El turismo residencial se enfrenta al reto de la modernización y la innovación

El inmobiliario residencial turístico es uno de los más afectados por el cambio de ciclo, según gran parte del sector. Las zonas más saturadas de la costa mediterránea fueron las primeras en experimentar bajadas de precios cuando su crecimiento empezó a ralentizarse en el mercado español. Por otra parte, los escándalos urbanísticos en zonas turísticas del litoral, hicieron crecer la desconfianza y el pesimismo.
A pesar de todo, los últimos informes no dan constancia de que este mercado se encuentre en una situación tan dramática como la que pintan algunos promotores. En el último estudio sobre el mercado turístico residencial elaborado por la consultora Grupo i, se da a conocer que el 60% de los principales promotores opinan que los ritmos de venta irán peor en un futuro, mientras que el 23,3% piensan que irán mucho peor. Frente a ellos, sólo el 16,6% piensan que mejorarán algo o mucho. Hace sólo un año, los que pensaban que los ritmos de venta irían mal o muy mal en un futuro, sumaban sólo el 28,3%. Sin embargo, Raúl García, director general de Grupo i, afirma que "si se siguen haciendo las cosas bien, la situación no tendría porque ser tan dramática". Según el directivo de la consultora, mientras que antes algunas promociones se vendían en "dos o tres meses y, en general, en una media de siete, actualmente, la situación se ha normalizado y se venden en el tiempo durante el que se construyen". La normalización es uno de los aspectos que observa John Gómez Hall, director general de Hines en España, que afirma que la mejora de la situación en el turístico "es cuestión de tiempo".
Gómez Hall, que trabaja en el sector inmobiliario español desde hace más de 45 años, apela a la paciencia para remontar el vuelo, algo que, según su opinicón, sin duda sucederá. Cree que "hay un exceso de producto turístico; se ha construido muchísimo y, en muchas ocasiones, se han hecho cosas bastante poco agradables, muy masificadas". Esta "saturación", ha sido, en parte, culpable de la "falta de inversores" según el punto de vista de Gómez Hall. Para el máximo representante de Hines en España, es cuestión de que el mercado absorba este exceso, lo que no llevará más de "un par de años", y el factor positivo es que "todavía queda muchísima gente en el norte de Europa, en las nuevas economías emergentes, como Rusia, que quieren comprarse vivienda en España". Para Gómez Hall, están surgiendo clases medias y altas en estos países, cuyas economías crecen a gran velocidad, que elegirán España. Al igual que otros empresarios del sector, piensa que, en este sentido, la costa española no encontrará competencia a corto plazo en otros países, gracias a la modernización de las infraestructuras y a una mejor calidad de vida, además del clima: "ningún país en Europa tiene tan buen tiempo como nosotros, englobando en este apartado aspectos como la luz o la vegetación".

Residencial turístico en el interior.- Dentro de la búsqueda de nuevos nichos de mercado y dada la carestía del suelo en costa, algunos promotores empiezan ya a trabajar en un modelo más innovador: el complejo turístico fuera de las costas. Gómez Hall piensa que aún no es el momento de irse tan lejos: "requieren una inversión muy importante y un reclamo, como casinos o golf; pero hemos visto, con casos como Eurodisney o Portaventura, que, en sí, no es suficiente atracción para grandes desarrollos residenciales, sí para hoteles". Para el directivo de Hines en España "todavía hay mucho que hacer más cerca del mar y es importantísimo mejorar la calidad de lo que estamos haciendo" antes que irse a otras ubicaciones.
Sin embargo, los complejos de este tipo ya están en marcha. Uno de los ejemplos más espectaculares es el Reino de Don Quijote, en Ciudad Real. Un enorme complejo con un casino Caesar, al estilo de Las Vegas, hoteles, campo de golf y numerosos servicios de comercio y ocio. Rafael Calderón, director de Desarrollo del proyecto, afirma que la acogida del mismo entre promotores, operadores y público final está siendo "verdaderamente positiva; internacionalmente está considerado como uno de los cuatro mega-resorts en el mundo en construcción; es un nuevo destino en Europa".
Calderón, destaca que este tipo de proyectos tendrán éxito entre un público que saldrá de las costas "hacia el interior, especialmente en turismo residencial y golf, a causa de la saturación". En este sentido, Calderón coincide con Gómez Hall en la importancia de preocuparse por la calidad del producto que se ofrece. En su opinión, el interior puede promocionarse "destacando la calidad y originalidad de los destinos, el precio más asequible, la menor saturación, lo que equivale a mejor servicio y más personalizado".

