Los proyectos urbanísticos financian una liga de fútbol con fichajes galácticos

27/12/2006.- Mientras el precio del suelo en el centro de las ciudades sigue en escalada libre, los clubes de fútbol no dudan en aprovehcar la buena ubicación de sus estadios para rentabilizar el terreno de sus estadios y sacarles el máximo provehco. Cuelgan el cartel de "Se Vende", buscan una nueva ubicación en la que construir un campo más moderno y aprovechan el cambio de uso para obtener jugosas plusvalías con las que sanear sus cuentas.

La relación entre urbanismo y fútbol es más que evidente en muchas ocasiones. Y no sólo por el hecho de que la mayor parte de los directivos de los clubes sean empresarios vinculados al mundo de la construcción o la promoción inmobiliaria. El deporte rey de nuestro país precisa de grandes inversiones, y qué mejor manera de conseguir la necesaria financiación que a través de recalificaciones de suelo.
En los últimos cinco años, una decena de clubes de primera y segunda división han ingresado más de mil millones de euros sólo gracias a los cambios de uso del suelo. Pero la lista es interminable. Sevilla, Betis, Levante, Murcia, Zaragoza y Valladolid son sólo algunas de las entidades que tienen previsto obtener provechosas ganancias de la gestión de los terrenos sobre los que se levantan sus estadios.
Importantes operaciones urbanísticas les permiten cerrar fichajes de vértigo y financiar el desarrollo de nuevos complejos más modernos y equipados con los últimos adelantos técnicos para favorecer el trabajo de jugadores y equipo técnico. El desarrollo de ciudades deportivas alejadas de los estadios que sirven de foro para los encuentros deportivos permite, a su vez, revitalizar zonas periféricas y genera, de forma indirecta, una mejora evidente en las infraestructuras de transporte y comunicación.

Aspirinas contra la deuda.- La mayoría de los clubes que cada domingo se enfrentan en el terreno de juego comparten el deseo de sanear sus cuentas y no dudan en recurrir al urbanismo. Así, el valenciano estadio de Mestalla será reconvertido en una zona comercial y nueve torres de viviendas de 16 plantas cada una, de acuerdo con el Programa de Actuación Integrada (PAI) aprobado por el Ayuntamiento. La parcela del actual estadio y los terrenos adyacentes pasarán a tener un uso residencial y terciario, mientras el futuro estadio será trasladado a la Avenida de las Cortes Valencianas. Juan Bautista Soler, presidente de la entidad, ya ha acordado con el Ayuntamiento de Ribaroja la promoción de una nueva ciudad deportiva, a la que irán asociadas 2.700 viviendas.
Los expertos consultados aseguran que el respaldo de la Administración municipal convierte a este tipo de operaciones en un pastel especialmente atractivo para los operadores. Eduardo Vallejo, técnico de suelo de la división Residencial de la consultora King Sturge, afirma que “las garantías administrativas y el volumen son los dos principales factores que hacen que estos proyectos resulten especialmente interesantes”. Juan Vicente Romo, jefe de Research de CB Richard Ellis, añade además otros como el hecho de que “las dimensiones de las parcelas superan con creces el tamaño de las promociones habituales, el suelo está ya preparado y el coste de demolición suele ser mínimo”.
El Levante obtuvo su recalificación en 2002, cuando parte de la parcela en la que se ubica el estadio pasó a tener uso terciario, lo que permitió levantar un complejo hotelero y una galería comercial que generaron 52 millones para el club. Ahora se dirime la recalificación del resto del estadio para vender el terreno y hacer un nuevo campo. Una operación similar fue la protagonizada por el Real Murcia, que escapó de la Segunda B, gracias al refuerzo que supondrá la construcción de la Nueva Condomina, que contará con un centro comercial y un campo de golf asociados, que han supuesto ingresos por valor de dos mil millones de euros. Entre la lista de ejemplos encontramos al Sarriá, fuero del Español. Juan Vicente Romo, de CB Richard Ellis, explica que “su transformación en 450 viviendas ha cambiado la imagen de esa parte de la Diagonal de Barcelona, para darle un aspecto de avenida más compacta”. Sevilla, Betis, Zaragoza o Getafe tienen pendientes planes similares, puesto que son positivos “no sólo para la rentabilidad de los clubes –explica Juan V. Romo, de CB Richard Ellis-, sino también para un desarrollo armónico de la ciudad, porque su transformación es una necesidad real y no existe suelo en abundancia”.

