¿Crisis o ajuste del sector?

Raúl Heras: Últimamente al debate sobre el mensaje del sector que lanzan los medios se ha unido la preocupación del mensaje que lanzan desde el mundo político.
Sigfrido Herráez: Ayer me contaban que, a la crisis objetiva, se está sumando una subjetiva, de confianza. Es lo peor que hay: hay una crisis objetiva económica que existe, porque hay un problema, porque si no lo hubiera, la Reserva Federal no habría tomado la decisión de bajar los tipos 0,5 puntos, cosa que no hacía en los últimos cuatro o cinco años. Y este movimiento indica que la crisis puede ser muy superior de lo que pensamos. A esa crisis objetiva, que tiene incidencia evidente sobre lo que ya venía pasando, se une una crisis subjetiva que viene de esos mensajes que se están lanzando. La suma es terrible. Si hubiera una de las dos sólo, no sería peligroso, pero las dos juntas, es la bomba.
Javier García Renedo: Son términos macroeconómicos, no vamos a traducirlos en una cosa más dramática, no nos liemos. Lo que tenemos es una crisis financiera, que es distinto de una crisis económica. Es decir: las actividades económicas están funcionando bien. Lo que no funciona bien es la vivienda. La vivienda: aislémoslo del resto de los problemas.
RH: Lo que no me funciona a mí son los mercados financieros…
JGR: No, digo ahora, en estos momentos. Ya he dicho que hay una crisis financiera, y cuando hay una crisis financiera, el primer efecto de este tipo de crisis es que hay una contracción del crédito.
RH: Menos dinero y más caro…
JGR: Y además, esa crisis financiera viene por una desconfianza en la solvencia del sistema. Es decir, porque nadie sabe cómo está la solvencia de aquel al que le dejas el dinero. Y estoy hablando a nivel interbancario, es decir, que los bancos, en estos momentos, no se prestan dinero. Si ahora sale el Banco Popular, por poner un ejemplo, con 2.000 millones de unas cédulas hipotecarias, y no las cubre, quiere decir que retira del mercado 2.000 millones al sector inmobiliario. Y esta es la realidad en la que estamos. En Estados Unidos, llevan en esta misma crisis financiera un año, año y medio quizá. Allí, para darte un crédito para compra suelo, te dicen que tienes que tener precomercializado el 60% del proyecto. Sin embargo, vas a comprar un edificio de oficinas alquilado y los bancos te ayudan. Eso es un proceso que estamos viviendo, estamos llevando a inversores españoles que están comprando oficinas en Estados Unidos. O sea, que esto es una crisis de financiación para una parte en concreto. El problema está ahora en que cuando llega una crisis financiera, todo el mundo está temblando a la espera de que eso no se convierta en una crisis económica. Es decir, si empieza a afectar al empleo, porque las empresas que venden bienes y servicios no venden y por tanto no contratan gente, entonces sí es un verdadero problema.
Ignacio López del Hierro: ¿Y eso tú crees que no es inevitable?
JR: Todavía es evitable.
ILH: Hubo 59.000 parados en el mes de agosto.
JGR: Ya, ya, pero es que tenemos que distinguir lo que es la economía global, que es la que nos está afectando en esa crisis financiera, y la española. La economía española tiene, en estos momentos, unos parámetros distintos al resto de las economías por una razón: crecemos exactamente el doble que los demás. Por ello los movimientos son más bruscos y uno de los efectos de esa brusquedad se ve en el empleo. Hay desempleo, pero todavía se reabsorbe. Hoy, por ejemplo, el mercado español tiene muchísima capacidad de desplazar empleo desde la construcción al comercio, que es claramente deficitario. En estos momentos el comercio podría absorber 200.000 o 300.000 empleos.

Crisis financiera y crisis de vivienda.
Luís Prados: De todas formas la crisis financiera no ha llegado antes que la crisis de la vivienda. La de la vivienda viene llegando desde primeros de año y aquí nadie habla de crisis.
JGR: Pero la crisis financiera no sólo es española.
LP: Sí, pero yo creo que está llegando antes la crisis de la vivienda. O sea, que no va a llegar por la crisis financiera, sino por otros motivos.
RH: ¿Había una crisis de la vivienda antes de que estallara la crisis de las hipotecas de riesgo en EEUU?
