Pedro Toledano

El pasado 29 de noviembre de 2006 se publicó la Ley sobre el IRPF y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. La entrada en vigor de esta norma, en enero de 2007, trae consigo importantes cambios legislativos en los impuestos que afectan de forma significativa el sector inmobiliario.
Así, el IRPF mejora la determinación del rendimiento neto de los alquileres porque sólo se limitan, hasta los ingresos de cada inmueble, los gastos deducibles de intereses, de financiación, de reparación y conservación, e incluso el exceso de estos gastos puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes. En consecuencia, los rendimientos en 2007 podrán ser negativos.
Se conserva la reducción del 150% del rendimiento neto obtenido al arrendar viviendas, pero si el arrendatario tiene una edad entre 18 y 35 años y obtiene ingresos superiores al IPREM, la reducción será del 100%.
Por otro lado, las rentas obtenidas por una persona física o entidad que compre y venda inmuebles (ni promotor, ni urbanizador) se calificarán como actividad económica.
Se incrementa la retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos del 15% al 18%, tanto en el Impuesto de la Renta como en el de Sociedades.
También se reforma el régimen transitorio para las transmisiones de bienes y derechos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994.
En lo que respecta al Impuesto sobre Sociedades, sufrirá una reducción de tipos: bajada en dos años para las empresas que tributan por el régimen general, del 35% actual al 32,5% en 2007 y al 30% en 2008. Para las empresas de reducida dimensión, la rebaja es de cinco puntos en sus dos tramos y en un año del 30-35% vigente al 25-30% en 2007.
Sobre las deducciones, lo más relevante para las empresas inmobiliarias es la que se obtiene por reinversión de beneficios extraordinarios, que se mantiene este año, pero modificada. Esta desgravación se aplica a plusvalías generadas por la transmisión superior al 5% de inmovilizado material, inmaterial y participaciones en fondos propios de entidades cuando el importe obtenido se reinvierte en los mismos. Y puede ser muy importante en empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas. La deducción arrojará una tributación efectiva de la plusvalía del 18%, cuando ahora es del 15%. En el caso de las empresas de reducida dimensión será del 13% en lugar del 10% actual.
Pero hay más novedades restrictivas: el elemento transmitido ha de ser siempre un bien afecto y ni los valores transmitidos ni aquellos en los que se materialice la reinversión pueden representar participaciones de una entidad en que más del 50% del activo no esté constituido por inmovilizado material, inmaterial o participaciones superiores al 5% que cumplen este requisito. Esto impedirá la reinversión en participaciones de una promotora que, presumiblemente, no cumplirá con la composición del activo requerida, ya que los inmuebles formarán parte del circulante.
Por último, en lo que toca a las plusvalías, las transmisiones realizadas en ejercicios iniciados en 2006 generarán el derecho a deducir en el ejercicio en que se reinvierta -aunque sea 2007 y siguientes- al 20%, con lo que la tributación efectiva de la plusvalía será del 15%, igual que ahora.