Modelo 'Guggenheim'.- Un caso particular es el que se está desarrollando en Bilbao, con la construcción del nuevo San Mamés sobre los terrenos que quedarán desocupados con el desmantelamiento de la antigua Feria de Muestras. El nuevo estadio, ubicado a unos metros de su actual emplazamiento, y el nuevo campus tecnológico de la Universidad del País Vasco responden a una "reivindicación desde hace 40 años”, señala Iñaki Azcuna, que destaca que el plan todo el área se mantendrá como suelo dotacional por lo que no ha sido necesario llevar a cabo recalificación alguna.

El club merengue fue pionero en la 'optimización' de su suelo.- Se trata, sin duda, de la operación más relevante de los últimos tiempos en la capital. Las cuatro torres de 250 metros de altura que ahora se levantan sobre la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, dibujan un nuevo horizonte para Madrid, aunque se han enfrentado a todo tipo de vicisitudes.
En 1960 el Consistorio expropió una parcela de 141.961 metros cuadrados para que el club blanco tuviera un campo de entrenamiento, y la entidad la compró por once millones de pesetas. Los planes urbanísticos de 1963, 1985 y 1997 mantuvieron la calificación de la zona como dotacional, a pesar de que en 1987 Luis Mendoza, intentó que fuese recalificada. Poco después, Lorenzo Sanz volvió a intentarlo, aunque tampoco tuvo éxito. Sólo consiguió que Ayuntamiento y Comunidad comprarán 30.000 metros cuadrados por 27 millones de euros, lo que le permitió sanear las cuentas del club.
Cuando Florentino Pérez asumió la presidencia la deuda era de 277 millones, y la solución vino en forma de recalificación. José María Alvarez del Manzano obró el milagro y concedió una edificabilidad de 1,7 metros por cada metro cuadrado de suelo. El Real Madrid reconoce un beneficio extraordinario de 501 millones de euros por la operación, en la que contrató a CB Richard Ellis para comercializar el proyecto. La consultora organizó un concurso internacional para vender la edificabilidad de los dos edificios y de la parte de un tercero, que correspondían a la entidad. El club tenía derechos de edificabilidad sobre 148.677 de los 225.000 metros totales que se construirían en el complejo.
En 2002 fueron adjudicadas dos torres a Inmobiliaria Espacio y Caja Madrid por 187,63 millones cada una. En febrero de 2003, llegaría la adjudicación de la tercera (60,6% Real Madrid y 39,4% Arpegio) a Mutua Madrileña por 211,8 millones, mientras Sacyr Vallehermoso se adjudicó la cuarta, propiedad del Ayuntamiento, por 162 millones.

El calderón hace las maletas ante una mudanza inminente.- Otra operación que está a punto de cerrarse es la venta del Vicente Calderón. El emblemático estadio lleva ya varios años en venta. Según fuentes de mercado, la operación está a punto de cerrarse y el Atlético de Madrid podría obtener cerca de 500 millones por la transacción.
Tras arduas negociaciones, el Ayuntamiento se ha mostrado dispuesto a ceder a la entidad la propiedad del estadio de La Peineta. El traslado del estadio –ubicado en la ribera del Manzanares desde 1966- podría ejecutarse de forma inminente, a pesar de la resistencia inicial de la afición que llevó a negociar con el Ministerio de Defensa la cesión de una parcela de suelo en el distrito de Campamento, de entre diez y doce hectáreas de suelo. Una de las condiciones de la entidad es que el nuevo estadio sea de su propiedad y no un alquiler, y parece que el soterramiento de la M-30 ha jugado un papel importante para hacer que así sea, ya que se impone el desalojo del estadio con cierta premura de tiempo.
Los planes previstos cuentan con recalificar la parcela del estadio y de la cercana fábrica de Mahou, lo que supondría una inyección de capital para el club “colchonero” que le permitiría saldar una deuda histórica que ronda los 120 millones de euros.
Por el momento, Enrique Cerezo, presidente de la entidad, ya ha firmado un acuerdo con la presidenta de la Comunidad Esperanza Aguirre y con el alcalde de Alcorcón, Enrique Cascallana, para construir una nueva Ciudad Deportiva en la localidad.
Con una superficie de entre 120 y 140 hectáreas, el plan contempla la construcción de diversas dotaciones deportivas, entre las que destaca un miniestadio con capacidad para diez mil espectadores. Habrá, además, 22.400 viviendas asociadas a estas instalaciones, que contarán con nuevas infraestructuras de transporte como una línea de metro ligero y nuevos enlaces a las carreteras A-5, M-40, M-50 y M-511.