El capital-riesgo hace una decidida apuesta por el mercado inmobiliario

30/11/2006.- Los grandes fondos de capital-riesgo llegan a nuestro país, y lo hacen por la puerta grande. Con los bolsillos repletos de billetes y unas previsiones mareantes de capital para invertir, llegan dispuestos a hacerse con las generosas plusvalías que se derivan de la actividad inmobiliaria. La mayor operación de la historia ha tenido como protagonistas al multimillonario judio Samuel Zell y al fondo Blackstone, que se ha hecho con sus activos inmobiliarios.

Hace unos días, el fondo de capital-riesgo estadounidense Blackstone, el mayor del mundo, anunció un acuerdo de compra de la inmobiliaria Equity Office Properties Trust, la mayor propietaria de edificios de oficinas de Estados Unidos. El monto total de la operación fue de 36.000 millones de dólares, incluida la deuda de 16.000 millones que suma la compañía. Son 28.350 millones de euros, es decir, más del doble de lo que vale en Bolsa Metrovacesa. La operación es la mayor hecha hasta ahora, por encima de los 33.000 millones (25.000 millones de euros) que pagaron el fondo de capital-riesgo Kohlberg Kravis Roberts (KKR) y Merrill Lynch por la gestora de hospitales HCA.
Blackstone ha sido la firma de capital-riesgo que más decididamente ha apostado por el sector inmobiliario. Junto a MeriStar, acumula una importante cartera inmobiliaria, sobre todo en el sector hotelero. Son propietarias de Extended Stay America, Prime Hospitality, Boca Resorts, Wynham International y La Quinta.
Pero la compra de Equity Office Properties marca un punto de inflexión en la estrategia las sociedades del capital-riesgo, y no sólo por el monto total de esta última operación. Estas sociedades han visto claro la pujanza del mercado inmobiliario y las elevadas rentabilidades que ofrece y han rediseñados sus negocios para dar un peso similar en su inversión al private equity y al real estate, bien a través de la toma de control de inmobiliarias, bien mediante la adquisición directa de inmuebles.

Piensa global, actúa local.- La estrategia de las firmas de capital-riesgo responde a la máxima de piensa global, actúa local de las grandes multinacionales. Y comienza a trasladarse a España. En su desembarco en nuestro país, Blackstone acaba de fichar a Javier Aguirre, que será el encargado de seleccionar las oportunidades de inversión en el mercado español, tanto en private equity como en el mercado inmobiliario. Fundado hace más de dos décadas, Blackstone ha invertido desde entonces 65.000 millones de dólares (49.400 millones de euros) en la compra de empresas. Su fondo inmobiliario tiene 5.200 millones (3.950 millones de euros) listos para invertir, la mitad en Europa.
También la británica Doughty Hanson, de larga tradición en Europa, acaba de instalarse en España y lo ha hecho con la creación de un área de negocio dedicada en exclusiva al sector inmobiliario, que estará a cargo de Juan Barba, anterior responsable de Aareal Bank. Barba será el encargado de poner en marcha el fondo inmobiliario a través del cual Doughty Hanson canalizará sus inversiones en el sector.
A la par, comienzan a producirse incursiones a través de la adquisición directa de inmuebles o solares. Carlyle ha sido pionera en este tipo de operaciones. Esta firma de capital-riesgo –tiene el segundo mayor fondo del mundo, sólo superado por el de Blackstone- adquirió a finales de año pasado un edificio de once plantas en la Gran Vía de Madrid propiedad del Grupo Urconsa, y ahora ha comprado un solar para ejecutar una promoción de viviendas. Carlyle también ha mostrado un vivo interés por hacerse con Inmobiliaria Ason, propiedad de la familia Reyzábal y cuyo principal activo es el solar del edificio Windsor. Este verano, la operación parecía a punto de cerrarse, pero finalmente no se materializó. Carlyle fue fundada en 1987 y el año pasado completó un fondo inmobiliario de 750 millones de euros que va destinado a inversiones en el mercado europeo, de los cuales el 10% lo invertirá en España.

Negocio y futuro.-Aunque la apuesta del capital-riesgo por el mercado inmobiliario es incipiente, lo cierto es que, aun enmarcada dentro de su estrategia de private equity, comienzan a acumular una larga experiencia en el sector a través de su presencia, más o menos minoritaria, en el capital de alguna de las compañías más importantes de nuestro país.
“Una inmobiliaria no deja de ser una empresa más: si está bien gestionada y tiene potencial de crecimiento, supone una oportunidad de inversión para el capital-riesgo. Claro que es un negocio muy específico, pero cualquier negocio lo es. Lo importante es que la compañía esté bien gestionada. Y, sin duda, las inmobiliarias españolas lo están; sólo hay que echar un vistazo a sus cuentas de resultados y a su evolución en Bolsa.”, dice José Antonio Almoguera, vicepresidente de Expertos Técnicos Inmobiliarios.
En este sentido, hace ya tiempo que las principales firmas de inversión han tomado posiciones en inmobiliarias españolas. Algunas, con caminos de ida y vuelta. La firma británica 3i, una de las mayores de Europa y que cotiza en la Bolsa de Londres, apostó de forma decidida por Renta Corporación. Su desinversión se produjo con la salida a Bolsa de la inmobiliaria, a principios de año. 3i estuvo también presente en el accionariado de NH Hoteles; opera en el sector hotelero, pero igualmente tiene una importante cartera inmobiliaria.
Esta estrategia fue un caldo de cultivo para la llevada a cabo por Morgan Stanley en Fadesa. La familia Jove le dio entrada en su accionariado a través de una ampliación de capital para financiar su crecimiento, previa a su salida a cotización. El banco estadounidense aprovechó su estreno en Bolsa para vender su participación y realizar así las elevadas plusvalías acumuladas. Morgan Stanley también ha entrado en el accionariado del Grupo Lar, aunque en este caso, con desigual resultado.
Las sociedades de capital-riesgo han descubierto que deben invertir allá donde haya negocio. Y en el sector inmobiliario lo hay.