Paloma Boceta

El mercado de inversión hotelera en España continua siendo uno de los mercados hoteleros más activos de Europa con un volumen de inversión total estimado para 2006 de 1.700 millones de euros. Las grandes operaciones de venta a fondos internacionales han sido las protagonistas, gracias a los movimientos de desinversión de las grandes cadenas hoteleras españolas, vía operaciones de sale & lease back (S&LB), así como a la elevada liquidez del mercado inmobiliario que ha supuesto la entrada de sociedades patrimonialistas y de grupos promotores nacionales.
La inversión se sigue concentrando principalmente en resorts y hoteles vacacionales. En la actualidad el 75% de las transacciones efectuadas son activos individuales y viene derivada de la configuración de la industria hotelera española, protagonizada por los grandes desarrollos turísticos iniciados en los 70m que hacen que los hoteles vacacionales representen el 78% de la oferta hotelera total.
Sin embargo, es el mercado urbano el que está atrayendo las miradas de todos los agentes. Por un lado, fondos de inversión y por otro las cadenas nacionales, demuestran un alto interés por posicionarse en las principales ciudades. Asimismo, las cadenas hoteleras internacionales con firme propósito de posicionarse en el mercado español en el que su presencia es marginal respecto a otros mercados. Sus aspiraciones de penetración en el mercado español siguen materializándose de manera lenta por las limitaciones de identificación y desarrollo de proyectos de calidad así como por las restricciones de oferta en gestión o con alto componente de renta variable.
Por último y no menos importante, el fuerte dinamismo que están impulsando las sociedades patrimonialistas y los promotores inmobiliarios nacionales que manifiestan un creciente interés inversor por operaciones hoteleras con un mayor perfil de riesgo–beneficio que en términos contractuales se traduce de manera gradual en nuevas fórmulas (alternativas al arrendamiento fijo) de estructuración de la relación Propietario-Operador y flexibilización de términos contractuales.
En este sentido, el notable interés inversor en los mercados urbanos se ve favorecido por la recuperación y mejora de los rendimientos operativos obtenidos en las principales ciudades tanto en términos de ocupación, con un incremento medio del 6,8% situándose a cierre del primer semestre de 2006 en torno al 71% de ocupación, como en términos de precios medios, con un crecimiento medio en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla del 8,9%, y que sitúa el precio medio en 108 €.
En conclusión, el mercado de inversión hotelera está asistiendo a un proceso de madurez y renovación, principalmente el modelo vacacional “sol y playa” que hemos explotado durante las últimas décadas y que si bien seguirá protagonizando el mayor volumen de inversión en los próximos años, irá ligado en muchas ocasiones a la conversión y rehabilitación de activos hoteleros obsoletos en nuevos productos que conjuguen el negocio inmobiliario y hotelero y que permitan adecuar la oferta actual a una demanda creciente de nuevos productos.
En cuanto al crecimiento del mercado hotelero urbano, es previsible que experimente un impulso en los próximos años si bien existe todavía una fuerte presión en los precios de suelo que, de alguna forma. está limitando su crecimiento.