LP: Desde hace tiempo ya estábamos viendo la bajada de la demanda y la bajada de ventas.
RH: ¿Y por qué ha bajado el mercado de la vivienda en España?
Luis Prados: El tema de la vivienda yo lo tengo clarísimo: todos hemos subido los precios hasta límites insospechados y hemos llegado a un techo que llevábamos viendo dos años. Y la crisis ha llegado a primeros de año o incluso el año pasado.
JGR: La crisis financiera, en lo que afecta a residencial, ha afectado en segunda vivienda, que es lo que se ha parado, porque eso sí que se ha parado. No se ha vendido una sola vivienda en todo el verano en zonas de Castellón y de Valencia. Incluso en Almería. Hay otras que aún han aguantado, como la costa atlántica de Cádiz, pero mal. Es típico de un efecto financiero, porque eso lo compras o no lo compras en función de la facilidad que te dan para hacerlo o no.
ILH: Ahí lo que ha pasado es que hay 120.000 compradores extranjeros en la costa que se han ido. Y ahora el alquiler se está activando. Aquí te dicen que no hay seguridad jurídica, que es una cosa importante. La costa empieza a fastidiarse con el anterior escándalo de la CNMV y con lo de Marbella, la operación Malaya. Y ahí empiezan a retirarse. Lo que están haciendo muchos extranjeros por ejemplo en Marbella, es vender su vivienda y alquilar. Quieren seguir viviendo aquí, pero no se fían. No saben si les van a tirar la casa o si el juez ha prevaricado. Así que lo que quieren es vender su casa y alquilar.
SH: Yo no coincido en que se queden allí, porque se están yendo a Portugal con un precio absolutamente ínfimo con respecto al que hay aquí. Aquí hay un problema: nosotros, los inmobiliarios, hemos matado la gallina de los huevos de oro. Porque el precio de aquí no es normal. Los extranjeros se van a Portugal o a Grecia o a la costa del Adriático.
ILH: El Gobierno ha contribuido bastante a matar la gallina de los huevos de oro y la imagen pública también. Ha habido tres factores: primero, que el inmobiliario es mal visto por la sociedad hoy en día. El Gobierno, con las declaraciones, con el alquiler y con que tiene que bajar el precio de la vivienda, ha contribuido mucho también a crear esa imagen. Y los propios inmobiliarios no han sabido contener los precios: han estado ordeñando la vaca hasta que no ha podido dar más leche. Estos son los tres factores.
SH: Pero los inmobiliarios no son capaces de bajar. Si tú has tenido rentabilidades del 20% o el 26%, ahora hay que decir: “bueno, vamos a ver si con una rentabilidad lógica, del 8%, me sale”. No somos capaces de decir eso, ni de hacerlo.
José Manuel Galindo: ¿Por qué se llama crisis a algo que entra dentro de toda lógica? Lo que estamos atravesando es un cambio de ciclo, más o menos importante, pero que es lógico dentro de economía: primero sube, luego baja y luego vuelve a subir. La palabra crisis para mí tiene un matiz más o menos estructural, de cambio profundo. Lo que tendríamos que saber es si lo que está pasando aquí es más o menos estructural o es coyuntural y yo creo que es coyuntural, porque pasa cada ciertos años.
ILH: Según eso, nunca ha habido una crisis.
JMG: Es un poco para situar el tema, llámalo como quieras. Veremos la profundidad de todo esto, pero antes de llamarle crisis hay que decir que esto forma parte de una lógica económica. Lo digo porque más o menos nos hemos pasado meses hablando de “aterrizaje suave”, después de ajustes y ahora hemos llegado a asumir más o menos la palabra crisis. Nos ha dado miedo siempre hablar de la realidad. Después de empezar a denominarlo crisis, ¿qué va a venir? Yo creo que primero hay que explicar lo que es.

Devaluación de activos y Bolsa.
