Juan Carlos Romero

El desarrollo del mercado hipotecario español en los últimos cinco años había dejado obsoleta la regulación normativa de este sector. Para adaptarse a la realidad actual, acaba de ver la luz la Ley 4/2007 de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981 de 25 marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.
En general, el Proyecto de Ley supone un avance positivo, pero más moderado de lo que las expectativas apuntaban. Si bien reduce los aranceles notariales y gastos regístrales —30 euros por hoja en lugar de 90 para los primeros y reducción de 90% para los segundos—, el verdadero ahorro para los titulares de préstamos hipotecarios vendrá por la vía de las antiguas comisiones de cancelación anticipada, que pasarán a denominarse “compensación por desistimiento” y serán del 0,50% del capital pendiente de amortizar —a diferencia del 1% anterior— si esta amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de préstamo (algo que muchas entidades ya estaban aplicando) y del 0,25% si se da a partir de ese plazo.
Indirectamente, también se ahorrará al ampliarse el concepto de novación para modificar las condiciones inicialmente pactadas, como la ampliación o reducción de capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización o la existencia de garantías personales, casos en los que ya no habrá que cancelar el préstamo y constituir uno nuevo. Este ahorro de costes se observa igualmente con la “hipoteca de máximos”, que permite disponer de nuevas cantidades de dinero hasta el límite de la responsabilidad hipotecaria sin necesidad de constituir una nueva hipoteca.
Dicho esto, la reforma no ha traído consigo auténticos niveles de ahorro, puesto que, salvo el mínimo ahorro en gastos regístrales y notariales, no se disfrutan al constituir el préstamo hipotecario, sino con actos a posteriori que el usuario podrá realizar o no.
Donde si se observa un tratamiento fiscal muy favorable es en la “hipoteca inversa”, cuya finalidad es “satisfacer el incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de vida” mediante la cual los mayores de 65 años o personas dependientes perciben una renta complementaria a la pensión a través de disposiciones periódicas o únicas. La entidad de crédito que ha concedido el préstamo únicamente podrá exigir la devolución de las cantidades entregadas cuando fallezcan el prestatario o el último de los beneficiarios. Este producto está exento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y se les aplica el arancel notarial de los documentos sin cuantía (30 euros por hoja) y la reducción del arancel registral. La exención de este impuesto debería extenderse a todos las operaciones hipotecarias para que los usuarios pudieran disfrutar de un verdadero ahorro.
Las situaciones de dependencia también se pueden cubrir con un seguro suscrito con entidades aseguradoras o a través de planes de pensiones “siempre que lo recojan de forma expresa en sus especificaciones”.
En definitiva, el impacto positivo que podía haber tenido esta ley se ha quedado en un simple retoque. Ni se ha favorecido la evolución del sector ni se ha beneficiado realmente a los adquirentes de nuevas viviendas y, por ende, a los constituyentes de nuevos préstamos hipotecarios, puesto que el ahorro que podía haberse establecido vía bajada del impuesto que grava la constitución de las hipotecas, esto es, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no se ha producido.