Joaquín Rivero acusa a Caltagirone de querer lucrarse con los activos de Metrovacesa

Nunca una inmobiliaria había tenido tantos pretendientes. A Metrovacesa le surgen candidatos a desposarla dentro y fuera de las fronteras nacionales. La oferta pública de adquisición de acciones lanzada por las sociedades italianas Quarta y Astrim ha sido unánimemente rechazada por el consejo de la inmobiliaria. Pero Joaquín Rivero no gana para sustos, y su sueño de fusionar Metrovacesa con Bami encuentra nuevos escollos. ADI, uno de sus incondicionales apoyos en el accionariado de la compañía vendió su participación a El Monte y los empresarios Luis Portillo y Domingo Díaz, y ahora suenan tambores de guerra procedentes de tierras gallegas.

La oferta pública de adquisición del grupo Caltagirone sobre Metrovacesa "va a fracasar". Así de rotundo se mostraba el presidente de la inmobiliaria española, Joaquín Rivero, en su primera intervención pública desde que las sociedades italianas Quarta y Astrim lanzaran una OPA sobre el 75% de Metrovacesa.
"La OPA carece de fundamento y argumentación -asegura Rivero-. Nadie ha entendido ese despropósito, ni nuestro consejo ni el mercado, ni los accionistas". Es por ello que el consejo de la inmobiliaria ha rechazado por unanimidad la oferta.
"El folleto presentado ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) está lleno de fisuras, contradicciones e interrogantes. Además, el precio que han ofertado -25 euros por título- está muy por debajo de las estimaciones que han hecho los analistas", argumenta el presidente de la inmobiliaria española.
CB Richard Ellis ha valorado los activos de Metrovacesa en 3.598 millones de euros, y según el informe emitido por Merrill Lynch al consejo de la compañía, el valor patrimonial neto resultante de dicha valoración es de 37,50 euros por acción (NAV bruto de Metrovacesa). Ahorro Corporación, por su parte, sitúa el valor en la órbita de los 32 euros, cerca del NAV neto de la sociedad, de 32,20 euros por título.

Malos presagios.- Estos argumentos que esgrime Rivero le han llevado a temer "que la finalidad de la OPA sea la segregación de los activos de la empresa", cuya valoración neta de deuda e impuestos ronda los 2.100 millones de euros; es decir, "más del triple de los recursos financieros que tienen los oferentes en el folleto", apuntilla Rivero.
Bami descarta totalmente la idea de presentar una contraopa para competir con la oferta de los grupos encabezados por Caltagirone y Marchini.
La estrategia de Bami, como principal accionista de Metrovacesa, contempla la fusión de ambas cabeceras y persigue el crecimiento de la compañía y el aumento de la rentabilidad para el accionista a través de un plan de negocio diseñado para los próximos cinco años. Dicho plan redundará, según Rivero, en un crecimiento de las ventas en torno al 10%-14%, y un incremento de los beneficios estimado del 44% en 2003, hasta los 180 millones de euros.
El crecimiento se potenciará aumentando el valor neto de los activos de Metrovacesa (NAV) después de impuestos, entre un 30% y un 35% del actual, e incrementando el dividendo en un 80%, con crecimiento a corto plazo basado en la promoción de viviendas y, a medio y largo plazo, en el área de patrimonio.
El plan considera optimizar el balance para financiar este crecimiento, que supondrá unas inversiones anuales de unos 460 millones de euros, 62% de las cuales corresponderán a patrimonio y 38% a suelo para promociones. El objetivo es tener un ratio de deuda neta (GAV) del 40%-45%, que es la media de las inmobiliarias europeas, frente al 26% actual de Metrovacesa y el 58% de Bami tras la compra de su competidora.
La compañía se centrará en tres sectores principales donde estima que existe un mayor potencial de crecimiento: oficinas, centros comerciales y hoteles. Actuará también, en otros negocios considerados oportunistas, como activos industriales y aparcamientos, y desinvertirá en viviendas de alquiler y en activos no estratégicos, como oficinas maduras y centros comerciales de pequeña inversión.
Esta planificación supondrá para el accionista un retorno de, aproximadamente, el 80% (12% anual), según las previsiones de la compañía, basado en el beneficio neto recurrente; así como un ratio del pay-out de entre el 50% y el 60%.

Primeros cambios.- Para llevar a buen término este ambicioso plan de negocio, Metrovacesa ha reorganizado su equipo directivo, encabezado por Joaquín Rivero como presidente. El nuevo equipo ejecutivo cuenta, además, con la presencia de Manuel González (Bami) como consejero delegado; Juan Suquet (Bami) y Carlos Vara (Metrovacesa), como consejeros adjuntos de Finanzas y Operaciones, respectivamente; Javier Moreno (Metrovacesa), como director financiero; Alejandro Uriarte (Ferrovial Inmobiliaria), en reserva de suelo; José Garaulet (Bami), en promoción; Carlos Miranda (Confortel), en hoteles; Miguel Valero (Metrovacesa), oficinas; y José I. Aguirre (Metrovacesa), en centros comerciales.
En apenas seis meses de gestión, el nuevo equipo ha puesto en práctica ha cerrado la actividad internacional por su falta de rentabilidad, vendido las reservas de suelo con poca rentabilidad o difíciles de gestionar (Canarias y Baleares), y ha puesto a la venta su filial Gesinar, proceso que se encuentra en su fase final.
Así, el presidente de la segunda inmobiliaria del país asegura que el momento actual "no es para salir de Metrovacesa, sino para entrar" en su capital.
Entre el resto de accionistas de la compañía destacan el fondo de pensiones PGGM, con un 18% del capital; Cartera Deva, con un 5,218%; El Monte, con un 3% y los empresarios Luis Portillo y Domingo Díaz, con un 2% del capital cada uno.