JGR: El inmobiliario es un señor que tiene un problema gravísimo: que cada vez que vende una casa, su precio de reposición es más alto que el anterior. Y eso te lleva a una inercia que es terrible. El dinero ha salido del sector. Hemos hecho ricos a todos los marqueses de España y a todos los terratenientes a través de un proceso industrial, porque el dinero no está en el sector. Hemos sido el país que ha hecho más ricos en menor espacio de tiempo. Pero el inmobiliario es una persona que no puede parar y ha entrado en una espiral en la que ha coincidido en el tiempo una demanda terrible, que es lo peor que te puede pasar. Y entonces se ha encarecido el proceso, porque había muchos operando sobre un mismo suelo. Ahora el problema está en quién tiene la patata caliente. Y la tienen, en primer lugar, los promotores, pero en también la banca. La banca tiene un problema serio y ahí sí que tienen que llegar a acuerdos. Yo creo que el G14, más que ir al Gobierno, donde tiene que negociar es en las instituciones financieras y demás a ver cuál es la dimensión del problema.
RH: Sigfrido, tú, desde tu posición puedes opinar desde dentro, hasta donde sea posible, de dos factores: por un lado, tu empresa está inmersa en un proceso de concentración a partir de la crisis bursátil de uno de los socios y por otro está la propia actividad, que hay que seguir construyendo, promoviendo. Tenemos la vertiente de crisis financiera de acomodar todo este movimiento que ha habido y el funcionamiento. En estas dos variables, ¿tú crees que las cosas han cambiado mucho estos dos últimos meses? Por ejemplo, la fusión de Rayet, Astroc, ¿todo eso se ha paralizado? ¿Tiene más dificultades?
SH: No sé si vale como ejemplo, pero da igual, porque al final estamos hablando del general. Me voy a ir un poco más atrás. Félix toma la decisión, de dejar de ser inmobiliario, cuando vio, y antes que a nadie se lo he oído a él, que iba a haber un serio problema en el inmobiliario. Y decidimos vender. En aquel momento pensábamos comprar. Lo que queríamos era crecer, queríamos hacer una constructora grande a base de comprar. En la promotora podía haberse planteado eso, que era lo que yo pensaba. Y de repente, pensando en lo que viene, Félix decidió dejar de ser inmobiliaria. Ese era el planteamiento. Luego, por otras razones, nos ha tocado seguir. Contestando a tu pregunta, por supuesto que ahora es más difícil, porque el valor que tienen ahora mismo las empresas que se van a fusionar, se ha desequilibrado. Aisa, que tiene mucho suelo que podríamos llamar no inmediato, no se puede comparar con el valor de Landscape, que son solares y edificios construidos en Madrid, Barcelona y Zaragoza. El valor de Aisa era muy superior hace un año, antes de la nueva Ley del Suelo. La ley le ha quitado un valor a Aisa, no te exagero, del 30% o del 40%.
Tania Heras: Les ha pasado a todos los que tenían mucho suelo rústico, a largo plazo.
SH: Yo te he contestado cómo está evolucionando nuestro mundo en el día a día con la ley, con la no ley, con la declaración de Andalucía. El que tenía un suelo libre en Andalucía, después de la pasada semana [declaraciones sobre la política de vivienda en Andalucía] su empresa y su suelo, ¿cuánto puede valer? ¿un 10%, un 15% o un 20% menos? Cada declaración, cada ley, afecta.
ILH: Todas las que cotizan en Bolsa, ya valen un 40% menos.
JGR: Claro, el crecimiento inmobiliario está basado en expectativas de más valor. El que tenga más lejos el valor inmobiliario, evidentemente, en un cambio de ciclo, sufre el efecto contrario. Hemos llegado ya a un punto en que la expectativa de los valores inmobiliarios es de no crecimiento. Si ya entramos en devaluación, el desastre es completo. Si piensas que lo que vendías hace un año, el próximo va a valer un 20% o un 30% menos, fijaos donde se van todas las valoraciones de expectativas. Y el suelo es eso, valoraciones de expectativas.
SH: ¿Y no crees que está pasando eso ya, Javier? Yo te he puesto un ejemplo ahora.
JGR: Yo creo que en la cabeza todos lo tenemos. Lo que pasa es que preferimos no verlo por el momento.
SH: Ya está bajando porque no hay más remedio.
ILH: Por el momento todavía no. No creo que se estén haciendo ya transacciones por debajo del precio, pero se van a hacer a corto plazo.
LP: Yo creo que en el suelo se está viendo de manera clara.
SH: En Chiloeches, un suelo que el año pasado se vendía por 900 euros, hoy se vende por 800. Ese 15% menos va a ser general.
TH: ¿Y no era eso lo que quería el sector?, porque lleva años diciendo que los suelos tenían que bajar para que bajara la vivienda.
