Miguel Vázquez

Irea Consultores

Es destacable la escasa presencia de las cadenas internacionales de lujo en Madrid y Barcelona. Es por ello que consideramos que aún les queda recorrido en estas plazas y que la figura del condominio puede ser una de las alternativas que aproxime a promotores a este tipo de gestores hoteleros en un futuro próximo.
La clave, a nuestro modo de ver, de la previsible proliferación de conceptos de alta gama en Madrid y Barcelona, referentes ambas de interés turístico a nivel nacional e internacional, sería la figura del Condo-hotel que se plantea como alternativa para promotores, inversores y cadenas hoteleras enfocadas a la gestión.
En los últimos años, se ha venido incrementando de forma continua la oferta de plazas hoteleras en Madrid y Barcelona. Este crecimiento se ha visto especialmente motivado por dos factores: la expectativa de evolución de la demanda turística y la intensa actividad inversora en la industria hotelera en ambas ciudades. Respecto a la situación de la oferta hotelera de la gama lujo en ambas ciudades, es significativo que en los últimos cinco años, ha experimentado un crecimiento anual compuesto (CAC) muy parecido: Madrid, un 16,1% en cuanto a establecimientos (de once a 20 hoteles de cinco estrellas en cinco años) y un CAC de 19,2% en plazas. Barcelona, un CAC del 16,7% de establecimientos (de siete a trece hoteles de cinco estrellas en cinco años) y 16,3% de plazas. Haciendo un análisis más exhaustivo de los hoteles que componen la oferta de lujo observamos que Madrid cuenta con 20 hoteles de los cuales cuatro pertenecen a cadenas internacionales de lujo: el Hotel Villa Magna (Park Hyatt), el Ritz (Orient Express), el Westin Palace y el Castellana Intercontinental. En Barcelona, la presencia de cadenas internacionales de lujo se concentra en dos establecimientos, El Arts de Ritz Carlton y el Gran Hotel La Florida de The Stein Group. Esta oferta limitada evidencia que para los grupos internacionales acceder al mercado español es complicado. Las razones que más destacamos son tres, los elevados niveles de precio del suelo, la rentabilidad exigida a la inversión hotelera y el conservadurismo de los propietarios de inmuebles o promotores nacionales que persiguen esquemas de alquiler.
El modelo de condo-hotel permitirá aproximar los objetivos de rentabilidad de promotores e inversores y los de cadenas hoteleras ya que en primer lugar puede ser la llave para permitir el acceso a ubicaciones de primer orden a las cadenas internacionales de lujo vía contratos de gestión, en la medida en que las exigencias de rentabilidad de inversores, se ven satisfechas al transformar un producto inmobiliario en explotación (hotel) en un producto de pura rotación (cuasi residencial). Y por otra parte puede ofrece un producto de alta gama, “con marca” y con servicios que, al ser objeto de explotación por parte del operador, es susceptible de proporcionar una rentabilidad a los inversores/usuarios de las unidades de condominio y un potencial de revalorización (comparable al del producto residencial).
El reconocimiento de marca y la propia confianza que generan las cadenas internacionales de lujo permiten considerar una prima en precio a la hora de comercializar este tipo de producto y una mayor velocidad de venta del mismo. Dichas ventajas para los promotores, junto con la necesidad de las cadenas hoteleras de implantarse en segmentos de lujo urbanos posibilitarán la implantación del modelo condo en los próximos años.