El alquiler de oficinas registra en 2006 niveles extraordinarios de contratación

30/01/2007.- Invertir en oficinas es una apuesta sobre seguro. Con una disponibilidad muy inferior al 10%, la demanda de nuevos espacios sigue firme. Las expectativas de futuro del sector han atraído la atención de numerosos inversores, que el año pasado inyectaron en Madrid y Barcelona entre 3.500 y cuatro mil millones de euros. Este año, las previsiones de los expertos apuntan además a un incremento de las tasas de rentabilidad.

El alquiler de oficinas es un negocio en auge. A lo largo de 2006, los grandes centros de negocio del mundo registraron subidas de precios, que fueron especialmente llamativas en Hong Kong, con un 30% más. Por detrás de la urbe asiática, Madrid se situó en segunda posición en los incrementos de las rentas, con un 26,6%.
La capital española se perfila como uno de los núcleos más interesantes para los inversores de todo el mundo. La creciente necesidad de superficies de oficinas por parte de las empresas es la base de la baja disponibilidad de espacios adecuados. Esta escasez está tirando hacia arriba de los alquileres que piden los propietarios de los inmuebles que salen al mercado.
Las circunstancias que hacen de Madrid un punto privilegiado para el mercado terciario se pueden notar en otros puntos del mundo. Steven Dunn, jefe del Departamento de Investigación Global de Mercados de CB Richard Ellis, opina que esta tendencia es una muestra del fortalecimiento de la globalización económica. “Llevábamos mucho tiempo sin que en los diez mayores mercados se produjeran simultáneamente subidas de precios y descensos de disponibilidad”, recalca.

Un año 'magnífico'.- España ha sido, junto a Reino Unido, el país en donde más se ha notado el aumento de la demanda. La voracidad de las empresas que deseaban instalarse o ampliar su representación en nuestro país se hace patente en la contratación de oficinas, que alcanzó el año pasado niveles muy buenos, según coinciden diversas consultoras. Así, Knight Frank no dudaba en calificar de “magnífico” el fin del ejercicio 2006 en el que se alquilaron en torno a los 800.000 metros cuadrados en Madrid. Por su parte, Barcelona también vivía uno de sus mejores años en contratación y se situaba muy por encima de los registros de 1997 y 2003, según un estudio de Jones Lang Lasalle.
La demanda de oficinas ha establecido la tasa de disponibilidad por debajo del 10% que en los diez principales mercados del mundo, entre los que sobresalen las dos grandes ciudades españolas. Según Cushman & Wakefield la escasez de espacios es similar en Madrid y en Barcelona, en donde las oficinas disponibles sólo son el 5,3% y el 5,27%, respectivamente.
El dato de disponibilidad explica la confianza de los expertos en una subida de alquileres a corto plazo, ya que los propietarios podrán endurecer las condiciones que piden a sus inquilinos. Sin embargo, por ahora la rentabilidad del mercado se sitúa en niveles “ridículos”, según declaraba recientemente el presidente de Exa, Raphaël Andrieu, a Negocio Inmobiliario.
En la actualidad, la rentabilidad para la zona Prime de Madrid se sitúa en el 4%. Knight Frank informa de que se han llegado incluso a niveles del 3,5% para las zonas de mayor atractivo. La tasa de rentabilidad va aumentando a medida que los inmuebles se sitúan hacia las afueras, hasta llegar una horquilla de entre el 5% y el 5,25% de la periferia, indica un estudio de Jones Lang Lasalle. Para Barcelona, Cushman & Wakefield certifica rentabilidades del 5,27%, una tasa que permite a los inquilinos “encontrar aquellas oficinas que buscan, tanto por ubicación como por especificaciones y precio”.

Una liquidez extraordinaria.- Con un stock tan ajustado a las necesidades del mercado, numerosos inversores han puesto en su punto de mira un sector con buenas perspectivas de futuro. Se trata por lo general de inversores españoles que quieren dar salida a un volumen extraordinario de liquidez. Inmobiliarias como Nozar, Colonial, Lubasa y Parquesol han protagonizado algunas de las operaciones más importantes de oficinas en la capital.
La llegada de estos compradores se ha dejado notar en el volumen de inversión, que ha subido más de un 20% en Madrid, superando los 2.400 millones de euros. La evolución fue aun más positiva en la Ciudad Condal, en donde el volumen invertido creció un 46% y se aproximó a los 1.700 millones de euros.
Frente al despliegue de la iniciativa nacional, los inversores internacionales que estudian el mercado español han tenido pocas ocasiones para ejecutar compras, aunque las que se han producido destacan por su importancia. Si hace un año, los fondos alemanes eran los agentes más activos, a medida que pasaba el año los fondos e inversores privados suizos y holandeses han ido tomando el testigo.
Jones Lang Lasalle prevé que durante 2007 se producirá un incremento en el volumen de inversión y continuarán las operaciones de gran tamaño. "Los fondos nacionales y las gestoras de fondos internacionales seguirán siendo los protagonistas de las operaciones que se realicen", asegura la consultora.

El resurgimiento del prealquiler.- Aunque la situación actual denota una oferta insuficiente, los promotores de oficinas no parecen tener prisa por sacar al mercado nuevos espacios. Aguirre Newman ha comprobado que cerca de una quinta parte de los nuevos proyectos previstos en Madrid para 2006, (un 18%, más concretamente) ha retrasado su entrega hasta este año.
Las previsiones apuntan en la dirección de que la oferta experimentará un crecimiento moderado durante este año. La inauguración de proyectos emblemáticos como la ampliación del WTC Almeda Park en Barcelona o la Torre Espacio, en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid, no ampliará notablemente la superficie disponible.
Diversas consultoras coinciden en señalar el auge del prealquiler como alternativa al problema de encontrar espacios adecuados. La proliferación de operaciones fuera del mercado se sitúa en un 15,5% de la oferta futura en la capital. Cushman & Wakefield sube este porcentaje hasta el 57% cuando habla de las oficinas que surgirán en los próximos dos años en Barcelona.
El resurgimiento del prealquiler y la vitalidad de la construcción de edificios semindustriales muestran el dinamismo de un sector en el que los analistas dan por descontado una revalorización.