SH: Yo os expongo lo que pasa. Si me preguntas si es bueno o es malo, creo que es bueno, es un factor de estabilización, es mejor que todo valga lo que tiene que valer y que los pisos valgan lo que tienen que valer para que se puedan comprar. Ahora, ¿eso atropella o atraviesa por medio a muchas empresas medianas?

Los bancos ya no financian.
ILH: El problema no está en que ganes o pierdas. Las inmobiliarias tienen suelo de todo tipo: suelo barato, suelo finalista, etc. El problema no está en ganar o perder. El problema está en la demanda. Es decir, el problema es que haya mercado. El problema no está en que yo tengo un suelo finalista y en vez de venderlo a 900 lo vendo a 800, que posiblemente sea un buen negocio venderlo a 800 y hasta a 700 y a lo mejor a 600 sigue siendo un buen negocio. El problema es que haya alguien que me lo compre, para lo que, tiene que haber un banco que lo financie. Y ahí es donde viene el problema, es decir: primero que haya alguien que crea que eso es buen negocio y segundo que haya dinero. El otro día en Madrid había a la venta un edificio importantísimo en muy buenas condiciones y no se ha podido comprar porque no hay ningún banco que quiera asumirlo.
RH: No han puesto el dinero.
JGR: La entidad financiera, lo que ha pedido es el 40% de lo financiado, porque no se fían.
ILH: Y hablo de gente muy importante que no ha podido conseguir ese dinero. Si te digo que Amancio Ortega no lo ha podido comprar, con eso está todo dicho. No ha habido un banco en Madrid que diera ese volumen de crédito para comprar el edificio. Pedían garantías complementarias a niveles insospechados.
Ignacio Pindado: En este reajuste que se está produciendo ahora en el mercado, el problema que se ha añadido es un problema financiero. Lógicamente hay un proceso de ajuste, como siempre ha ocurrido, en el que unos venden, aunque sea más barato y otros compran. El problema ahora es que no hay compradores de nada, no hay compradores de suelo bajo ningún concepto, nadie compra nada.
JR: No hay demanda.
IP: Porque no hay dinero, y porque, lógicamente, el sistema financiero español no está apoyando este proceso de ajuste, porque se ha retrotraído.
RH: El sistema financiero español el 45% del pasivo lo capta fuera. Si captaban el 45% de sus reservas fuera, y ahora cuando salen les dicen que no hay dinero, ahora mismo está este otro problema, a parte del interbancario español: que captamos casi la mitad de nuestros recursos en el extranjero y ahora no lo prestan.
ILH: Además, el Banco Central Europeo puede no subirte los tipos, pero los bancos te suben el spread. En estos momentos ¿a qué precio puede estar el dinero para comprar un suelo?
JGR: Pues, en estos momentos, está caro.
ILH: Claro. Y es que los números empiezan a no salir. ¿A cuanto te prestan?
IP: En estos momentos están refinanciando en algunos casos al 8%.
ILH: Y al 12%. Hay un compañero de una empresa que no diremos, que la refinanciación la ha pedido al 12%.
JGR: Y claro, al 12%, las inmobiliarias ya no dan, con lo cual el negocio en su origen está muerto.
JMG: El financiero es un tema complicado. Hay varios argumentos que explican el ajuste inmobiliario por sí mismos, pero también está el tema financiero. Si hablas con los bancos, ellos te van a decir que te financian en las mismas condiciones que hace un año. Porque antes intentabas financiar un suelo, te pedían el 50% vendido, lo enseñabas y te financiaban. Ahora, si tú les enseñas el 50% vendido, te lo financiarían igual. La banca te va a decir que ellos no han cambiado, sino los promotores, que ahora no les dan esa seguridad. Si tú demuestras que eres solvente, te financiarán.
SH: Ninguna empresa es solvente. ¿Luis Portillo es solvente?
JMG: Pero antes a lo mejor tenían otro índice de solvencia porque estaba el dinero apalancado. Lo que yo digo es que la escasez del crédito, que es cierta, está produciendo un mayor coste del dinero. Pero si tienes solvencia o el producto prácticamente comercializado, como lo llevabas antes, te van a financiar igual. Y esa va a ser la respuesta de la banca.
