La recuperación de las oficinas se hace esperar

El mercado de oficinas cumple sólo en parte las expectativas que alimentaban las esperanzas de los expertos al comenzar este ejercicio. El espacio disponible se reduce por debajo del 10% del parque en Madrid y Barcelona, pero la llegada al mercado de nuevos productos todavía da signos evidentes de contención debido al miedo a la saturación, especialmente en la corona metropolitana de las grandes ciudades. El incremento de la absorción en el tercer trimestre permite confiar en que la tendencia de recuperación será más sólida conforme avance el próximo año.

Oscar Alcaide
Madrid

Con el ejercicio 2005 enfrentando ya su recta final, podemos afirmar que la anunciada recuperación del mercado de oficinas en nuestro país, da muestras de haberse quedado un tanto descafeinada. Es cierto que la tasa de disponibilidad ha descendido y la nueva oferta se ha contenido con el único objetivo de alejar el fantasma de la saturación, pero no lo han hecho con la solidez suficiente. Sin embargo, las distintas consultoras se muestran optimistas respecto a lo que se avecina. Los últimos datos disponibles, los referentes al tercer trimestre del año, les llevan a pronosticar que el cambio de tendencia perderá la timidez inicial que le ha caracterizado hasta el momento y se hará más evidente a lo largo del próximo ejercicio.

A pesar de los primeros augurios que apuntaban a una sólida recuperación del mercado, parece que se hace esperar y la principal muestra de ello es el comportamiento de los inversores, que aún no se han volcado de forma decidida en este segmento.

Escasez de oferta.- Sólo en Madrid, durante los nueve primeros meses del año, la inversión en oficinas ascendió a 143 millones de euros. De acuerdo con los datos de Jones Lang Lasalle, el volumen total durante los nueve primeros meses del ejercicio alcanzó los 899 millones, lo que supone tan sólo el 58% del total registrado durante el mismo periódo del ejercicio anterior. El otro mercado significativo del país, Barcelona, no ofrece un panorama más halagüeño. La inversión acumulada en lo que va de año en la Ciudad Condal apenas asciende a 388 millones de euros, lo que supone un 38% menos que en los nueve primeros meses de 2004.

Los agentes nacionales siguen siendo protagonistas en las compras, mientras que las ventas tienen apellido internacional. Los grandes fondos de inversión extranjeros siguen viendo en la situación actual de nuestro mercado una oportunidad inmejorable para realizar plusvalías. Si bien la falta de activos alcanza cotas preocupantes. Vanessa Gevers, directora de inversión de Jones Lang Lasalle en Madrid, afirma que “la falta de rotación de activos está haciendo que los inversores nacionales también se planteen la posibilidad de salir de compras al extranjero”.

Las empresas más activas hasta octubre, según el último informe de DTZ, restringido únicamente a Madrid, han sido las de Servicios Financieros (con el 34% del total de las operaciones), seguidas de Telecomunicaciones e Informática (con el 23%) y Fabricación de Bienes de equipo (con el 9%). La Administración Pública, que se había mantenido muy activa durante la primera mitad del año, ha cedido terreno en los últimos tres meses, en favor de la iniciativa privada, y aparece en sexta posición entre los sectores más activos.

Precios y rentabilidad.- Los precios se mueven tímidamente al alza, en sintonía con los todavía débiles síntomas de recuperación del sector. El último informe sectorial de CB Richard Ellis insiste en que la evolución invita al optimismo, pero reconoce que el segmento adolece de falta de “chispa”. Los precios máximos de alquiler de oficinas en Madrid habían crecido un 8% interanual, a finales de septiembre, mientras que el repunte medio de los precios en términos interanuales fue del 2,9% hasta los 16,74 euros por metro cuadrado y mes.

Barcelona da muestras de mayor solidez y el crecimiento de los precios máximos ha sido allí más abultado, del 4,5% hasta alcanzar los 24 euros mensuales por metro cuadrado. En aquel mercado la absorción de oficinas ha crecido un 26% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, hasta alcanzar los 405.000 metros cuadrados en los últimos doce meses. Respecto a los precios el análisis de CB Richard Ellis asegura que “el futuro se contempla con más optimismo, pero los crecimientos serán moderados porque la oferta será menor a partir de los próximos meses”.

Baja la disponibilidad.- La tasa de disponibilidad en la Ciudad Condal, el mercado que ha mostrado un mejor comportamiento, descendió apenas tres cuartos de punto para situarse en el 6,26%. Mientras tanto, en Madrid el espacio de oficinas disponible, de acuerdo con los últimos datos publicados por Knight Frank, se mantiene en el 9,09%. Los expertos se aferran al hecho de que el ratio de disponibilidad se mantiene por debajo del 10% para albergar esperanzas respecto al comportamiento del sector en el próximo año.

José Luis Guillermo, director del Area Empresarial de la División de Agencia de Knight Frank, asegura que “los niveles de absorción en la capital, por encima de los 500.000 metros cuadrados, son un claro indicador de que 2005 será el mejor año desde el exitoso 2000, que vino impulsado por el boom del sector tecnológico”.

Oferta futura.- La escasez de oferta de productos en rentabilidad, “como no se recordaba en los últimos seis años” recuerdan desde Jones Lang Lasalle, parece que se va a acentuar, al menos hasta 2008, debido a la escasez de nuevos proyectos.

En este periodo, según los datos de CB Richard Ellis, habrá un brusco descenso de la oferta de nuevas oficinas que “podría provocar el desabastecimiento de algunos puntos clave en Madrid, algo que sólo será mitigado en parte por la oferta de segunda mano, como los edificios que libere Telefónica en 2006, cuando traslade su personal a la nueva sede de las Tablas”.

Por su parte, Thierry bougeard, director general de Exa, no esconde su optimismo. “El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona ha sido muy dinámico este año. Hemos recuperado los niveles de renta de hace cuatro años con un mercado bastante estable”. Todo indica a que el próximo año se consolidará la esperada recuperación del sector.