El 45% de las ventas de activos que efectuaron las cadenas el año pasado fueron a parar a los promotores
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
22/06/2006.- España sigue siendo una potencia turística, pero los establecimientos hoteleros ya no logran la rentabilidad de hace seis años. El incremento de la oferta y los precios del suelo configuran un panorama complejo, en el que las empresas inmobiliarias quieren aprovechar su experiencia en gestión patrimonial para aumentar su presencia. Las grandes compañías del sector optan por desarrollar nuevos proyectos junto a opoeradores hoteleros que después explotan el negocio.
Las empresas inmobiliarias aterrizaron en el sector hotelero por dos razones, principalmente. Las grandes compañías querían diversificar su negocio, mientras que las pequeñas y medianas buscaban agilizar la tramitación de los permisos para sus desarrollos turísticos. En ambos casos, commprobaron que este sector ofrece buenas oportunidades de crecimiento, si bien estas oportunidades están más escondidas que hace seis años, cuando el sector avanzaba viento en popa.
El principal problema que aqueja al sector de los hoteles es el precio del suelo, que ha alargado el tiempo de retorno de la inversión. A este obstáculo se unen episodios de sobreoferta, en ciertos mercados. Estas dificultades han reducido la aparición de nuevas habitaciones, pero no han desanimado a los inversores inmobiliarios.
Los expertos en hoteles coinciden en señalar que el tiempo en que ciertos destinos o productos tenían garantizada la buena acogida son ya parte del pasado. "No obstante, siguen existiendo claras oportunidades de negocio que hay que estudiar y analizar detalladamente, permitiendo un crecimiento selectivo tanto de las cadenas como de los operadores patrimonialistas", opina Florián Macarrón, director general de Testa, la filial de Sacyr que se ocupa de las inversiones del grupo en establecimientos hoteleros.
El interés de las inmobiliarias, las cadenas hoteleras y otros inversores por el sector hotelero español se confirma en la solidez del esfuerzo económico en este campo. El año pasado, el capital destinado a nuevos proyectos hoteleros en España superó los once mil millones de euros, una cifra que ronda la media de los tres años anteriores, a pesar de sobre muchas plazas planea el temor a la saturación.
El incremento de la competitividad ha impulsado a muchos operadores hoteleros a buscar alianzas con empresas inmobiliarias para minimizar los riesgos. "Estos acuerdos permiten a ambas partes aprovechar la experiencia de su socio estratégico", explica David Massip, director general de explotación patrimonial de Fadesa. Así, las cadenas se dedican a la explotación del negocio hotelero, mientras que la inmobiliaria gestiona el patrimonio.
La presencia de las inmobiliarias en el sector hotelero es tanto más apreciada cuanto que el precio del suelo se ha convertido muchas veces en un serio obstáculo para la rentabilidad futura de los proyectos.
La explosión del golf.- Aunque las rentabilidades actuales no se acercan a las registradas en el periodo 1998-2000, el sector hotelero español alberga buenas expectativas para los próximos años. Prueba de ese interés son los desarrollos que están planeados en el segmento vacacional. "La Costa del Sol continúa atrayendo inversiones, en especial en la zona comprendida entre Marbella y Sotogrande", indica Jones Lang Lasalle.
Otro concepto que ha experimentado un gran avance es el de los desarrollos ligados a campos de golf, hasta el punto de que en la actualidad hay más de 150 proyectos planteados a lo largo del país. Se trata en su mayor parte de proyectos que combinan el residencial con el uso hotelero. "Incluir un establecimiento hotelero no sólo facilita la obtención de licencias, sino que revaloriza todo el proyecto", explica Core Martín, analista de la consultora Irea.
La zona que está registrando mayor proliferación de proyectos ligados al golf es la de Almería y Murcia. Ambas regiones aspiran a convertirse en destinos turísticos a escala europea para todos los amantes de este deporte. Sin embargo, la profusión de estos desarrollos no deja de despertar ciertas inquietudes. Una de ellas tiene que ver con la alta demanda de terrenos para este uso, que hace prever nuevos e importantes incrementos del precio suelo.
Otro de los temores relativos al rápido desarrollo de complejos turísticos de golf es el de una hipotética saturación. "Es importante que estos proyectos apuesten por la diferenciación, ya que el sector va a ser muy competitivo", recomienda Jones Lang Lasalle. Pablo Nieto, delegado de Hoteles de Acciona Inmobiliaria, tiene clara la fórmula para afrontar una oferta muy numerosa: "especialización, diferenciación y calidad".
Crecer vía compras.- Las empresas inmobiliarias nacionales han apostado por la construcción de nuevos hoteles para incrementar su presencia en el sector, tanto en España como en el extranjero. En este sentido, las mayores inversiones proceden de empresas consolidadas como Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, Fadesa, Losán o Nyesa.
Frente a esta fórmula, los operadores internaciones y las cadenas de tamaño mediano y pequeño recurren a la compra de hoteles en funcionamiento, para intentar crecer en España. La tendencia de algunos operadores hoteleros de poner en valor su patrimonio inmobiliario está detrás de una parte de las 60 transacciones de compraventa de activos que se registraron el año pasado en todo el país. El volumen de negocio de las 40 operaciones que reportaron el valor de venta fue de 650 millones de euros, aunque los expertos en el sector aventuran que la cantidad total alcanzó probablemente los mil millones de euros.
La cifra involucrada en compraventa de activos coloca a España como uno de los principales países en cuanto a transacciones hoteleras, una lista que lideró los años 2003 y 2004. Este hecho se vio reforzado por la liquidez y capitalización de las empresas españolas, según Helena Burstedt, responsable de valoraciones de Jones Lang Lasalle Hotels.
A pesar de todo, las cadenas hoteleras españolas no se animan a efectuar grandes planes de desinversión inmobiliaria como los efectuados por Intercontinental o Accor. De hecho, sólo un 45% de las operaciones de compraventa de hoteles, registradas en España en 2005, implicaron a un promotor inmobiliario o a un inversor ajeno al sector turístico.
Fórmulas más flexibles.- Cerca de una tercera parte de los contratos firmados en España entre los propietarios de los inmuebles y los operadores hoteleros se decantan por la fórmula del arrendamiento. Este régimen de explotación suele ser el preferido por el propietario, que se asegura la rentabilidad, sea cual sea la evolución del mercado turístico. Florián Macarrón, responsable de Testa, explica que "para un patrimonialista, el contrato de arrendamientno es el que mejor se adecua a la naturaleza y objetivos de su negocio, aportando la seguridad y estabilidad requerida en este tipo de actividad".
Los beneficios que exponen las empresas inmobiliarias no son tales para los gestores hoteleros, que ven que este sistema les obliga a afrontar mayores riesgos. Sin embargo, para David Massip, director general de explotación de Fadesa, el arrendamiento es una opción que "garantiza más rentabilidad a largo plazo para el operador", si bien reconoce que antes de firmar un contrato de estas características es necesario hacer un estudio pormenorizado de viabilidad.
A pesar de la preferencia de las inmobiliarias, el estancamiento de ciertos mercados turísticos y la consiguiente caída de resultados, ha llevado a que en los últimos años hayan ido ganando terreno las fórmulas de explotación más flexibles, como el alquiler mixto o el contrato de gestión, que tiene una presencia muy importante en el resto de países europeos.