SH: Es que estás poniendo el ejemplo al revés. Antes, tú llegabas con el 50% vendido y te financiaban, pero si llegabas con un suelo bueno y claro y sin vender nada, también te financiaban. Ese también es el problema.
JMG: Porque antes a parte de que la empresa estaba tal vez más capitalizada, tenías un ciclo en el que todo estaba creciendo y ellos te hacían un análisis de regresiones, te lo proyectaban y veían que iba a valer más. Ahora, con ese mismo análisis, ven que no va a valer más y no te financian. Pero en el concepto del departamento de riesgos de un banco, ellos te van a decir que ellos no han cambiado, que ahora perciben más riesgos y, por eso, no te financian. La crisis financiera mundial creo que no es lo que nos afectará, pero en la economía globalizada es muy difícil seguir el rastro. De todos modos, parece que España está poco contaminada por la crisis de las hipotecas subprime.
JGR: El problema no es que España esté poco contaminada, nuestras hipotecas entendemos que son relativamente sanas. El problema es que la banca española pueda haber comprado cédulas que estén inmersas en este negocio. Y eso no se sabrá hasta dentro de tres o cuatro meses.
ILH: Eso es, en los balances anuales. A mí, lo que me dicen los banqueros, es que no prestan en el interbancario hasta que no vean los balances el 31 de diciembre.
JMG: No saben sus riesgos, los bancos a los que prestan podrían estar también contaminados. Piensan que, si tienen que comprar dinero para aprovisionar sus riesgos y ese dinero está caro, prefieren guardarse el que tienen, no prestarlo o prestarlo uno o dos días, porque les puede costar luego mucho más caro y no conocen sus riesgos.

Demanda real o fitcticia.
IP: La demanda es elástica 100%, de repente te sube o te pega un bajón. Pero es que la oferta no lo es. Entonces se produce un reajuste en todos los sentidos. Y ese reajuste es el que se produce cuando hay un cambio de ciclo y un mercado absolutamente atomizado como el actual tiene que superar el proceso productivo, que la oferta se acomode a la nueva situación de la demanda, algo que veníamos avisando desde hace tiempo. .
RH: Antes del verano estábamos de acuerdo en que la demanda en España no iba a bajar de 400.000 viviendas.
IP: Eso ya era lógico. Si vas, una por una, a todas las promociones de España, hay una bajada generalizada. Hay unos más que otros, pero la bajada ha sido generalizada. Si ahora mismo ponderas la comercialización que estamos estudiando, sobre 3.500 viviendas, hace dos años se vendían cuatro viviendas al mes, el año pasado 2,65 y este año está en 1,4. Es justo la mitad y eso ocurre en todos los sitios. Si se vendían 700.000 y ahora se venden 350.000, es la mitad.
JMG: La demanda es muy fuerte, es sólida. Para los próximos cinco años está en torno a las 500.000, lo que está muy bien, pero hemos estado produciendo mucho. Hay que calcular la diferencia exacta entre esa demanda y las viviendas terminadas y saber el impacto que tendrá esa reducción de la producción en el empleo. Y saber, esos dos o tres puntos sobre el empleo, en qué sectores se van a colocar: el sector industrial o el servicios no van mal, pero habrá que ver qué capacidad de ajuste hay y qué problemas puede haber. Lo dramático sería un gran crecimiento del desempleo, que supondría una involución en el ciclo porque habría menor demanda, menor renta…
ILH: Pero yo quiero saber si esa demanda de 500.000 viviendas es verdad o si es que todos hablamos de una demanda de 500.000 viviendas. ¿En qué se basa?
JMG: En Asprima hemos hecho un informe sobre la demanda en Madrid. Y es demanda estudiada absolutamente, con pelos y señales y puramente por proyecciones demográficas y de población, donde verás una demanda sólida, basándose en el cálculo sobre fundación de nuevos hogares. Y queremos hacer una proyección sobre el territorio nacional, aunque tendrá un menor ajuste, porque lo correcto sería sumar todo, provincia por provincia, pero con una metodología que nos dará también el margen de error.
ILH: Con ese trabajo ya se conoce la demanda de Madrid, pero ahora todo el mundo habla de las 500.000 para España sin saber por qué.
