Javier Íscar de Hoyos

El arbitraje en arrendamientos urbanos, que descarta los juzgados y tribunales como herramienta de solución de conflictos, reclama adecuar el arbitraje privado y el convenio arbitral al conflicto concreto y no el conflicto al arbitraje. Por tanto, partiendo de una consideración categórica a favor de la sumisión al arbitraje en los arrendamientos urbanos, incluido el desahucio por falta de pago en vivienda, debemos insistir en la responsabilidad de los profesionales y de las instituciones arbitrales a la hora de recomendar o incorporar un determinado convenio arbitral al contrato de arrendamiento a fin de que el arbitraje no entre en colisión con la necesaria seguridad jurídica y, sobretodo, con los derechos de las partes, especialmente los artículos 6 L.A.U. y 22.4 de la L.E.C.
La primera recomendación que puede eliminar ulteriores problemas es decidir, según los artículos 15.1 y 34 de la L.A., que el árbitro o los árbitros sean abogados en ejercicio o personas con experiencia en el campo de los arrendamientos urbanos (magistrados jubilados o excedentes o catedráticos). El legislador, en mi opinión, de forma equivocada, permite que las partes pacten que “cualquiera” pueda ser árbitro en derecho, por lo que es preferible que ese pacto sea siempre a más y no a menos incluyendo a personas y juristas que, no siendo abogados, gozan de un indiscutible prestigio en la materia.
La herramienta la tenemos en la Ley de Arbitraje 60/2003, que se ha mostrado como el elemento dinamizador clave que necesitaba el arbitraje para conseguir su implantación en los más diversos sectores. Han sido las instituciones arbitrales, especialmente la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), las que han conseguido que el arbitraje sea configurado como una herramienta de fomento de alquiler.
Algunos datos son reveladores: en la actualidad, más de 7.500 empresas recomiendan a sus clientes acogerse al arbitraje especial de arrendamientos urbanos de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE). En este tiempo se han firmado casi 70.000 contratos de arrendamiento optando por el arbitraje de AEADE.
Esta herramienta no ha sido solamente utilizada y recomendada por el sector privado, sino que las administraciones públicas a través de sus agencias de alquiler lo bendicen. Este es el caso del Programa Bizigune del Gobierno Vasco, la Red Infovivienda Solidaria de la Comunidad Valenciana, la Bolsa de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid o las agencias de alquiler Provivienda y la Fundación de Derechos Civiles que gestionan el alquiler de ayuntamientos de la relevancia de Alicante o Madrid, entre otros.
Para optar por el arbitraje es imprescindible que las partes (arrendador y arrendatario y, en su caso, avalista) incorporen y firmen al tiempo que suscriben el contrato de arrendamiento, un Convenio Arbitral. Incorporar el convenio arbitral tiene dos efectos importantes, por un lado es una medida que previene un gran número de conflictos y, por otro, si éstos surgen, se obtiene una resolución arbitral (laudo) en 25 días y a mitad de precio que acudir a la vía judicial. Todo ello sin olvidar que el laudo equivale a una sentencia judicial firme y que, por tanto, es de obligado cumplimiento.
El éxito del arbitraje en materia arrendaticia es un logro de todos. Los abogados, los árbitros, las instituciones arbitrales, el legislador y los jueces que apoyan sin fisuras esta herramienta si bien, sería aconsejable que les dotasen de más medios para facilitar aun más la ejecución judicial del laudo.