Raimon Casanellas

Si bien es indiscutible que el sector inmobiliario se ha ralentizado últimamente, ello no ha repercutido por el momento en un aumento en el número de compañías que hayan solicitado concurso de acreedores. En efecto, según los datos del Instituto Nacional de Estadística en el tercer trimestre de este año 57 empresas de dicho sector han solicitado concurso de acreedores, lo que no supone un aumento significativo respecto a trimestres anteriores. Sin embargo, en los primeros nueve meses del 2007 el número de compañías disueltas ha aumentado en un 143% respecto las del año anterior.
Para una compañía que prevé la imposibilidad de cumplir sus compromisos de pago, existe la obligación de presentar concurso de acreedores. En algunos casos, sin embargo, puede optarse por llegar a acuerdos previos con los acreedores, como se ha negociado ya por parte de alguna inmobiliaria. Aunque la ley establece, en su artículo 2.2 que “se encuentra en estado de insolvencia el deudor que no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles”, debería entenderse que la renegociación de las deudas antes de su vencimiento deja de presuponer que la empresa está en insolvencia y, en consecuencia, deja de estar obligada a presentar una solicitud de concurso de acreedores.
En caso de haber presentado la solicitud de concurso, la compañía podría optar por conseguir un acuerdo judicial con sus acreedores o bien liquidar sus activos sea a través de la cesión del negocio o de parte de él a otra sociedad, sea desmembrando y vendiendo sus activos. La primera opción, la vía del llamado “convenio”, se hace más difícil en la coyuntura actual dado que el plazo de pago propuesto no puede superar, en principio, los cinco años, y en dicho periodo temporal es posible que el mercado no se haya vuelto a recuperar. Además, lo normal será intentar no superar los tres años, dado que en caso contrario se abre la llamada “sección de calificación” que puede conllevar consecuencias perjudiciales para los administradores. Las quitas a realizar no pueden tampoco superar la tercera parte de los créditos, con lo que el margen de actuación se ha reducido respecto la legislación anterior.
Una opción mixta sería la venta anticipada de activos, que precisa autorización judicial, facilitando la continuidad a corto plazo, y solicitando un convenio con los acreedores. Debe destacarse que para aquellos inmuebles que estén hipotecados, si conforman las existencias de la compañía y, por tanto, están afectos a su actividad empresarial, las hipotecas que las gravan quedan paralizadas durante el plazo máximo de un año, o hasta que se apruebe el convenio o se inicie la liquidación, lo que puede facilitar la liquidación ordenada de los activos a un tercero o a la misma entidad hipotecante.
Para este tipo de concursos cobra especial consideración el posible perjuicio que se pueda causar a los clientes que han entregado cantidades a cuenta, si bien de acuerdo con las obligaciones legales vigentes, dichas cantidades estarán garantizadas o aseguradas. Habitualmente lo mejor será pactar con los subcontratistas la terminación de la construcción para poder cumplir los compromisos con los clientes intentando a su vez obtener cierta rentabilidad adicional.
En todo caso, antes de solicitar el concurso es imprescindible haber diagnosticado las causas de la crisis, así como planificar las soluciones, previendo cómo deberá garantizarse la continuidad empresarial en base a un plan de viabilidad, o alternativamente, un plan de liquidación.