JMG: Nosotros hemos hecho trabajos con ACI que dan un escenario favorable de entre 500.000 y 600.000 viviendas y uno negativo, entre 420.000 y 500.000 viviendas al año durante los próximos cinco años. O sea, que un escenario razonable daría una demanda estructural en torno a las 500.000 viviendas al año. Claro que dentro de los componentes de la reacción de la demanda, hay dos fundamentales: uno que responde a factores puramente económicos, si puedo o no puedo comprar, y otro que es una demanda de confianza y subjetiva, que es la que puede lastrar y dañar muchísimo. Y que es la que nosotros o el G-14 intentamos que no sea especulativa, sino explicar los fundamentos del mercado, para concienciar de cual es el comportamiento del mercado. Yo creo que es responsabilidad de todos que esa demanda especulativa, de espera, no se enquiste sino que salga pronto al mercado. En la medida en que lo hiciera, el ajuste sería mucho más amable de lo que sería si no nos cargamos esa demanda especulativa.
ILH: Si obedece a un parámetro real, esa demanda estructural, entonces la crisis, como tú dices, es muy coyuntural, porque hay un mercado.
IP: Yo lo que creo es que cuando sí ha habido bajón, total y absoluto, ha sido desde el mes de mayo. Desde el mes de mayo hasta agosto ha sido ya un desplome. Hasta mayo había una desaceleración normalizada, estaban bajando los números, eso ya se había avisado, pero, desde mayo, hasta finales de agosto, ha habido un desplome total por varias razones, porque ahí es donde vienen ya todos los temas financieros. Porque de repente, todas las condiciones para la concesión de hipotecas ha cambiado. ¿Cuánta gente hay ahora yendo a las firmas de escrituras y diciendo que no pueden firmar?
LP: Yo creo que eso empieza al día siguiente del Salón Inmobiliario, porque en el Salón todos los bancos y cajas seguían yendo por los stands, y al día siguiente todo cambia, lo que hablaron en el Salón ya no valía.
ILH: En el conjunto del Salón Inmobiliario ya se vendió el 50% de viviendas que el año anterior.
JGR: ¿Pero hay gente que tiene necesidad de un piso?
IP: Muy concretamente no. Puede esperar perfectamente. Siempre se puede esperar.
JGR: Lo que pregunto es si hay demanda o no. ¿Pero hemos estratificado esa demanda? ¿Sabemos el tipo de vivienda que busca y qué es lo que puede pagar?
IP: Sí, sí. Esa demanda existe, es real, y ahora hay un momento de espera. Con todo lo que está lloviendo, con todo lo que se está diciendo. Entonces lo que pasa es que la gente se retiene, la gente espera a ver qué va a pasar.
Santos Muñoz: Yo creo que sigue habiendo una demanda insatisfecha. A pesar de la situación, los precios han ido subiendo y la gente no podía comprar la vivienda. Ha habido un momento en el que, para que pudieran comprar, cada vez las hemos ido haciendo más pequeñas. Pero ha llegado una situación en la que no se podían comprar ni más pequeñas. Yo creo que una manera de acomodar el sector es ofrecer ese producto a esa demanda. Estamos con el eterno problema de la vivienda protegida: dónde están los suelos, no salen los precios y qué pasa con el módulo. Sin embargo esa demanda existe, esa capacidad de oferta existe, pero al final no se llega a concretar.
RH: ¿Pero tú has notado que la crisis no es de ahora, sino que viene de los últimos años y se ha acentuado con la crisis financiera?
SM: Y también con la situación mediática: si todos los días te están diciendo “no vas a poder pagar la hipoteca, pero, si eres joven, no te preocupes que te la vamos a regalar más adelante”, ¿qué haces? Quedarte en casa de tus padres. Yo creo que ahí hay una situación de espera que ha hecho que el parón sea más grande.
RH: ¿Y cuánto crees que puede durar esa situación?
SM: Yo creo que la crisis va a durar cuatro años, ese parón de “despiste” de la demanda, no puede durar tanto, porque la gente no puede esperar cuatro años pensando si compra o si alquila.
Medidas en favor del alquiler.
Jorge García Boro: El Gobierno está claro que ha apostado, una vez más, independientemente de lo que pase, por estimular el alquiler. Pero en España no hay un parque de alquiler.
SH: ¿Qué es estimular el alquiler? ¿Pagar 210 euros al mes? Eso no es estimular el alquiler. Hay algo muy claro: al joven que quiere ir de alquiler o que se plantea pagar un alquiler, la única forma de ayudarlo es haciendo que haya oferta. ¿Y cómo incentivar la oferta? Con medidas fiscales y legales.
