Los fondos de inversión inmobiliaria se consolidan como alternativa de éxito

31/05/2006.- El SCH Banif se ha convertido ya en el mayor fondo de inversión del país, y el BBVA Propiedad le sigue de cerca. Ellos son los dos fondos de inversión inmobiliaria más importantes del país, pero hay otros cinco y la lista no deja de crecer. El último en incorporarse ha sido el de Caja Navarra. La última revisión de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva les otorga mayores facilidades para invertir en el extranjero, y les da argumentos para plantar cara a sus rivales directos.

Los siete fondos inmobiliarios que existen en nuestro país, uno de ellos está en vías de desaparición, se convirtieron durante el ejercicio pasado en las estrellas del mercado. El número de partícipes se incrementó un 28% hasta alcanzar los 135.646, el valor de los activos gestionados repuntó en 2.099 millones de euros y el patrimonio conjunto alcanzó los 6.447 millones. Tan sólo, los dos principales fondos españoles de este sector, el SCH Banif Inmobiliario y el BBVA Propiedad, captaron 600 millones de euros en términos netos, según la firma de consultoría Vdos Stochastics, situándose entre los diez que más crecieron a lo largo del ejercicio.
Las perspectivas de futuro no pueden ser más halagüeñas. La última reforma legislativa que les atañe, aprobada a finales del año pasado, flexibiliza las condiciones para que estos fondos puedan invertir en el extranjero y mejora las condiciones fiscales, lo que les posibilita una competencia más directa con sus rivales europeos.

Reforma legislativa.- Juan Carlos Maeso, Director de BBVA Propiedad, asegura que "la reforma legislativa aporta nuevas posibilidades para los fondos", en referencia a la ley de fomento de la productividad, también aprobada el año pasado, que permite a los fondos promover por sí mismos. Un extremo que comparte Edward Farrelly, responsable del área de Research de Capital Markets de la consultora CB Richard Ellis, que opina que "la modificación de la norma ha hecho que los fondos asuman mayores riesgos, como demuestra la operación del año pasado del SCH Banif, al comprar un edificio en construcción". Farrelly se refiere a la operación más importante llevada a cabo en el sector de centros comerciales durante el año pasado, en la que el fondo del Santander adquirió por 275 millones de euros el centro comercial Plenilunio, promovido por Riofisa e inaugurado recientemente en Madrid.
A pesar de que el requisito principal se mantiene vigente después de la reforma -sigue siendo obligatorio invertir como mínimo el 50% del patrimonio gestionado en promociones residenciales destinadas al alquiler, a pesar de la poca aceptación del alquiler en nuestro mercado-, la principal novedad es la oportunidad de invertir en el extranjero. Angel Martínez Aldama, director general de la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva (Inverco) asegura que "ahora los fondos pueden invertir hasta el 15% de su patrimonio en sociedades que tengan por objeto las oficinas y centros comerciales, y esto les da más flexibilidad fiscal a la hora de invertir fuera, ya que les permite evitar fenómenos de doble imposición, que antes eran inevitables y difícilmente asumibles por las gestoras". La nueva situación iguala las cosas puesto que la mayoría de los fondos extranjeros que invierten en nuestro país ya gozan de ciertos privilegios fiscales que les permitían, hasta ahora, invertir en inmuebles en condiciones ventajosas.

Estrategia de futuro.- Los dos fondos más importantes del país, que acaparán el 80% del patrimonio global, ya han hecho pública su intención de aprovechar la nueva situación que se ha creado. Entre ambos tienen previsto invertir hasta 425 millones de euros en el extranjero en los próximos ejercicios. El mercado alemán ofrece buenas oportunidades para ambos al tratarse de un mercado consolidado. Carlos Zamora Alcañiz, subdirector general de Santander Real Estate, gestora del SCH Banif, asegura que "el actual tamaño del fondo nos permite comprar inmuebles en el extranjero, a través de sociedades. Por el momento, estamos estudiando diferentes oportunidades de inversión en Europa".
Las perspectivas son prometedoras también para BBVA. Juan Carlos Maeso espera cerrar el ejercicio habiendo alcanzado un patrimonio de 2.500 millones de euros, y habiendo duplicado su nivel de inversión en inmuebles, hasta los 600 millones de euros. "La compra de los 17 edificios que componen Manzana Castellana a Restaura ya ha supuesto una inversión de 162,5 millones de euros, por lo que esperamos alcanzar nuestro objetivo".
Entre sus principales competidores, se encuentran fondos con un alto grado de especialización y décadas de experiencia. Esto puede ser un arma de doble filo, como se puso de manifiesto cuando el Deutsche Bank se vio obligado a congelar su fondo inmobiliario debido a lo obsoleto de su cartera de activos. De nada le sirvió contar con un patrimonio de más de seis mil millones de euros, y más de 30 años de vida a sus espaldas. Las dificultades que surgen a la hora de valorar una cartera de inmuebles maduros hicieron a la entidad germana optar por la prudencia.