Robert Giralt

El Concurso de Acreedores es un procedimiento ideado para paliar los efectos nocivos de la insolvencia tratando, a grandes rasgos, de organizar las finanzas del concursado cuando no puede hacer frente a sus deudas con el objetivo de evitar su desaparición.

La actual coyuntura del mercado inmobiliario ha puesto de relieve que el concurso de acreedores de compañías inmobiliarias presenta una serie de rasgos específicos que hay que considerar a la hora de determinar si la decisión de acogerse a dicho régimen legal constituye o no una opción de salida a la situación de crisis de esta clase de empresas.

En primer lugar, los principales acreedores de las inmobiliarias, promotoras y constructoras son las entidades financieras. El 80% del pasivo de las concursadas lo constituyen los préstamos hipotecarios concedidos paa promover inmuebles, considerados como créditos privilegiados en la Ley Concursal.

En segundo lugar, el principal activo de las concursadas son las viviendas que estarán en diferentes estados de construcción y que posteriormente serán objeto de venta. Las viviendas forman parte de un activo provisional, no definitivo y a los efectos de la Ley Concursal serán consideradas como mercaderías y no como activos.

En tercer lugar, los compradores de los inmuebles se ven afectados como posibles acreedores y deudores. Esta dualidad se debe a que los compradores pueden encontrarse en la tesitura de haber realizado pagos a cuenta del precio final de una determinada vivienda que no va a poder ser terminada por la empresa concursada. Ante esta situación, la Ley protege expresamente al comprador, estableciendo la obligación de las promotoras de otorgar un aval bancario o contratar un seguro para garantizar al comprador la devolución de las percepciones anticipadas en concepto de pago del precio final, aunque la realidad es que no todas las promotoras han dado cumplimiento a tal obligación legal.

Asimismo, y no obstante ser beneficiarios de un crédito a su favor, los compradores de viviendas se encuentran en la obligación legal de tener que dar cumplimiento al contrato por el que se obligaron al pago de las cuotas pactadas hasta la fecha de entrega de la vivienda.

Por último, los proveedores se ven afectados por la carencia de tesorería de las constructoras y promotoras de forma directa. Y ello es así, porque se produce un claro efecto dominó al ser las constructoras las que soportan la financiación de las promotoras, y al ser los contratistas y subcontratistas, los que soportan la financiación de las constructoras.

Las carencias que presenta la Ley Concursal (entre otras, la necesidad de revisar la condición privilegiada de los créditos hipotecarios concedidos por las entidades financieras), así como la particular estructura de la deuda de las compañías promotoras y constructoras hace que, con anterioridad a considerar la vía concursal, sea recomendable en estos casos analizar otras alternativas como la negociación extrajudicial de un acuerdo de refinanciación de la deuda con los acreedores.