José Antonio Miguel Silvestre

Registrador de la propiedad

La Constitución dispone que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y que los poderes públicos han de promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. La norma constituye el pórtico de toda actuación pública o institucional en relación con la política de vivienda, considerada ésta no sólo como un elemento patrimonial, sino como un derecho en sí mismo.
Es una realidad sociológica que la mayoría de los españoles prefieren la compra al alquiler. Se considera una de las inversiones más seguras, protegida de las fluctuaciones de otros mercados más inestables, y que, además, para casi todas las familias se trata de su acto jurídico y vital más importante; hasta el punto de aceptar endeudarse durante muchos años a fin de pagar una hipoteca, que se ha convertido ya en imprescindible para adquirir un domicilio.
En un mundo cada vez más preocupado por la seguridad, es evidente que en materia de vivienda la búsqueda de garantías es esencial. Si nadie pudiera garantizarnos que lo que compramos es definitivamente nuestro, si temiéramos que nos pueden despojar arbitrariamente de lo que tanto esfuerzo nos ha costado adquirir, sin duda no lo compraríamos por barato que fuera, y toda nuestra economía nacional se resentiría, pues el dinamismo y la seguridad del mercado sobre inmuebles descansan en la confianza generalizada de la sociedad en que las transacciones inmobiliarias son seguras.
Mi casa es mía, pensamos, es algo obvio. Pero a veces, lo obvio no lo es tanto, porque si alguien nos pregunta que por qué estamos tan seguros de que nuestra casa es nuestra, sin duda, presos de estupor por lo extravagante de la pregunta, responderíamos que porque la hemos comprado en buena ley y con mucho trabajo. Demuéstramelo entonces, podría replicar nuestro interlocutor. Y he aquí la trampa que plantea la titularidad de los bienes raíces, porque si bien se presume que los objetos muebles son nuestros porque los poseemos, respecto a los inmuebles todo se torna mucho más difuso, ya que si salimos de vacaciones, dejamos de poseer, o si tenemos un apartamento en la costa, nadie lo posee durante el invierno, o si alquilamos un piso, quien lo posee públicamente es el arrendatario. ¿Cómo demostrar que somos dueños frente a un okupa que posee materialmente la vivienda porque se ha metido en ella por la fuerza? La tenencia material no es inherente al dominio, y es que, desgraciadamente, la propiedad de los inmuebles es mucho más difícil de demostrar, y por eso su prueba puede plantear arduos y onerosos litigios. Tampoco la sola escritura pública es irrebatible, pues pueden perfectamente existir varios títulos sobre el mismo objeto.
Esa dificultad probatoria y el elevado valor de los inmuebles, exigen que una sociedad dinámica disponga de un medio de obtener pruebas irrefutables frente a todos de que nuestra casa es nuestra; que sólo nosotros podemos venderla; o que quien nos la vende es el verdadero dueño. Afortunadamente ese medio existe y funciona muy bien. La prueba fehaciente de la titularidad inmobiliaria nos la ofrece el Registro de la Propiedad. El Registro es el instrumento público adecuado para conseguir la efectividad de varios derechos constitucionales: el derecho a la vivienda, a la herencia, a la propiedad privada o a la seguridad jurídica. Es la maquinaria estatal que garantiza la existencia y ejercicio de nuestros derechos sobre la vivienda, pues, sin seguridad, certeza y posibilidad de ejercicio, los derechos, simplemente, no existen.