La Ley del Suelo inicia el camino hacia el Congreso con discrepancias

24/05/2006.- José Blanco, secretario de Organización del PSOE, ha anunciado que el anteproyecto de la nueva Ley del Suelo será aprobado en el próximo Consejo de Ministros. El texto no ha encontrado el consenso entre los profesionales y expertos del sector, que mantienen la cautela ante las posibles variaciones que se establezcan respecto al borrador hecho público hace unos meses, y que reproducen el eterno debate entre intervencionismo y mercado libre.

La aprobación de la nueva Ley del Suelo estatal, uno de los objetivos que se marcó Maria Antonia Trujillo al tomar posesión de su cargo como ministra de Vivienda, estaba prevista para principios de año. Sin embargo, ciertas discrepancias con el sector de los promotores y constructores han retrasado el proceso mucho más de lo previsto. Parece que son estas discrepancias las que impidieron que el borrador pasara el trámite de la aprobación por parte de la Comisión General de secretarios de Estado y subsecretarios, previa al estudio del texto en el Consejo de Ministros hace unas semanas. No obstante, el Ministerio ha confirmado que, finalmente, el anteproyecto será aprobado en la reunión interminesterial esta misma semana o la próxima, paso que fue anunciado por José Blanco, secretario de Organización del PSOE, en un acto del partido en Murcia.

Como todos los textos legales, éste no cuenta con unanimidad en cuanto a su utilidad, idoneidad o acierto. Desde el gremio de promotores y constructores es de donde vienen las críticas más duras. Los profesionales del sector no quieren entrar en un enfrentamiento directo con el Ministerio, ya que, en principio, se trata de un borrador que, supuestamente, tendrá modificaciones antes de llegar al Congreso para su definitiva aprobación. Sin embargo, tienen varias quejas respecto al texto sobre el que se trabaja en la actualidad. Según los profesionales consultados, “desde el sector se ve la ley como algo innecesario y que, en los términos en los que está redactado el anteproyecto, va a producir un efecto pernicioso para el sector que no va a solucionar nada”.

Para estas fuentes, la ley, en su actual configuración provisional, dificultaría la adquisición del suelo a los promotores, “puesto que se reducirá la financiación a la que pueden acceder, al reducirse el valor de tasación”. Los promotores piensan que las medidas proyectadas tendrán consecuencias negativas y no servirán para conseguir el objetivo que se persigue: acabar con la especulación sobre el precio del suelo. Para esto, la ley establece que la tasación y valoración del suelo se haga en función de sus usos actuales y no de los que pueda tener en un futuro. Esta modificación debería influir, según las pretensiones ministeriales, en la bajada del precio, tanto en operaciones urbanísticas ordinarias, como en los justiprecios de las expropiaciones. Los profesionales del sector opinan, sin embargo, que esta ley “no conseguirá ningún efecto positivo para reducir la especulación con el suelo, al contrario, conseguirá reducir la oferta y el número de oferentes. Al final, sólo las grandes empresas podrán desarrollar suelo”. El resultado directo de la situación vaticinada por los expertos consultados, sería la imposibilidad de competir de las empresas medianas en el mercado del suelo, “lo que hará que el número de oferentes de suelo sea todavía más reducido, y un mercado con menos competencia conducirá a un mayor precio del suelo”. La financiación de las promotoras también se verá afectada ya que “al modificar las valoraciones de los terrenos no urbanos, conseguirá que la financiación para la compra de suelo por parte de los bancos sea muy inferior a la actual”.

Pese a la opinión que parece imperar entre promotores y constructores, hay visiones algo más positivas sobre el nuevo reglamento. Julio Rodríguez, economista, asesor del Banco de España y experto en temas de vivienda, participó recientemente en un debate sobre el negocio urbanístico que se llevó a cabo en el Círculo de Bellas Artes de Madrid. Allí afirmó que era necesario que el proyecto de ley del suelo saliera adelante lo más rápidamente posible. Para Rodríguez, la valoración del suelo de acuerdo con su función actual y no futura, resulta positiva. El economista aclaró que no hay que preocuparse tanto por el posible descenso de la financiación al promotor que “es tremenda y crece a un ritmo absolutamente enloquecido”. Rodríguez opina que “en tanto no se desacelere la financiación al promotor, las compras especulativas y masivas del suelo están a la orden del día”.

En este sentido, coincide con los promotores en que los cambios legales afectarán a la financiación de la que puedan disponer, pero también considera que esto ayudará a que descienda la especulación con el suelo, que es el objetivo que se persigue con estas medidas. Sobre la posibilidad de dejar operar libremente al mercado, Rodríguez es claro: “el mercado ya ha demostrado durante muchos años que, por sí mismo, no funciona” a la hora de resolver el problema de la vivienda.

Medidas medioambientales.- El texto legal recogerá más cambios en terrenos no sólo destinados a frenar la inflación en el precio de la vivienda. Uno de los puntos más reseñados del borrador, ha sido la obligación de que los nuevos proyectos deban desarrollarse con especificaciones sobre cómo se van a abastecer de agua. Hasta el momento, esta no era una obligación para los promotores o bien se incumplía, tal y como destaca Antonio Serrano, secretario general de Territorio y Biodiversidad del Ministerio de Medio Ambiente. Serrano afirmó que la ley establece que “previamente a poder aprobar un plan, hay un plan parcial, en el que el promotor tiene que decirnos de dónde va a tomar el agua y si tiene una concesión”. El secretario general, también destacó que, una vez creada la ley, se generarán problemas para su aplicación efectiva. “La Comunidad murciana ha sacado una ley diciendo que esto es preceptivo, pero no vinculante, con lo cual pueden seguir haciendo lo que mejor les parezca”, dijo Serrano, aludiendo a la escasa “cultura del agua” que existe en España. Por su parte, la ministra de Medio Ambiente, Cristina Narbona, también ha aclarado que serán las comunidades autónomas las que tengan la última palabra al respecto.

Otro de los aspectos más criticados por los promotores ha sido el de aumentar el porcentaje mínimo de suelo que ha de emplearse en la construcción de VPO. El anteproyecto contempla un 25%, aunque algunas ordenanzas autonómicas superan este porcentaje con creces (en Madrid es un 50% y en el País Vasco un 70%). No obstante, el Ministerio ha afirmado que serán flexibles con aquellas zonas en las que el acceso a la primera residencia no sea un problema real. También la cesión mínima de suelo para equipamientos sociales podría aumentar del 10% al 15%. Para los promotores, esto es un error. Según las fuentes consultadas, “el aumento de la cesión del aprovechamiento del 10% al 15% supondrá un incremento en el precio de la vivienda; ese es el único efecto que, con certeza, produciría la ley, si se aprueba en los términos actuales”.

Promotores y constructores siempre han defendido la teoría de que ambos tipos de cesión (tanto la reserva de parte del suelo para VPO, como la destinada a equipamientos de orden social), repercuten en el precio final de la vivienda libre, aumentándolo considerablemente. Estas tesis no parecen haber sido tenidas en cuenta por las distintas administraciones al redactar leyes y planes.