Inversión record en oficinas

26/07/2006.- Mientras que en lo referente a absorción hay datos muy distintos ofrecidos por las diversas consultoras inmobiliarias, en lo que sí coinciden estas en sus informes semestrales, es en señalar la gran actividad inversora que ha tenido lugar durante estos meses en los dos mercados principales de oficinas del país.

Tanto Madrid como Barcelona han registrado unas cifras de inversión excepcionales. En la capital, la inversión ha alcanzado los 1.460 millones de euros, según los datos ofrecidos por Cushamn & Wakefield y los 1.443 según Jones Lang LaSalle. Esto supone un 91% más de lo invertido durante todo el año 2005 y un crecimiento del 50% respecto al mismo periodo del pasado año. En Barcelona, se habrían invertido 665 millones de euros, lo que supone un 25% más de lo que se invirtió durante todo el ejercicio 2005.
La mayoría de los consultores coinciden en señalar a los inversores nacionales como protagonistas de las adquisiciones y a los extranjeros como vendedores. Entre las causas por las cuales la inversión en el sector crece tanto está, evidentemente, la enorme liquidez con la que cuentan los inversores españoles en este momento. Gonzalo Sauco, director de División de Agencia de Aguirre Newman, opina que, a pesar de unos tipos de interés más elevados que en 2005 (2,75%), el sector inmobiliario "no pierde fuerza en relación a otras formas de inversión" y sigue conservando su atractivo.
La gran liquidez lleva, también, a una mayor competencia por las operaciones, lo que ocasiona unas rentabilidades más bajas. "La oferta es insuficiente; se presentan entre seis y ocho demandantes por cada operación", afirma Vanessa Gevers, directora de Inversión de Jones Lang LaSalle. Esta situación, provocada por la gran liquidez, lleva a que los inversores, especialmente los institucionales, "tomen más riesgos, efectuando operaciones como la compra de edificios vacíos, para los que hay que buscar inquilino", afirma Gonzalo Sauco. Además, diversifican mucho más sus operaciones y no se centran en un sector específico.
Toda esta situación, crea una presión a la baja de las rentabilidades, a pesar de lo cual las inversiones continúan. Gevers explica de este modo el comportamiento de la demanda: "las espectativas de crecimiento de las rentas son elevadas, por ello compran aunque la rentabilidad actual no sea buena". La responsable de Inversión de Jones Lang LaSalle cree que "la situación no es muy diferente a la de otras capitales europeas, como Londres o Dublín, exceptuando Alemania, se trata de un comportamiento generalizado en los mercados europeos". Hay que tener en cuenta, además, que los inversores ahora juegan también en el plano internacional y que, igual que los extranjeros representan un importante papel en España, los españoles también están saliendo a invertir en otros países europeos. La oferta la conforman, especialmente, inversores institucionales extranjeros que están en un proceso de desinversión y recogida de dividendos, así como grandes corporaciones que no se dedican al negocio inmobiliario y se están deshaciendo de sus activos en este mercado.
Según los datos ofrecidos por las consultoras, las rentabilidades en Madrid se han recortado un cuarto de punto. En zona prime se sitúan ya entre el 4% y el 4,25% para algunas consultoras, aunque para otras los mínimos no bajan tanto y están en torno al 4,2%. En el resto de zonas, las rentabilidades son más altas y muestran mayor inestabilidad. En las zonas de fuera del centro de negocios, están entre el 6% y el 6,5%, llegando al 6,75% en las áreas más alejadas.