JGB: A eso iba. El Gobierno se plantea estimular el alquiler, pero como no hay parque de alquiler, ¿de dónde van a salir esas viviendas para alquilar? Para que un joven pueda beneficiarse de las ayudas, tendrá que haber alguna vivienda que se alquile.
ILH: Toda la vida las ayudas a un colectivo de la sociedad, se han hecho legislando. ¿Usted quiere viviendas en alquiler?, modifique la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¿Usted quiere bajar el precio del suelo?, modifique la Ley de Financiación de las Haciendas Locales. El político, que tiene un arma importante que es legislar, cuando quiere ayudar, legisla, no dice estupideces. Es así como se hace: usted modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, usted me asegura que en tres meses el inquilino está en la calle y así ya verás como en un periodo corto hay un parque de alquiler impresionante. Porque hay miles de inversores deseando alquilar su vivienda.
IP: Es que no hay compradores. Las que podrían en este periodo mover el mercado, no pueden, no hay dinero.
ILH: Ahora mismo, compras un inmueble para alquilar y estás pagando al 8% el crédito y te da una rentabilidad del 5,5%.
JGR: Lo más importante, efectivamente, son las medidas que fomenten que haya algo de mercado, que fomenten la oferta y, por tanto, a veces, fomentar la demanda no es malo, sobre todo en una situación de crisis como esta. Probablemente haya empresas que en estos momentos tengan procesos de producción en la gestión de ese ajuste, a las que, estas medidas de incentivación del alquiler les pueden venir bien en los próximos cuatro o cinco años. Permitirá que activos que iban a quedar absolutamente parados o no se iban a terminar, de este modo haya una gestión del alquiler que permita, con esos 200 euros de ayuda del Gobierno, que alguien tome la decisión de ocupar esa vivienda. Probablemente no sea una decisión brillante el poner en alquiler esos activos, pero es una actitud defensiva. Creo que esa medida que de algún modo podría interpretarse como generadora de una crisis de confianza en la compra, puede no ser inoportuna en este momento. Si conseguimos que se pongan en alquiler 50.000 viviendas, podremos esperar a que encuentren su mejor momento. De las crisis se sale y también se termina vendiendo ese patrimonio que ha estado en alquiler. Por tanto, esa medida yo no la rechazaría de plano.
JMG: El diagnóstico que ha hecho todo el mundo, incluso la ministra, es bueno: oferta, demanda y marco jurídico que dé seguridad. Las medidas que se han tomado son de fomento de la demanda. Pero no sabemos luego cómo va a reaccionar la oferta, con la ayuda de esa demanda más el coste. La idea es socialmente buena, pero es todavía incompleta. Pero el diagnóstico lo hace también la ministra, el de que faltan dos medidas. Yo el problema que planteo en el alquiler es que el dinero sale de las entidades financieras. Creo que todas estas políticas del alquiler se están dirigiendo al mercado de la vivienda protegida. A mí, estas medidas, referidas a la vivienda de segunda mano, me parecen fabulosas, ¿pero cómo va a reaccionar la vivienda nueva? El problema que veo yo en estas políticas de alquiler de vivienda nueva de promoción de vivienda protegida, es la posibilidad de que no haya financiación para producir estas viviendas. Yo creo que un mercado financiero, que es de donde sale el dinero, si tú le obligas a financiar algo por debajo de lo que podría sacar, está porque no tiene más remedio, por presiones políticas o porque tiene clientes a los que tiene que financiar. ¿Pero va a haber alegría con ese dinero y van a meterse a saco? Independientemente de la producción de suelo, ahí es donde está el problema con estas medidas.
SM: En este tema estoy de acuerdo con Javier: realmente puede resolver tanto una parte de la demanda, como una parte de la oferta. Si no vendo la vivienda, pero la alquilo, es una manera de aplazar durante cuatro años mi problema: ya la venderé dentro de cuatro años cuando ese chaval pueda permitírselo. Pero, claro, si nos centramos exclusivamente en la oferta del alquiler, como decía el otro día la ministra, la producción de viviendas para esa demanda potencial, se reduce al máximo. ¿Y por qué no se puede comprar una vivienda un chaval que tiene 35 años y se hipoteca para 30?