ENTREVISTA:
Juan Carlos Rodrígez, director general de Medsea

"España siempre será el primer
destino para el comprador extranjero"

Medsea es una compañía que, desde 1998, se dedica a la intermediación en la venta de viviendas en la costa mediterránea española y en Italia para británicos e irlandeses.
¿Por qué cree que ha descendido la demanda?
Hace un par de años sólo había tres destinos: España. Francia e Italia. Ahora se ha ampliado ese abanico con la apertura de Bulgaria, Croacia, Malta, Grecia, Cabo Verde, Brasil, Dubai, Marruecos. Hay más oferta para los clientes, especialmente para los internacionales. Por eso la demanda en España ha bajado, pero todavía conserva un 26% del sector, un porcentaje muy alto, porque tiene mejor clima y en dos horas estás en la playa en avión. A Bulgaria, por ejemplo, cuesta seis horas, por eso España todavía es el destino preferido de los extranjeros.
¿Han notado ese descenso?
Nos mantenemos. Sí que bajamos en 2004, cuando se abrió ese abanico de oferta. Desde entonces, se mantienen las ventas. Hemos ido a Italia para dar más oferta a los inversores y compradores. También vamos a abrir Marruecos, Dubai, Goa y Brasil.
En otros mercados similares, como Italia, ¿se ha producido un descenso parecido?
No. En Italia la demanda ha crecido. Sobre todo por el precio. Tenemos apartamentos en primera línea de playa a 45.000 euros. Es muy sencillo. Los extranjeros ven España como la Costa del Sol y en esta zona se ha dado un boom, pero con un sistema de venta que ha hecho crecer los precios de venta demasiado. En inglés se llama flipping: una persona que dice que es inversor, pero realmente no lo es. Va a Costa del Sol a comprar su vivienda en la playa y las agencias que están allí le dicen: “puede comprar tres viviendas por el precio de una”. ¿Cómo lo hace? Es sencillo: como tiene un depósito del 40% o el 30%, en vez de ponerlo en una vivienda, lo pone en tres. Y antes de escriturar dos de ellos, se venden a una tercera persona. Captas el beneficio de esos dos y pagas la primera vivienda. Este método aumenta los precios y no a valor del mercado, sino al valor de un mercado ficticio, estás creando un valor ficticio. Por eso no hay clientes en Costa del Sol: porque no pueden comprar una vivienda que no vale la cantidad que cuesta. Pero sólo en esa zona.
¿Entre sus clientes hay más inversores o usuarios?
En España, son a gente que va a usar la vivienda. En Italia tenemos un 20% que sí son inversores, pero sólo este porcentaje. No vamos a dejar que el mismo problema que tenemos en España se reproduzca en Italia. Va a pasar seguro en Bulgaria: allí se están iniciando los mismos problemas.
¿Cree que esta situación puede mejorar aquí con las bajadas de precios que se registran en algunas provincias costeras?
España siempre va a ser el primer destino para el comprador. Siempre. Se va a estabilizar y puede ser que mejore, aunque tardará. Pero España siempre va a ser el destino número uno.
¿Es cierto que las ventas en el Reino Unido se ven afectadas por las informaciones sobre irregularidades urbanísticas?
Sí. Sobre todo en Costa del Sol, con los problemas de allí. Son asuntos que tienen repercusión en Inglaterra, como la nueva ley de Valencia, por la que pueden perder sus viviendas. Pero la gente no conoce los sistemas, porque si compran una vivienda dentro de una urbanización, con licencia, en la que todo está en regla, no pueden tener problemas. Pero allí no conocen las leyes españolas. Se dejan influir por malas experiencias de amigos o compañeros de trabajo y por los periódicos.