Metrovacesa y Gecina seguirán entre las primeras de Europa tras la escisión

28/02/2007.- La mayor compañía inmobiliaria de Europa podría ser historia en cuestión de meses. A la espera de la aceptación por parte de las autoridades bursátiles de España y Francia, Metrovacesa ha decidido convertirse en dos sociedades que, de todos modos, continuarían estando entre las diez primeras del continente en cuanto a valoración de sus activos. Así termina casi un año de conflicto entre los máximos accionistas, que amenazaba con paralizar la actividad empresarial.

El camino hacia la división de Metrovacesa es largo y resultará de una de las operaciones más complejas que ha vivido el mercado bursátil español y, sin duda, la más compleja del sector inmobiliario. Cinco posibles opas y la creación de dos nuevas empresas, a incluir a las dos que estaban fusionadas, en dos países distintos. Pero, antes de todo, habrá que esperar a que la CNMV dé una respuesta a la propuesta de solución que ofrecen Rivero y Sanahuja a una situación de enfrentamiento que no resultaba ya sostenible dentro de la empresa.
Las incógnitas, pues, son casi innumerables. Es difícil saber qué va a pasar, incluso con el primer paso necesario para que la máquina empiece a moverse: la aceptación por parte de la CNMV y de la Autorité des Marchés Financiers (el regulador bursátil francés). Los expertos ven en la decisión de la CNMV el paso clave. En opinión de Fernando Zunzunegui, abogado y asesor de la Comisión Europea a través del Grupo de Expertos en Servicios Financieros, la operación "se ha diseñado" para ser aceptada. Pero ve importantes diferencias entre la vertiente francesa y la española: "en Francia está previsto que haya una OPA a un precio equitativo, tal como exige la legislación de ese país. Sin embargo, en España no va a ser así: se producirá la operación sin aplicar el precio de mercado".
Zunzunegui cree que lo primordial es que el regulador español actúe de la misma forma en que lo hizo en situaciones similares precedentes, como en el caso de Telefónica y Terra y que, en definitiva, cumpla con su cometido: defender los intereses del accionista. "En este momento, en la operación, el minoritario recibe un trato similar al de las opas de exclusión, por lo que se debería determinar un precio objetivo que contara con el visto bueno de la CNMV, como sucede en este tipo de operaciones", afirma Zunzunegui, que cree que el precio deberían establecerlo "tasadoras y entidades independientes" para ser posteriormente aprobado por la CNMV.
La OPA de exclusión es la sombra que se cierne sobre los planes de Rivero y Sanahuja y que podría dar al traste con toda la operación o, al menos, encarecerla de forma considerable. Esto quedó claro al segundo día de la vuelta de Metrovacesa a cotización, cuando la caída del valor se paró en torno a los cien euros. Y parece estar claro, también, para los analistas. "La OPA de exclusión es una posibilidad y es lo que se está descontando ahora del valor de Metrovacesa", señala Alicia Jiménez, directora de Análisis de Self Trade. La exigencia por parte de la CNMV de plantear una operación de este tipo, llevaría a tener que igualar el precio de la acción a la media de los últimos seis meses lo que estaría muy por encima del precio objetivo establecido por los analistas, que está más cerca de los 75 que de los cien euros. O sea, más próxima a la propia valoración realizada por Rivero y Sanahuja, que al máximo alcanzado por la acción durante el enfrentamiento de los dos empresarios, que llegó a los 135 euros. Según Alicia Jiménez, la posible exigencia de una OPA de exclusión por parte de la CNMV o cualquier procedimiento similar, podría desanimar a los empresarios a la hora de llevar a cabo su proyecto: "quizás no quieran seguir negociando o es posible que, simplemente, no cuenten con la financiación suficiente para llevar a cabo la operación a esos precios", afirma Jiménez.

