Los REIT buscan hacerse un hueco en el mercado español

24/01/2007.- El comienzo de 2007 supone la entrada en vigor de varias legislaciones europeas que habilitarán la presencia de formas de inversión tipo REIT en algunas de las principales economías europeas. Los especialistas del sector en España ven como una desventaja competitiva el hecho de que todavía no se implanten en nuestro país y consideran que los Fondos de Inversión Inmobiliaria tienen demasiados límites en su capacidad de diversificar la inversión.

Los REIT (Real Estate Investment Trust) son una herramienta de inversión inmobiliaria indirecta presente en el mercado norteamericano desde los años 70. Entre sus ventajas, está el trato fiscal preferente del que son objeto, a cambio de pagar el 90% de sus beneficios en dividendos, dando a los inversores en renta variable la posibilidad de acceder al mercado inmobiliario, sin tener que soportar los riesgos y los niveles de renta necesarios para intervenir de manera directa en el sector. Por lo general, se trata de sociedades que cotizan en Bolsa, aunque la ley norteamericana no les obliga a ello.
En Europa, los REIT están empezando a entrar y a cosechar sus primeros éxitos. El primer país en apuntarse acogerlos fue Francia, donde funcionan desde hace unos años, con el nombre de SIIC. Entre 2003 y 2006, 45 empresas se han constituído bajo el paraguas de este tipo de fondos en el país vecino, entre ellas algunas muy conocidas en el mercado español.
La ley les obliga a cotizar en Bolsa, lo que ha posibilitado que otras empresas, entre ellas Metrovacesa (con Gecina), Realia (con SIIC de París) o Colonial (con SFL), aprovechen sus ventajas fiscales para establecerse en Francia y operar en el mercado patrimonialista galo. El Gobierno francés impondrá, por ello, ciertas limitaciones para el accionariado de estas sociedades, que entrarán en vigor en 2009. Desde Francia, se critica que las empresas españolas aprovechen estas herramientas gracias a la libre circulación de capitales, mientras que en nuestro país no se contempla la implantación de este tipo de fondos que permitan a las empresas galas actuar en el mercado español en igualdad de condiciones (o sea, con las mismas ventajas fiscales que se ofrecen allí). De implantarse los REIT en España, puede que muchas de estas compañías no llevaran a otros países su capital. Este es uno de los efectos positivos que observa Jaime Pascual-Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman en España, que piensa que permitirían "frenar el flujo de capital español hacia países de nuestro entorno en busca de sistemas fiscalmente más eficientes que el nuestro".
Desde el Ministerio de Economía y Hacienda, sólo se afirma que "no hay ninguna decisión tomada al respecto" y que "se estudia la legislación en vigor en otros países, con el fin de analizar lo que supondría para España y poder tomar una decisión".

Ventajas para el sector.- Pese a todo, por el momento parece difícil que la Administración opte por sacar adelante en España una legislación que permita introducir formas de inversión similares a los REIT. Esa es, la opinión generalizada en el sector, que no ve posible el cambio en un futuro cercano. Sin embargo, todos los profesionales parecen de acuerdo en que traerían importantes beneficios al sector. Simon Orchard, director general de Rodamco España y miembro de RICS, considera que, "además de posible, su implantación es necesaria; con las recientes incorporaciones de Alemania, Reino Unido e Italia, España empieza a ser una excepción, nada positiva para la competencia".
Del mismo modo, Edward Farrelly, jefe de del departamento de Research de CB Richard Ellis, afirma que "más que los efectos negativos de su implantación, deberíamos considerar las consecuencias negativas de no implantarlos". Entre las ventajas que sostienen la situación de inferioridad en la que los profesionales ven a España de no adoptar este tipo de herramientas, Farrelly destaca que "son capaces de atraer grandes cantidades de capital de una variedad de fuentes, con lo que incrementan la liquidez en el mercado". Por su parte, Jaime Pascual-Sanchiz piensa que "se trataría de un vehículo que dinamizaría el sector, dotándolo de mayor liquidez y transparencia, principales desventajas de los activos inmobiliarios frente a los financieros". Además, para el director general de Aguirre Newman, "si contienen el mismo programa que en la mayoría de los países, consistente en repartir como dividendo al menos el 80% de los flujos de caja positivos, serían un vehículo de ahorro muy atractivo".
Las implicaciones irían más allá y también afectarían al sector "a nivel corporativo, no sólo en la compra directa de inmuebles", según el jefe de Research de CB Richard Ellis. Tal y como explica Farrelly, "en muchos casos una sociedad no puede vender un inmueble por los impuestos que tendría que pagar a causa de las plusvalías generadas; al ser absorbida la sociedad por un REIT, se eliminaría este obstáculo y, de ese modo, el mercado se vería beneficiado por un incremento en la oferta".
Solución a nivel europeo.- Durante la última edición del BMP, Michael MacBrien, director general de la European Property Federation, defendió la implantación de una legislación sobre REIT a nivel de la UE. Por medio de esta fórmula, se igualarían las ventajas fiscales de los inversores en Europa y se eliminarían las diferencias que actualmente se producen, como en el caso francés.
Esta solución, no obstante, tendría que tener, para MacBrien, la flexibilidad suficiente para que los países que no deseen armonizar su fiscalidad con el resto, ya sea por contemplar los impuestos como una ventaja competitiva fundamental, ya por considerarlos como parte primordial de su soberanía nacional, pudieran quedarse al margen.