El precio de la vivienda acabará el año en niveles similares a los de la inflación

25/04/2007.- Nadie habla de crisis, pero los expertos dan por sentado que este año el mercado residencial español entrará en razón. Hay compradores para las viviendas que se construyen, pero ya no se vende a cualquier precio, como lo demuestran los cerca de 200.000 pisos que no se comercializaron el año pasado. Las inmobiliarias apuestan por la diversificación internacional y la innovación para adaptarse a las nuevas circunstancias del mercado, que se ha vuelto más exigente.

Fidel Azcárraga
Madrid

Los profesionales europeos tienen claro que lo de España no tiene parangón: “los precios son inexplicables” decía uno en una encuesta reciente, expresando una opinión bastante general. Otro avisaba “todo tiene un límite y hay que acabar con esto”. La situación parece confirmar esta tesis: diversos estudios certifican la ralentización en la subida de los precios, al tiempo que la demanda se atempera.
El boom inmobiliario, que ha duplicado los precios en un periodo de nueve años, parece próximo a su fin. El Ministerio de Vivienda informa de que ya no hay compradores para todas las casas que se hacen. El año pasado 190.000 viviendas no pudieron descolgar el cartel de “se vende”. De un total de 600.000 nuevas viviendas libres sólo se vendieron 410.000.

No a cualquier precio. El desfase entre oferta y demanda no quiere decir que no haya población necesitada de hogar. En España “la demografía acompaña”, ratifica un experto europeo preguntado por Urban Land Institute. Sin embargo, ya no se vende todo. “Hay demanda, pero no a cualquier precio”, explica Ángel Berges, socio de Analistas Financieros Internacionales, quien afirma que las posibilidades de crecimiento del mercado descansan sobre los hombros de los que tienen presupuestos más ajustados: jóvenes e inmigrantes.
Si en los últimos años España ha incrementado su población hasta los 45 millones de personas ha sido gracias a la aportación de otros países, de los que han venido 5,5 personas. Esta tendencia demográfica se mantendrá, lo que exigirá más viviendas. “Quizá ya no podamos hablar de 600.000 nuevos pisos por año, pero sí que habrá una demanda sólida de entre 350.000 y 400.000 viviendas anuales durante los próximos seis u ocho años”, augura Berges.
El problema de las inmobiliarias está en adaptarse a las nuevas circunstancias de esta demanda: los tipos de interés casi se han doblado en los últimos meses (han subido un 1,75%) y los plazos ya no se pueden alargar más.
El presidente de los promotores madrileños, José Manuel Galindo, hace una recomendación a sus colegas de profesión: “debemos contener los precios y ofrecer productos con mayor valor añadido”. La primera condición ya se da, a la vista de que la capacidad financiera de los compradores parece exhausta. Los precios se están desacelerando desde crecimientos del 18% en 2004 hasta el 9% a finales de 2006. Los últimos datos oficiales, del primer trimestre, muestran un crecimiento del 7,2%.

Hacia la subida cero. La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, está satisfecha con la desaceleración del precio de la vivienda, que es del 60% desde la creación del Ministerio, en abril de 2004. Sin embargo, Trujillo piensa que “todavía no estamos en la situación ideal, porque muchos ciudadanos tienen problemas para acceder a una vivienda”. Angel Berges augura que el precio de los pisos seguirá desacelerándose hasta equipararse con el nivel de la inflación, “lo que supondrá virtualmente una subida cero”.
A pesar de la contención de los precios la evolución futura de los tipos de interés decretados por el Banco Central Europeo no deja de ser un factor de incertidumbre para las economías familiares más modestas. PriceWaterhouse Coopers recogía en un reciente informe la opinión de que “el único temor es que los crecientes tipos de interés de la eurozona y los elevados niveles de endeudamiento doméstico pueden hacer que la “fiesta” española tenga un final menos alegre”.
Los economistas no creen que las previsiones más pesimistas se cumplan y apuestan por que el euro hayan alcanzado su máximo, dejando si acaso para este año una subida aproximada de 25 o 50 puntos básicos más. Con todo, el aumento de los tipos registrado hasta ahora ya ha tenido efectos visibles en la deuda hipotecaria, que registró el menor incremento de los últimos cinco años.

Menos créditos hipotecarios. Según datos del Banco de España, la deuda hipotecaria de las familias subió en febrero un 19%, lo que se significa que está por debajo del nivel de enero (19,7%) y muy por detrás del 24,1% que experimentó el endeudamiento de los hogares en febrero de 2006, lo que demuestra que la deuda de las familias por compra de viviendas se ha desacelerado cinco puntos en un solo ejercicio. Frente a la disminución de los créditos hipotecarios a las familias se modera, los préstamos a las empresas promotoras siguen fuertes, con un crecimiento del 25%.
Un aspecto llamativo es que, a pesar que la deuda hipotecaria ha reducido su crecimiento, las cantidades solicitadas van en aumento en los últimos meses. En total, la cifra que deben los españoles por créditos para comprar vivienda asciende a más de 580.000 millones de euros. Los bancos han dado hasta ahora hipotecas por encima del precio de la vivienda para poder afrontar los primeros pagos y la entrada del piso, ya que los posibles interesados en comprar casa no disponían de recursos suficientes.
Asimismo, la ralentización de la deuda hipotecaria de las familias contrasta con el incremento paulatino de los créditos al consumo que recibieron los hogares en febrero de 2007, con un repunte del 17,4%, hasta llegar a los 206.972 millones de euros, crecimiento notablemente superior al incremento del 13% registrado en febrero de 2006.