Posibilidades empresariales.- Al margen de la decisión que tomen las autoridades bursátiles francesa y española, hay muchos puntos destacados en la posible escisión de Metrovacesa. Para empezar, se desmontará la mayor empresa inmobiliaria por valoración de activos de la Unión Europea, tras superar recientemente a las británicas Land Securities y British Land. Metrovacesa, no obstante, puede seguir siendo la mayor inmobiliaria española por valor general de activos (GAV), si bien el proceso de concentración que experimenta el sector es posible que termine por crear algún otro "gigante" empresarial que supere a la compañía, como Inmocaral que, tras su fusión con Colonial ya sitúa el valor de sus activos por encima de los 12.500 millones de euros.
En cualquier caso, este camino inverso a la concentración, dará como resultado la creación de dos empresas que se situarán entre las diez de mayor volumen de Europa, con una valoración de activos cercana a los nueve mil millones de euros en el caso de Metrovacesa y de algo más de ocho mil en el caso del conglomerado con el que se quedarán Rivero y Bautista Soler. Aunque los analistas no se atreven a apuntar a una de estas dos opciones como la más atractiva para el inversor, sin contar con información precisa sobre los activos que tendrán cada una de las empresas, sí que ven mayor proyección en el mercado francés, desde el punto de vista macroeconómico. Además, el hecho de centrarse en el segmento patrimonial, también parece positivo. No obstante, no hay que olvidar que Metrovacesa, tras el final del proceso, seguirá teniendo una filial patrimonialista en el país vecino: la sociedad de inversión inmobiliaria cotizada (SIIC, en su denominación en el mercado francés) que se formará con parte del patrimonio de oficinas en París de Gecina y que contará con unos activos valorados en 1.800 millones de euros.
Por su parte, el Consejo de Administración de Gecina ha admitido no tener todavía la información necesaria para valorar el proceso de separación. También se ha afirmado desde Francia que, en cualquier caso, se asegurarán de garantizar un trato satisfactorio para el personal de la empresa y para sus accionistas. El Consejo de Administración mostró su satisfacción por el hecho de que continúe sin variaciones el proyecto, aceptado en septiembre por el regulador bursátil francés, de sacar a cotización la vertiente residencial del fondo inmobiliario.

Pasos futuros.- A partir del momento en el que la división sea un hecho hay muchas incertidumbres, pero también algunas certezas. Por lo pronto, ya se especula con posibles movimientos corporativos de concentración que, en un futuro, afecten a las empresas que operarán en España. No obstante, algo está claro: ni Rivero, ni Metrovacesa podrán tener más de un 60% de sus respectivas empresas en Francia a partir de 2009. Así lo establece la ley gala sobre SIIC que entrará en vigor durante ese año. Además, si quieren seguir gozando de los beneficios fiscales que se aplican a este tipo de empresas, tendrán que desprenderse de la mayor parte de sus obligaciones en ellas. En caso de tener más de un 10% del capital social, se aplicará una retención fiscal del 20% sobre los dividendos obtenidos. En definitiva: Rivero volverá a moverse en las situaciones que siempre ha dicho preferir, en el caso de que quiera seguir beneficiándose del trato fiscal que, hasta el momento, se da a las SIIC: con una participación de control, pero minoritaria, en una compañía con el accionariado muy atomizado. El siempre afirmó que ese era su objetivo, en caso de haber triunfado en su puja por el control de Metrovacesa y, de cualquier modo, tendrá la oportunidad de aplicar esta fórmula en su nueva compañía.
La división, en cualquier caso, aparece como una medida necesaria en un escenario en el que el enfrentamiento entre sus máximos accionistas amenazaba con paralizar la actividad empresarial de Metrovacesa. Ahora sólo queda esperar para saber cuál será la decisión de los reguladores bursátiles y si, en último término, los accionistas minoritarios apoyan la nueva Metrovacesa de Sanahuja o se embarcan en el nuevo proyecto inmobiliario de Rivero, que ha demostrado, durante los últimos años, su habilidad para sacar adelante operaciones arriesgadas.