PABLO MUÑOZ GACTO

06/02/2007.- Cosmani ha anunciado su estrategia para los próximos años. Diversificar su actividad y emplear la mitad de los cerca de 300 millones de euros previstos para la inversión anual en el sector patrimonial. Fruto de esta política empresarial surge el reciente acuerdo para desarrollar una nave logística de cinco mil metros cuadrados en Las Rozas (Madrid), que arrendará la multinacional francesa Saint Gobain. La operación también va en línea con la intención del grupo de invertir más en el segmento industrial. Pablo Muñoz, consejero delegado de la empresa, nos detalla su visión sobre el futuro del grupo y su opinión sobre la evolución del mercado inmobiliario en España.

- ¿Cómo valora los resultados de Cosmani en 2006?
Cerramos 2006 con una facturación de cien millones de euros, aunque podría subir como consecuencia de alguna desinversión prácticamente cerrada, y un beneficio estimado del entorno de 30 millones de euros. Hemos invertido 300 millones en todo: suelo, patrimonio y todas nuestras líneas de negocio, con un porcentaje aproximado del 25% en patrimonio y el resto en suelos. Cerramos con unos activos valorados en el mercado en 1.500 millones de euros y entregas de 400 unidades que son las que queremos mantener el año que viene.

- Han confirmado que harán movimientos corporativos, ¿qué tipo de actividades eligirán para llevar a cabo estas inversiones?
Tenemos la idea de ir reinvirtiendo en ese tipo de operaciones con la liquidez que generamos con el núcleo duro de nuestra activad, la inmobiliaria. Pero no tenemos ningún criterio establecido y no descartamos nada. Se trata de que sean inversiones que se puedan financiar, atractivas para la banca, y que nos den rentabilidad e incluso sinergias con nuestra actividad principal, la inmobiliaria. Por volumen, pueden ser sociedades cotizadas, empresas que necesiten una inyección de capital inicial para acometer sus inversiones o alianzas estratégicas con otros grupos, en los que entremos en porcentajes minoritarios. Estudiaremos las oportunidades que se puedan plantear.

- ¿Alianzas dentro del sector?
En principio, como tenemos una cartera ya suficiente en cuanto a número de viviendas, y una estructura de gestión continuada, creo que para promoción residencial, salvo alguna excepción, que siempre puede darse, no sería la idea principal. Podemos ir por nuestra cuenta, como hemos hecho siempre a parte de alguna asociación puntual, que siempre es buena. No lo descartamos, pero no es la principal inquietud que tenemos. Buscamos sobre todo actividades que no tengan relación necesaria con el sector o bien, dentro del propio sector, para segmentos en los que no estamos presentes. Centros comerciales, por ejemplo, que es un uso para el que tenemos suelo en Alicante para desarrollar, pero en el que, realmente, como actividad importante, no estamos metidos. Eso sí lo haríamos en asociación con gente experta. La idea sería entrar en algo en lo que no tengamos por qué gestionar, con especialistas en cada nueva inversión, de manera que sean ellos los que gestionen y nosotros el socio financiero.

- Ha habido muchas operaciones corporativas que podrían culminar con nuevas salidas a Bolsa ¿Están pensando en algo parecido?
No. Por una razón: lo que queremos es crear el valor nosotros. Si tú entras al final del proceso, lo que estás haciendo es pagar el valor que han creado otros. Hablando claro: estás pagando tú la plusvalía a los demás. Nuestra idea no pasa por ahí. No tenemos ninguna necesidad de crecer por esa vía. Insisto, no se puede descartar nada, porque puede llegar una opción de entrar en una empresa que consideres que está valorada a un precio razonable. Pero de todas las operaciones de las que se habla, de las que, de alguna manera, están generando la posibilidad de hacerse socios, nosotros ahí no estamos porque entras al final, eres el que paga la plusvalía. Nuestra idea es crear el valor, no pagar el de los demás. Esa es la jugada. Ya hay desinversiones en las propias empresas que han protagonizado estos movimientos. Hay dos grandes grupos: los que lo han hecho y ahora buscan socios minoritarios para liberar la operación de riesgo y tener más oxígeno, pero hay otras que son desinversión pura. Por ejemplo, entrar en el 10% de una cotizada, y salir tres meses después pegando un pelotazo espectacular. Si entras a ser el comprador, ¿qué recorrido tienes? Buscamos, entrar al principio con idea de crear valor, de tener recorrido en la plusvalía, no entrar al final.

- Se habla mucho de la falta de suelo y de la liberalización como solución. Sin embargo, las empresas dicen que tienen suelo para varios años más...
Tienes que tener suelo en diversas fases de desarrollo, porque si todo es finalista, se termina en un año y si es a largo plazo, te puedes quedar con un hueco de actividad. Pero no opino de temas de Ley de Suelo, depende de muchísimas variables y hay mucha demagogia. Al final, los ayuntamientos tienen un poder claro y es de donde se saca suelo. Yo no creo que dependa de tomar una medida concreta o de una posible ley. Un ejemplo: si un Ayuntamiento saca un suelo a subasta, ¿no es el responsable de que ese suelo esté subiendo? Si lo sacan a cien, pero lo venden al mejor postor, acaba costando 600. ¿Cómo vas a hacer vivienda barata si el suelo sale a estos precios? Y lo hacen todos los ayuntamientos. Pero entran muchas variables.

- Como empresario de este sector, ¿realmente le interesa el tema del precio de la vivienda?
Nosotros siempre lo hemos dicho: como promotores, estamos reduciendo los márgenes desde hace tiempo, pero lo que no puedes hacer es trabajar perdiendo dinero. De los márgenes de antes, hay gente que ha pasado a trabajar en un dígito, aunque no sea nuestro caso, porque mantenemos la rentabilidad. Eso en un sector como este, en el que parece muy fácil ganar dinero, pero también tienes mucho riesgo. Desde que compras un suelo, en el mejor de los casos, siendo solar finalista, hasta que entregas, pueden pasar mil cosas: problemas con el mercado, con las administraciones, con consumidores, con las constructoras. No es un negocio tan fácil como parece. Pero los precios altos a nosotros no nos benefician, porque el margen real del promotor, se está reduciendo. La demanda se retrae y no puedes bajar el precio, sólo ajustarlo un poco más, a costa de reducir tu margen de rentabilidad, y los riesgos continúan siendo los mismos. El problema al final es el de siempre: el suelo. Hay suelos que se comen el 60% de la cuenta de explotación de una promoción. Si bajara cinco puntos, podrías bajar el precio de la vivienda. Pero, con esos porcentajes, no puedes ajustar demasiado. Así que los precios altos no benefician a nadie.