El saldo hipotecario marca nuevos máximos pese a la escalada del euribor

El mercado inmobiliario no deja de sorprender a los expertos. El precio de la vivienda continúa subiendo y los tipos de interés se han incrementado en más de un punto en el último año, pero la presión de la demanda no ceja. Las ventas han repuntado, apuntalando la contratación de hipotecas. El pasado mes de julio, las entidades financieras registraban un crecimiento del 25,2% del saldo vivo gestionado, hasta rondar ya los 850.000 millones de euros.
Los españoles se siguen endeudando, a pesar de que cada mes cuesta más pagar el crédito. En el último año, los tipos oficiales han subido del 2% al 3,25% actual y los analistas advierten de que no se van a quedar ahí. La mayoría de los expertos dan por descontada una nueva subida de un cuarto de punto antes de final de año y dejan abierta la puerta a nuevas alzas. Así, la consultora Intermoney estima que en verano del año próximo los tipos alcanzarán el 4%.
La imparable subida del precio del dinero ha hecho saltar las primeras alarmas sobre los problemas de las familias para atender a su hipoteca. Los más perjudicados serán los compradores recientes, que verán incrementarse su factura anual. Los que formalizaron su hipoteca el año pasado tienen que pagar ahora en torno a 1.800 euros más al año, pero si se alcanza el peor escenario desde el nacimiento de la Unión Monetaria Europa (con unos tipos del 6,39%), la factura podría alcanzar los 2.555 euros más.
Muchas voces se han alzado en contra del alarmismo. Los mismos promotores recuerdan que el escenario actual es mucho mejor que el de 1996, cuando los tipos estaban a más del doble. Un estudio realizado en 2003 por la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) afirmaba que una subida del 1,5% sería asumible por las familias. Aunque este umbral se alcanzará antes de 2007, según los expertos, el secretario general de la patronal de los constructores, Manuel Martí opina que "el pago de la hipoteca será lo último que se dejará de atender".

El 'boom' no cesa.- Los últimos datos refrendan las previsiones de la APCE. Las familias han contenido su nivel de gastos, entre los que se incluyen las segundas residencias o las viviendas vacacionales en la costa. Martí también engloba en este apartado las ventas de viviendas como objeto de inversión.
Un caso diferente es la primera vivienda, que mantiene un nivel de ventas inusual para la situación de crecimiento de tipos. El mercado de vivienda nueva ha repuntado un 20%, mientras que la de segunda mano lo ha hecho en un 9%, según los últimos datos. José Carlos Díaz, de Intermoney, explica que "el índice del mercado de nueva construcción refleja las compras realizadas sobre plano hace dos años, cuando la situación era más favorable". Sin embargo, el analista reconoce su sorpresa por el comportamiento del mercado de segunda mano, cuya demanda se considera más apegada a la realidad.
Uno de los factores que explican la perdurabilidad del buen momento inmobiliario, incluso en una racha de tipos al alza, es la presión demográfica, aseguran desde Intermoney. La formación de unidades familiares por parte de los hijos del baby boom, los cambios sociales hacia el modelo monoparental o la llegada de inmigrantes explican la intensidad en la creación de nuevos hogares, que asciende al medio millón anual. "La primera vivienda es una necesidad básica", apunta José Carlos Díaz para entender la escasa repercusión del precio sobre la presión compradora .

La cuota exige más esfuerzo.- Sea cual sea la explicación, el hecho es que el endeudamiento de los hogares no deja de subir. Pese a que el gobernador del Banco de España, Miguel Angel Fernández Ordóñez, asegura que un 60% de las familias no están hipotecadas, el 40% restante tiene cuentas pendientes con el banco y cada vez le cuesta más hacerles frente.
El último estudio trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) revela que el esfuerzo que tienen que hacer hoy en día las familias es mayor que hace quince años. Tomando como base la situación del año 1990, el esfuerzo por pagar la hipoteca en la actualidad es de un 108,8%. La AHE pronostica que "el endurecimiento del umbral de acceso a la vivienda continuará creciendo sostenidamente a lo largo de 2006, lo que podría afectar negativamente a la profundidad de la demanda solvente de primera vivienda, especialmente al sub-segmento de primer acceso".
Los últimos datos oficiales resaltan que la subida de tipos ha redundado en un mayor endeudamiento de las familias españolas, que asciende al 115% de su renta disponible. El ministro de Economía, Pedro Solbes, ha admitido que la vivienda absorberá parte de los recursos destinados a consumo. Por otra parte, Solbes aventuró que la morosidad en el sector hipotecario, ahora en niveles históricamente bajos, puede repuntar.
Los bancos y Cajas de Ahorro, como era de esperar, no han recibido de buen grado las palabras del ministro de Economía, aunque éste invitó a no hacer análisis precipitados del panorama que dibujan los nuevos tipos de interés.
Las esperanzas de las entidades financieras se encuentran en la reforma del marco normativo, con vistas al desarrollo de productos más adaptados a una situación de mayor volatilidad. Uno de los objetivos principales será posibilitar las amortizaciones anticipadas y poder modificar las condiciones de los créditos. Asimismo, el sector inmobiliario confía en que la nueva legislación redunde en una reducción de los costes arancelarios para las operaciones de cambio de hipoteca. En la actualidad, la práctica totalidad de los préstamos son a tipo variable, lo que los hace más sensibles a los cambios de tipos.
Sin embargo, la nueva Ley Hipotecaria, en la que el Gobierno está trabajando desde hace meses, no acaba de llegar. La presentación del anteproyecto estaba prevista para antes del verano, pero a mediados de octubre todavía no se sabe a ciencia cierta cuándo verá la luz la iniciativa legal.

Un sistema agotado.- En tanto Economía redacta la nueva ley, bancos y cajas hacen uso de las herramientas a su alcance para financiar el afán comprador. Así, frente al encarecimiento de los pisos, el sector ha recurrido en los últimos años a un alargamiento de los plazos y al aumento de la cuantía de los préstamos. Sin embargo, las entidades financieras afirman que el sistema ya no da para más.
En los últimos años, el sector hipotecario ha apostado por ampliar los plazos de amortización de un crédito, pensando sobre todo en los jóvenes que tienen unos ingresos más bajos. El resultado es que el acceso a la vivienda es entre tres y cuatro veces más fácil ahora que cuando los tipos rondaban el 16%, hace una década. Sin embargo, desde hace unos años, la estrategia bancaria no ha logrado absorber el incremento de los precios, por lo que las letras han vuelto a subir lentamente.
Un reciente estudio de la Asociación Hipotecaria Española revela que en la actual situación, nuevas subidas de los tipos de interés hasta el 5% o el 6% darían al traste con la política de alargamiento de la hipoteca seguida por el sistema financiero, ya que para plazos de más de 30 años no se reduciría de forma importante la cuota mensual.