crisis actual y si habrá algún sector que se pueda aprovechar más de su creación.

Para Edward Farrelly, “el sector de oficinas es lo más líquido y ofrecerá oportunidades de inversión muy interesantes para un inversor prudente. Al ser un mercado muy cíclico se podrán aprovechar los movimientos de las rentas y rentabilidades para generar beneficio. Además de analizar qué comprar, la clave reside en cuándo comprar. Estamos entrando en una fase muy interesante en este sentido”. Por su parte, Borja Feal señala que “cualquier segmento puede ser atractivo si se acierta en la ubicación y tipología de cara al cliente”.

Las nuevas sociedades cotizadas de inversión abren el panorama en un momento de restricción. Antonio Sánchez Recio cree que los nuevos vehículos de inversión “no son la solución a la crisis, pero pueden ayudar a reactivar un poco el mercado y a mover los activos. Los inversores interesados en entrar en una Socimi necesitarán que exista disponibilidad de inmuebles en arrendamiento por lo que, si partimos de cero, esto obliga primero a comprarlos para poder destinarlos luego al alquiler. También habrá promotores interesados en transformar viviendas libres para la venta en pisos de alquiler”.