Jose Carlos Díez

Uno de los fenómenos más interesantes de la globalización ha sido el boom residencial que se ha producido en numerosos países en la última década, entre los que se incluyen EE.UU., Reino Unido, Australia, Holanda, y España. Desde 2000, la caída de los tipos de interés y las condiciones más accesibles al crédito por parte de las familias de estos países han abaratado el coste de acceso de la vivienda y la han situado como uno de las inversiones más atractivas, más aún tras el desplome bursátil derivado del pinchazo de la burbuja tecnológica.
En 2003, el Banco de Inglaterra comenzó a subir los tipos de interés para moderar las presiones inflacionistas y en 2004 lo hizo la Reserva Federal en EE.UU.. Los tipos en ambos países se han aproximado al 5,0% y eso, junto a la fuerte revalorización acumulada de los precios de la vivienda en los últimos años, ha sido suficiente para estabilizar su crecimiento. En el caso del Reino Unido, los precios crecían un 22% anual en el verano de 2004 y se estabilizaron en el entorno del 2% al verano siguiente. En la actualidad han vuelto a repuntar y crecen a un ritmo del 8%, a pesar de que el Banco de Inglaterra ha mantenido los tipos en el 5%. En el caso de EE.UU., los precios de las viviendas de segunda mano crecían un 20% en el verano de 2005 y el pasado mes de agosto los precios se estabilizaron en torno al 0%.
La pregunta inmediata que surge es: ¿replicará España el caso americano y británico? En diciembre de 2005, el BCE comenzó su ciclo alcista de tipos y España acumula una revalorización del precio de la vivienda superior a la de EE.UU. y similar a la del Reino Unido, por lo que debemos esperar que en nuestro país también se produzca un ajuste, pero lo que inquieta a la sociedad y a los profesionales es ¿cuál será su magnitud?
Lo más probable es que el ajuste en España sea menos intenso que en estos dos países. En primer lugar, no se espera que los tipos de interés en Europa lleguen tan lejos como en EE.UU., si el BCE no quiere asfixiar a los consumidores alemanes, ya muy deprimidos. Esperamos que el nivel de llegada de tipos oficiales en Europa será del 4% en 2007. En segundo lugar, la presión demográfica española es muy superior a la de EE.UU. y Reino Unido. La inmigración, el final de la generación del baby boom, el aumento del número de divorcios, la anticipación de la edad de emancipación, los núcleos monoparentales, etc, explican que en España se estén creando 550.000 nuevos hogares, según la Encuesta de Población Activa del segundo trimestre de 2006.
Es muy probable que en España haya un exceso de viviendas dispuestas para la venta, pero con este aumento del número de hogares la corrección de ese desajuste será muy rápida en el caso de la vivienda para primera residencia. En el caso de la segunda residencia, que es un bien de lujo, el ajuste será más intenso a medida que aumenten los tipos de interés y los precios llegarán incluso a disminuir en términos nominales. Este ajuste de los precios hará más atractiva para nuestros vecinos europeos la compra de una segunda residencia en España.
En 2006 batiremos un nuevo récord de viviendas iniciadas, hay para todos los gustos dependiendo de la fuente estadística que usemos, pero en 2007 es previsible ver una corrección del número de viviendas de nueva construcción y de los precios, pero no es muy probable que veamos un desplome como el del anterior ajuste en el año 1992. El euro nos garantiza estabilidad cambiaria y tipos bajos y sigue habiendo muchos hogares dispuestos a comprar una primera vivienda que, no nos olvidemos, es un bien de primera necesidad.