El paro puede ser el gran problema.
SH: El sector no sólo se ha profesionalizado, sino que se ha dedicado a otras cosas. Se han ido a Repsol o a hoteles o a patrimonio. O a otros países. Eso tiene un calado grandísimo. No estamos hablando de que los empresarios se quedan haciéndose fuertes y sacando sus dos suelos en lugar de seis. No, eso se está transformando en otro tipo de empresas.
RH: Que se va a otros mercados.
SH: Te diversificas. O haciendo cosas diferentes o saliendo fuera. Pero yo soy mucho más pesimista que los demás, porque eso nos lleva a un problema incluso ya de consumo. Nos va a influir a los que no estamos afectados por la falta de vivienda. Porque de los 59.000 trabajadores que hemos echado a la calle este verano en el sector de la construcción, son inmigrantes 50.000 y de esos son posibles delincuentes 20.000, por no poner más. Y nos va a afectar de esa forma, en el tema de la inseguridad, y también por la falta de consumo que se va a notar en todo. La crisis no es sólo una crisis financiera o inmobiliaria, aunque haya partido de ahí. Tiene un calado muy superior y eso está empezando a verse ya. ¿Dónde va a llegar esto? Yo no creo ni que baje la vivienda, ni que salgamos en breve. Creo que lo que estamos haciendo muchos de salir fuera (a Argentina, Rumanía, etc.) es un camino sin vuelta, porque una vez que estás allí y te va allí mejor o igual, te quedas y aquí vuelves con dificultades. Creo que, efectivamente, nuestro país tiene demanda más o menos solvente, porque la demanda no ha cambiado de un año para acá, pero tiene que recobrar la confianza. Porque hay un problema subjetivo. Esa crisis subjetiva yo creo que se va a acabar, o con un cambio electoral o porque un gobierno deje de hacer tonterías. Pero se va a acabar y esperemos que lo haga en breve y arrastre a lo demás.
LP: Para aportar cosas un poco diferentes, yo lo que sí veo es que, si seguimos hablando del tema inmobiliario, al final de lo que todos estamos hablando es de vivienda. Todo eso es porque enfocamos el 80% de nuestros recursos a la vivienda y porque creo que estamos todos los promotores muy enfocados a un sector y nos cuesta muchísimo salir. Desde mi punto de vista, está claro que el ciclo va a ser de cuatro o cinco años y las empresas tienen que basar su estrategia en la flexibilidad. No enfocar en un producto. El que vaya por ahí lo tiene muy crudo. Hay otros sectores, como el hotelero, y hay que seguir tomando posiciones en ellos y no seguirse agarrando a “lo que yo sé hacer” porque eso yo creo que no tiene ningún tipo de salida.
RH: Entonces tú crees que la crisis puede durar tres o cuatro años.
LP: Va a durar ese tiempo y, por lo tanto, yo creo que hay que abrirse un poco, porque el sector inmobiliario hemos sido siempre un poco agarrados a lo que hacemos. Ahora está la posibilidad de salir al exterior o de hacer otras cosas, pero, desde luego, tú tienes que diversificarte y tener la capacidad de conseguir esa flexibilización que tiene que tener tu empresa. Porque diez años de ciclo alcista han generado muchos problemas: de conformismo, de adaptación a las situaciones y eso hace que la compañía sea menos flexible. En esta situación habría que tratar también el tema de las agencias. Las agencias que son los ojos del promotor y muchas de las cuales han sido creadas en este punto, durante estos diez años. Nunca han vivido un ciclo bajista y son nuestros ojos en el mercado, con gente muy joven, con una imagen fenomenal, pero que ahora tienen que afrontar esta nueva situación. Para aventurar, yo sigo pensando que el suelo va a bajar a corto plazo, en un año, lo cual es bueno, es sano, porque no sería bueno que las bajaras empezaran por arriba. En vivienda, todavía los promotores pueden aguantar el precio a corto plazo, lo cual significa bajar, en cierta manera, porque no creo que la subida llegue ni al nivel del IPC; bajar, pero de manera razonable. Al final, como decía Sigfrido, el paro es lo que nos debería tener a todos más preocupados. Porque la actividad se reduce y el desempleo va a ir siendo mayor, porque todos los que estamos aquí hemos parado promociones.